제259회 국회
(임시회)
건설교통위원회회의록
제3호
- 일시
2006年4月19日(水)
- 장소
建設交通委員會會議室
- 의사일정
- 1. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제정에 관한 공청회
- 상정된 안건
(10시08분 개의)
위원장이호웅의석을 정돈하여 주시기 바랍니다.
성원이 되었으므로 제259회 국회 제3차 건설교통위원회를 개의합니다.
성원이 되었으므로 제259회 국회 제3차 건설교통위원회를 개의합니다.
1. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제정에 관한 공청회상정된 안건
위원장이호웅그러면 의사일정 제1항 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제정에 관한 공청회를 상정합니다.
공청회에 들어가기에 앞서 먼저 우리 건설교통위원회를 대표해서 간단히 인사말씀을 드리고자 합니다.
먼저 바쁘신 중에도 불구하고 오늘 공청회에 참석해 주신 위원님들과 진술인 여러분께 심심한 감사의 말씀을 드립니다. 아울러 이번 공청회에 많은 관심을 가지시고 자리를 함께 해 주신 방청인 여러분에게도 감사인사를 드립니다.
오늘 공청회는 제정 법안인 재건축초과이익 환수에 관한 법률안에 대해 다양한 의견을 청취하고 이를 입법에 참고하기 위해 공청회를 개최합니다.
잘 아시다시피 지난해에 서민주거 안정과 부동산투기 억제를 위해 마련한 8․31 제도개혁방안과 그 관련 입법이 순조롭게 마무리됨으로써 부동산거래의 투명화 및 주택․토지 시장의 안정을 위한 제도적 기반을 마련했습니다.
그러나 8․31 대책의 효과가 가시화되지 않은 상황에서 최근 재건축 규제 완화 기대감 등으로 인해 서울 강남권을 중심으로 집값이 급등하는 등 주택시장이 불안한 모습을 보이는 것이 사실입니다.
이에 재건축초과이익 환수에 관한 법률안은 특히 최근 수년간 가격이 급등한 주택 재건축 시장에서 과도한 개발이익이 발생하고 있음에도 불구하고 사회적으로 적절한 이익환수장치가 미흡한 부분을 법적․제도적으로 보완하기 위한 것입니다.
재건축 개발이익의 사유화를 방지하고 전반적으로 주택시장의 안정과 낙후지역의 주거여건 개선을 도모하고자 하는 제정법안의 취지를 감안하여 오늘 공청회에서 전문가들의 고견을 듣고 이에 대한 여러 위원님들의 심도 있는 논의가 있기를 기대합니다.
그러면 오늘 공청회에 참석하여 주신 진술인 여러분을 소개해 드리겠습니다.
진술인들의 양력은 이미 배부해 드린 자료를 참조해 주시기 바라고 현재의 직위․성명만을 앉은 순서대로 말씀드리겠습니다.
소개를 받은 진술인께서는 잠시 일어섰다 앉아 주시기 바랍니다.
그러면 한 분 한 분 소개를 드리도록 하겠습니다.
먼저 참여연대 김남근 변호사님입니다.
감사합니다.
다음은 김재철 변호사님을 소개합니다.
감사합니다.
다음은 서울시립대 서순탁 교수님을 소개해 드립니다.
감사합니다.
마지막으로 바른재건축실천전국연합의 김진수 회장님을 소개해 드립니다.
감사합니다.
(진술인 인사)
다음은 오늘 공청회의 진행순서와 방식 등에 관하여 말씀드리겠습니다.
우선 진술인 네 분께서 각 10분씩 차례로 의견을 진술하신 다음 위원님들께서 1인당 5분의 범위 내에서 진술인들에게 일문일답의 방식으로 질의를 하고 질의시간 중 답변을 듣지 못한 부분이 있는 경우 최종적으로 진술인의 답변을 다시 듣는 순서로 진행하도록 하겠습니다.
질의하실 위원님께서는 어느 진술인을 상대로 해서 질의를 한다 이렇게 명확히 지정을 하셔서 질의해 주실 것을 부탁드립니다.
아울러 국회법 제64조제4항의 규정에 따라 공청회는 건설교통위원회의 회의로 진행되기 때문에 질의는 건설교통위원회 위원님들만 하실 수 있다는 점을 양지하시기 바랍니다.
따라서 방청인들께는 발언하실 기회를 드릴 수가 없습니다마는 혹시 방청인으로 오신 분들이 공청회를 보시고 의견을 제시하고자 할 경우에는 서면으로 의견을 제출해 주시면 향후 법안 심사에 참고토록 하겠습니다. 위원님들께서도 그렇게 양해해 주시기 바라겠습니다.
또한 진술인들 간의 상호 토론은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 이 점도 양해해 주시기 바랍니다.
만약 진술인 상호간에 서로 토론을 하실 필요가 있다고 생각하시는 경우에는 위원장에게 그 의견을 전해 주면 사회자인 제가 판단해서 적절히 조정을 해서 진행하도록 하겠습니다.
진술순서는 배부해 드린 책자에 수록된 순서대로 진행하도록 하겠습니다.
그러면 네 분 진술인들로부터 차례로 의견을 듣도록 하겠습니다.
진술인들께서는 말씀드린 대로 발언시간 10분을 지켜 주시기 바랍니다.
먼저 김남근 변호사님 진술하여 주시기 바랍니다.
공청회에 들어가기에 앞서 먼저 우리 건설교통위원회를 대표해서 간단히 인사말씀을 드리고자 합니다.
먼저 바쁘신 중에도 불구하고 오늘 공청회에 참석해 주신 위원님들과 진술인 여러분께 심심한 감사의 말씀을 드립니다. 아울러 이번 공청회에 많은 관심을 가지시고 자리를 함께 해 주신 방청인 여러분에게도 감사인사를 드립니다.
오늘 공청회는 제정 법안인 재건축초과이익 환수에 관한 법률안에 대해 다양한 의견을 청취하고 이를 입법에 참고하기 위해 공청회를 개최합니다.
잘 아시다시피 지난해에 서민주거 안정과 부동산투기 억제를 위해 마련한 8․31 제도개혁방안과 그 관련 입법이 순조롭게 마무리됨으로써 부동산거래의 투명화 및 주택․토지 시장의 안정을 위한 제도적 기반을 마련했습니다.
그러나 8․31 대책의 효과가 가시화되지 않은 상황에서 최근 재건축 규제 완화 기대감 등으로 인해 서울 강남권을 중심으로 집값이 급등하는 등 주택시장이 불안한 모습을 보이는 것이 사실입니다.
이에 재건축초과이익 환수에 관한 법률안은 특히 최근 수년간 가격이 급등한 주택 재건축 시장에서 과도한 개발이익이 발생하고 있음에도 불구하고 사회적으로 적절한 이익환수장치가 미흡한 부분을 법적․제도적으로 보완하기 위한 것입니다.
재건축 개발이익의 사유화를 방지하고 전반적으로 주택시장의 안정과 낙후지역의 주거여건 개선을 도모하고자 하는 제정법안의 취지를 감안하여 오늘 공청회에서 전문가들의 고견을 듣고 이에 대한 여러 위원님들의 심도 있는 논의가 있기를 기대합니다.
그러면 오늘 공청회에 참석하여 주신 진술인 여러분을 소개해 드리겠습니다.
진술인들의 양력은 이미 배부해 드린 자료를 참조해 주시기 바라고 현재의 직위․성명만을 앉은 순서대로 말씀드리겠습니다.
소개를 받은 진술인께서는 잠시 일어섰다 앉아 주시기 바랍니다.
그러면 한 분 한 분 소개를 드리도록 하겠습니다.
먼저 참여연대 김남근 변호사님입니다.
감사합니다.
다음은 김재철 변호사님을 소개합니다.
감사합니다.
다음은 서울시립대 서순탁 교수님을 소개해 드립니다.
감사합니다.
마지막으로 바른재건축실천전국연합의 김진수 회장님을 소개해 드립니다.
감사합니다.
(진술인 인사)
다음은 오늘 공청회의 진행순서와 방식 등에 관하여 말씀드리겠습니다.
우선 진술인 네 분께서 각 10분씩 차례로 의견을 진술하신 다음 위원님들께서 1인당 5분의 범위 내에서 진술인들에게 일문일답의 방식으로 질의를 하고 질의시간 중 답변을 듣지 못한 부분이 있는 경우 최종적으로 진술인의 답변을 다시 듣는 순서로 진행하도록 하겠습니다.
질의하실 위원님께서는 어느 진술인을 상대로 해서 질의를 한다 이렇게 명확히 지정을 하셔서 질의해 주실 것을 부탁드립니다.
아울러 국회법 제64조제4항의 규정에 따라 공청회는 건설교통위원회의 회의로 진행되기 때문에 질의는 건설교통위원회 위원님들만 하실 수 있다는 점을 양지하시기 바랍니다.
따라서 방청인들께는 발언하실 기회를 드릴 수가 없습니다마는 혹시 방청인으로 오신 분들이 공청회를 보시고 의견을 제시하고자 할 경우에는 서면으로 의견을 제출해 주시면 향후 법안 심사에 참고토록 하겠습니다. 위원님들께서도 그렇게 양해해 주시기 바라겠습니다.
또한 진술인들 간의 상호 토론은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 이 점도 양해해 주시기 바랍니다.
만약 진술인 상호간에 서로 토론을 하실 필요가 있다고 생각하시는 경우에는 위원장에게 그 의견을 전해 주면 사회자인 제가 판단해서 적절히 조정을 해서 진행하도록 하겠습니다.
진술순서는 배부해 드린 책자에 수록된 순서대로 진행하도록 하겠습니다.
그러면 네 분 진술인들로부터 차례로 의견을 듣도록 하겠습니다.
진술인들께서는 말씀드린 대로 발언시간 10분을 지켜 주시기 바랍니다.
먼저 김남근 변호사님 진술하여 주시기 바랍니다.
진술인김남근자료의 29쪽에 있습니다.
먼저 개발이익환수제도의 필요성에 대해서 말씀드리겠습니다.
부동산을 안정시키기 위해서 주택 공급을 늘리기 위해서는 많은 개발사업을 전개를 해야 됩니다. 개발사업을 많이 전개하는 경우에는 집값이 안정되는 게 아니라 우리 역사적 경험을 통해서 보게 되면 개발사업을 하는 과정에 있어서는 집값이 폭등하게 됩니다.
실제로 1기 신도시 개발사업이었던 분당이나 일산의 개발사업을 하는 과정에서 집값이 많이 폭등을 했습니다. 그 폭등한 가격이 나중에 개발사업이 종료한 이후에 안정되는 형태로 나타났던 것이 우리의 역사적 경험이었던 것 같습니다.
이렇게 개발사업은 개발사업이 전개되는 과정에 있어서는 집값이 폭등하는 등의 부작용이 있기 때문에 이런 개발사업의 부작용을 막기 위해서 1990년대에 도입됐던 정책이 개발이익환수제도였습니다.
이러한 개발이익환수제도는 이후에 IMF 경제위기 사태를 겪으면서 건설경기 활성화를 위해서 장애가 된다 그래서 모두 폐지가 되게 되었는데 이렇게 개발사업의 부작용을 막을 수 있는 개발이익환수제도가 다 폐지된 다음에 판교 신도시와 같은 2기 신도시 개발이나 강남 재건축과 같은 재건축 개발사업이 본격적으로 전개되다 보니까 과거 80년대 말, 90년대 초에 있었던 것과 똑같이 개발사업의 부작용으로서 집값이 폭등하는 부작용이 일어나게 된 것이고요.
결국 이런 개발사업을 주택 공급의 확대를 위해서 지속적으로 전개를 하되 그 개발사업의 부작용을 최소화하자는 것이 이런 개발이익환수제도를 만들자는 논의로 보여집니다.
개발이익환수제도는 개발사업 일반에 대해서 적용해야 될 우리 사회에 있어서 하나의 시스템이라고 생각을 하고요. 비단 재건축에 대해서만 특별히 개발이익을 환수하는 것은 아니다 이렇게 보여집니다.
실제로 8․31 대책으로 그동안 폐지되었던 개발이익환수에 관한 법률, 개발부담금을 부과하는 법률이 다시 부활되었고요. 그래서 주요 개발사업에 대해서는 올해 1월 1일부터 이미 개발이익환수제도가 작동을 하고 있습니다.
오히려 이렇게 주요 개발사업에 대해서는 개발이익환수제도가 작동을 하고 있는데 재건축에 대해서만 작동하지 않고 있는 것이 좀 불합리하다고 보고요. 그래서 이번에 재건축에 대해서도 개발이익을 환수하는 제도가 만들어진 것이라고 보여집니다.
두 번째로 말씀드리겠습니다.
재건축이 그렇게 개발이익을 환수할 만한 개발사업이라고 볼 수 있겠는가라는 부분이 또 문제가 될 수 있겠는데요. 32쪽의 다번에 그 내용이 있습니다. 재건축 개발사업의 법률적 지위의 변천인데요.
재건축 개발사업의 경우에 있어서도 내 집을 내가 고친다는 정도로의 어떤 개축의 개념으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 처음에 도입이 됐었지만 그 규모가 점점 커지다 보니까 도시계획적인 도시개발사업이 됐었고, 결국 도시및주거환경정비법이 만들어지면서 도시재개발사업과 똑같은 지위의, 도시개발사업으로서의 지위가 매겨졌다고 보고요.
결국 이런 도시및주거환경정비법이 적용되는 300세대 이상 큰 규모의 재건축에 대해서는 도시재개발사업과 같은 개발사업으로 보고 개발이익환수제도를 적용해야 된다 이렇게 보여집니다.
그다음에 개발부담금제와 관련된 위헌 시비에 대해서 말씀드리겠습니다.
37쪽에 있습니다. 37쪽을 참조해 주시기 바랍니다.
마치 개발이익환수제도는 헌법재판소에서 위헌결정이 내려져 전부 다 중단된 것처럼 잘못 알려져 있는데 실제는 그렇지 않습니다.
개발이익환수제도는 크게 보면 두 가지가 있었습니다. 개발구역 안에서 개발이익을 환수하는 개발부담금제와 개발구역 주변에서 발생하는 개발이익을 환수하는 토지초과이득세, 두 가지 법률체계가 있었습니다.
그중에 개발구역 안에서 개발이익을 환수하는 개발부담금제에 대해서는 이미 헌법재판소가 여러 차례, 뒤에 별표로 개발부담금제에 대한 헌법재판소의 결정례들을 첨부했습니다만, 아홉 번의 헌법재판소 재판이 있었습니다만 대부분 다 합헌결정을 받았고, 당시 있었던 제10조제3항의 단서조항이 매우 추상적이라는 것 때문에 포괄위임금지 위반이라고 그래서 위헌결정이 있었지만 그 부분도 시행령에 있는 내용을 법으로 승격시킴으로써 위헌 시비는 다 해소되었다 이렇게 보여집니다.
오늘의 이 법에서 문제가 되고 있는 재건축 초과이익환수제도는 바로 이 개발부담금제와 내용과 방식이 똑같은 내용들입니다. 그래서 똑같은 개발부담금제에 대해서는 헌법재판소에서 여러 차례에 걸쳐 합헌결정이 났다 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
그래서 문제가 되었던 부분들은, 토지초과이득세에 대한 위헌 시비 문제였습니다. 39쪽에 그 내용이 있습니다.
이 부분도 제대로 잘 안 알려져 있는 부분이 있는데 헌법재판소는 토지초과이득세에 대해서 위헌결정을 했던 것이 아니라 헌법불합치결정을 했던 것이고, 그 내용은 미실현 이득에 대해서 과세하는 것이 위헌이라는 그런 측면이 아니고 과세를 하는 기준이 시행령에 만들어져 있다든가 토지가격을 감정평가사 같은 전문가가 아니라 하급공무원이 한다든가 이런 입법기술적인 문제를 지적해서 헌법불합치 결정을 했던 것이고요.
그것에 대해서 정부는 헌법재판소의 지적을 받아들여서 새롭게 토지초과이득세법을 개정해서 개정된 법률이 4년 동안 더 운영되다가 1998년도에 정부 스스로에 의해서 폐지가 됐던 것입니다.
그래서 위헌법률 문제가 되었던 토지초과이득세법은 법률 제4177호의 법률이었고요, 헌법재판소의 지적을 받아들여서 개정되었던 것이 법률 제4807호였고, 법률 제4807호에 대해서도, 개정된 토지초과이득세에 대해서도 헌법소원이 두 차례 있었는데 두 차례 있어서의 토지초과이득세법에 대한 위헌 시비에서는 다 합헌결정이 났다는 것입니다.
그래서 전체적으로는, 헌법재판소에서는 입법기술적인 여러 가지 지적을 했었지만 다 합헌결정이 났었다 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
그러면 이런 개발이익환수제도와 관련해서 위헌 문제가 문제될 수 있는 부분들은, 미실현 이득에 대해서 과세를 하는 부분들은 입법재량의 문제이고 그 자체가 위헌의 문제는 아니다라는 것은 이미 헌법재판소에서 확인된 부분이고요.
문제가 될 수 있는 것들은, 미실현 이득이라는 것은 현실적으로 이미 현금화되어 있는 것이 아니기 때문에 그 계측 수단이 정확해야 된다라든가 원본 침해 가능성이 없어야 된다라든가 이런 부분들이 지적될 수 있을 것 같습니다.
그래서 원본을 침해할, 부동산의 원본을 침해할 가능성이 있는가 그 부분인데요.
그 부분에서 첫 번째로 중요한 것은 부동산 가치가 자연적으로도 상승할 수 있다는 것입니다.
그래서 자연적으로 상승하는 부동산의 원본가치를 침해할 가능성을 불식시키기 위해서는 소위 말하는 정상지가 상승률, 이 법에서는 정상주택가격 상승률로 되어 있습니다마는 정상주택가격 상승률을 공제해 주지 않게 되면 원본을 침해할 가능성이 위헌이 되는데 이 법에서는 그 부분들을 빼 주고 있습니다. 그래서 그 부분은 문제없다고 보고요.
또 개발사업 자체의 노력에 의해서, 개발사업에서 많은 공사비를 투여해서 면적을 늘리고 주택의 질을 향상시키고 했는데 이렇게 개발사업 자체의 노력에 의해서 증가된 부동산의 가치를 또 침해하면 안 됩니다.
그래서 그 부분들을 빼 줘야 되는데, 그 부분이 소위 개발비용이라고 그래서 빼 주게 되어 있는데요. 이 법에서도 공사비라든가 이런 부분들은 개발비용으로 빼 주고 있기 때문에 개발사업 자체의 노력에 의한 부동산 원본가치의 상승분을 침해할 가능성은 없다 이렇게 보여집니다.
또 하나의 부분들은 세율의 문제입니다.
헌법재판소에서도 지적을 했던 것은, 개발이익이라는 것은 굉장히 천차만별인데 그것을 50%의 단일세율로 했을 경우에는 원본을 침해할 가능성이 있기 때문에 또 위헌 문제가 있을 수 있다는 것인데, 그래서 이 법에서는 그런 문제를……
특히 재건축 같은 경우에는 개발이익이 천차만별입니다. 인천이나 안양과 같은 수도권 외곽 지역 같은 경우에는 거의 개발이익이 발생하지 않거나 굉장히 미미해서 사업 추진 자체의 동력이 잘 안 붙는 그런 경우도 있고요. 그런데 강남 4구 같은 경우에는 굉장히 많은 개발이익이 발생하고 있습니다.
그래서 이런 문제를 해결하기 위해서는 누진제로 해야 되는데요, 이 법에 있어서는 면세점을 둬 가지고 조합원 1인당 3000만 원 이하에 대해서는 과세를 하지 않고 그 윗부분에 있어서도 10%에서 50%로 누진적으로 하기 때문에 개발이익에 있어서는 양에 따라서, 아마 수도권 외곽 지역이나 서울 외곽 지역 대부분의 재건축 개발사업 같은 경우에는 이 과세 적용 대상이 안 될 것이라고 보여지고요. 결국 개발이익이 굉장히 많이 발생하는 강남 4구에 집중해서 이 부분이 적용되지 않을까 이렇게 예상이 됩니다.
그렇게 해서 누진 방식과 면세점 제도를 뒀기 때문에 원본 침해 가능성은 굉장히 낮다 이렇게 보여지고요.
그다음 또 문제가 될 수 있는 것이 계측 수단의 객관성․공정성이 확보될 수 있느냐의 문제입니다.
과거 토지초과이득세에 있어서, 그 부분에 대해서는 47쪽에 있습니다. 47쪽의 라번을 참조해 주시기 바랍니다.
헌법재판소에서 토지초과이득세에 대해서 헌법불합치결정을 할 때 가장 중요하게 들었던 것이 이 부분입니다. 그당시에 있어서의 기준시가제도라는 것이 법에 있지 않고 시행령에 있었고, 그것을 조사하는 방법에 있어서도 감정평가사와 같은 전문가가 하지 않고 하급공무원들이 조사를 하는 등 굉장히 불합리한 점들이 많이 있었습니다.
그래서 헌법불합치결정이 났었는데, 현재에 있어서는 기준시가제도가 계승된 주택공시가격제도가 부동산 평가에 관한 법률이라는 법률에 규정이 되어 있고, 그 방법에 있어서도 감정평가사, 감정평가법인과 같은 전문가들이 평가를 하도록 되어 있고, 다음에 중앙부동산평가위원회와 같은 심의위원회의 심의를 거쳐서 최종적으로 하게 되어 있고, 또 그것에 대해서는 이의신청과 같은 불복절차가 마련되어 있기 때문에 과거에 있어서와 같은 계측 수단의 어떤 불합리성은 많이 해소가 되었다, 그래서 계측 수단과 관련된 위헌 시비는 없을 것이다 이렇게 보여집니다.
실제로 이것과 관련해서 주택공시가격제도와 같은 성격의 것인 주택공시지가제도에 대해서, 개발이익환수에 관한 법률에 대해서 공시지가제도로, 공시지가의 방식으로 계측을 하는 것이 위헌이 아니냐라는 헌법소원이 제기가 됐었는데 그 부분에 대해서도 헌법재판소는 공시지가제도는 객관적이고 합리성을 담보할 수 있기 때문에 위헌이 아니다 이렇게 판정을 한 적이 있습니다.
그래서 계측 수단에 있어서도 위헌 문제 부분은 그렇게 크지 않다고 보여집니다.
그다음에 소급입법 문제가 문제될 수 있는데요. 예를 들어서 강남의 도곡동에 있는 렉슬과 같이 이미 굉장히 개발이익이 많이 발생됐다고 그래서 문제가 되고 있는 데가 있는데 거기가 개발이익이 많이 발생했다고 그래서 갑자기 법을 만들어서 그런 부분에 대해서까지 개발이익을 환수하는 것이라면 위헌이 되겠지만 이 부분에 있어서는 사업이 종료되지 않은, 법률관계가 종료되지 않은 부분에 대해서 부담하는 것이기 때문에 소위 부진정소급입법으로서 위헌의 문제는 없다고 보여지고요.
또 부칙에서 이 법 시행일 이후의 기간 부분에 대해서만 안분해서 부담을 시키고 있기 때문에 그런 부분에 있어서도 국민들의 신뢰보호 문제를 크게 침해하는 것은 아니다, 그래서 과잉금지 위반이나 신뢰보호의 원칙을 위반하는 것은 아니다 이렇게 보여집니다.
시간이 다 돼서……
먼저 개발이익환수제도의 필요성에 대해서 말씀드리겠습니다.
부동산을 안정시키기 위해서 주택 공급을 늘리기 위해서는 많은 개발사업을 전개를 해야 됩니다. 개발사업을 많이 전개하는 경우에는 집값이 안정되는 게 아니라 우리 역사적 경험을 통해서 보게 되면 개발사업을 하는 과정에 있어서는 집값이 폭등하게 됩니다.
실제로 1기 신도시 개발사업이었던 분당이나 일산의 개발사업을 하는 과정에서 집값이 많이 폭등을 했습니다. 그 폭등한 가격이 나중에 개발사업이 종료한 이후에 안정되는 형태로 나타났던 것이 우리의 역사적 경험이었던 것 같습니다.
이렇게 개발사업은 개발사업이 전개되는 과정에 있어서는 집값이 폭등하는 등의 부작용이 있기 때문에 이런 개발사업의 부작용을 막기 위해서 1990년대에 도입됐던 정책이 개발이익환수제도였습니다.
이러한 개발이익환수제도는 이후에 IMF 경제위기 사태를 겪으면서 건설경기 활성화를 위해서 장애가 된다 그래서 모두 폐지가 되게 되었는데 이렇게 개발사업의 부작용을 막을 수 있는 개발이익환수제도가 다 폐지된 다음에 판교 신도시와 같은 2기 신도시 개발이나 강남 재건축과 같은 재건축 개발사업이 본격적으로 전개되다 보니까 과거 80년대 말, 90년대 초에 있었던 것과 똑같이 개발사업의 부작용으로서 집값이 폭등하는 부작용이 일어나게 된 것이고요.
결국 이런 개발사업을 주택 공급의 확대를 위해서 지속적으로 전개를 하되 그 개발사업의 부작용을 최소화하자는 것이 이런 개발이익환수제도를 만들자는 논의로 보여집니다.
개발이익환수제도는 개발사업 일반에 대해서 적용해야 될 우리 사회에 있어서 하나의 시스템이라고 생각을 하고요. 비단 재건축에 대해서만 특별히 개발이익을 환수하는 것은 아니다 이렇게 보여집니다.
실제로 8․31 대책으로 그동안 폐지되었던 개발이익환수에 관한 법률, 개발부담금을 부과하는 법률이 다시 부활되었고요. 그래서 주요 개발사업에 대해서는 올해 1월 1일부터 이미 개발이익환수제도가 작동을 하고 있습니다.
오히려 이렇게 주요 개발사업에 대해서는 개발이익환수제도가 작동을 하고 있는데 재건축에 대해서만 작동하지 않고 있는 것이 좀 불합리하다고 보고요. 그래서 이번에 재건축에 대해서도 개발이익을 환수하는 제도가 만들어진 것이라고 보여집니다.
두 번째로 말씀드리겠습니다.
재건축이 그렇게 개발이익을 환수할 만한 개발사업이라고 볼 수 있겠는가라는 부분이 또 문제가 될 수 있겠는데요. 32쪽의 다번에 그 내용이 있습니다. 재건축 개발사업의 법률적 지위의 변천인데요.
재건축 개발사업의 경우에 있어서도 내 집을 내가 고친다는 정도로의 어떤 개축의 개념으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 처음에 도입이 됐었지만 그 규모가 점점 커지다 보니까 도시계획적인 도시개발사업이 됐었고, 결국 도시및주거환경정비법이 만들어지면서 도시재개발사업과 똑같은 지위의, 도시개발사업으로서의 지위가 매겨졌다고 보고요.
결국 이런 도시및주거환경정비법이 적용되는 300세대 이상 큰 규모의 재건축에 대해서는 도시재개발사업과 같은 개발사업으로 보고 개발이익환수제도를 적용해야 된다 이렇게 보여집니다.
그다음에 개발부담금제와 관련된 위헌 시비에 대해서 말씀드리겠습니다.
37쪽에 있습니다. 37쪽을 참조해 주시기 바랍니다.
마치 개발이익환수제도는 헌법재판소에서 위헌결정이 내려져 전부 다 중단된 것처럼 잘못 알려져 있는데 실제는 그렇지 않습니다.
개발이익환수제도는 크게 보면 두 가지가 있었습니다. 개발구역 안에서 개발이익을 환수하는 개발부담금제와 개발구역 주변에서 발생하는 개발이익을 환수하는 토지초과이득세, 두 가지 법률체계가 있었습니다.
그중에 개발구역 안에서 개발이익을 환수하는 개발부담금제에 대해서는 이미 헌법재판소가 여러 차례, 뒤에 별표로 개발부담금제에 대한 헌법재판소의 결정례들을 첨부했습니다만, 아홉 번의 헌법재판소 재판이 있었습니다만 대부분 다 합헌결정을 받았고, 당시 있었던 제10조제3항의 단서조항이 매우 추상적이라는 것 때문에 포괄위임금지 위반이라고 그래서 위헌결정이 있었지만 그 부분도 시행령에 있는 내용을 법으로 승격시킴으로써 위헌 시비는 다 해소되었다 이렇게 보여집니다.
오늘의 이 법에서 문제가 되고 있는 재건축 초과이익환수제도는 바로 이 개발부담금제와 내용과 방식이 똑같은 내용들입니다. 그래서 똑같은 개발부담금제에 대해서는 헌법재판소에서 여러 차례에 걸쳐 합헌결정이 났다 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
그래서 문제가 되었던 부분들은, 토지초과이득세에 대한 위헌 시비 문제였습니다. 39쪽에 그 내용이 있습니다.
이 부분도 제대로 잘 안 알려져 있는 부분이 있는데 헌법재판소는 토지초과이득세에 대해서 위헌결정을 했던 것이 아니라 헌법불합치결정을 했던 것이고, 그 내용은 미실현 이득에 대해서 과세하는 것이 위헌이라는 그런 측면이 아니고 과세를 하는 기준이 시행령에 만들어져 있다든가 토지가격을 감정평가사 같은 전문가가 아니라 하급공무원이 한다든가 이런 입법기술적인 문제를 지적해서 헌법불합치 결정을 했던 것이고요.
그것에 대해서 정부는 헌법재판소의 지적을 받아들여서 새롭게 토지초과이득세법을 개정해서 개정된 법률이 4년 동안 더 운영되다가 1998년도에 정부 스스로에 의해서 폐지가 됐던 것입니다.
그래서 위헌법률 문제가 되었던 토지초과이득세법은 법률 제4177호의 법률이었고요, 헌법재판소의 지적을 받아들여서 개정되었던 것이 법률 제4807호였고, 법률 제4807호에 대해서도, 개정된 토지초과이득세에 대해서도 헌법소원이 두 차례 있었는데 두 차례 있어서의 토지초과이득세법에 대한 위헌 시비에서는 다 합헌결정이 났다는 것입니다.
그래서 전체적으로는, 헌법재판소에서는 입법기술적인 여러 가지 지적을 했었지만 다 합헌결정이 났었다 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
그러면 이런 개발이익환수제도와 관련해서 위헌 문제가 문제될 수 있는 부분들은, 미실현 이득에 대해서 과세를 하는 부분들은 입법재량의 문제이고 그 자체가 위헌의 문제는 아니다라는 것은 이미 헌법재판소에서 확인된 부분이고요.
문제가 될 수 있는 것들은, 미실현 이득이라는 것은 현실적으로 이미 현금화되어 있는 것이 아니기 때문에 그 계측 수단이 정확해야 된다라든가 원본 침해 가능성이 없어야 된다라든가 이런 부분들이 지적될 수 있을 것 같습니다.
그래서 원본을 침해할, 부동산의 원본을 침해할 가능성이 있는가 그 부분인데요.
그 부분에서 첫 번째로 중요한 것은 부동산 가치가 자연적으로도 상승할 수 있다는 것입니다.
그래서 자연적으로 상승하는 부동산의 원본가치를 침해할 가능성을 불식시키기 위해서는 소위 말하는 정상지가 상승률, 이 법에서는 정상주택가격 상승률로 되어 있습니다마는 정상주택가격 상승률을 공제해 주지 않게 되면 원본을 침해할 가능성이 위헌이 되는데 이 법에서는 그 부분들을 빼 주고 있습니다. 그래서 그 부분은 문제없다고 보고요.
또 개발사업 자체의 노력에 의해서, 개발사업에서 많은 공사비를 투여해서 면적을 늘리고 주택의 질을 향상시키고 했는데 이렇게 개발사업 자체의 노력에 의해서 증가된 부동산의 가치를 또 침해하면 안 됩니다.
그래서 그 부분들을 빼 줘야 되는데, 그 부분이 소위 개발비용이라고 그래서 빼 주게 되어 있는데요. 이 법에서도 공사비라든가 이런 부분들은 개발비용으로 빼 주고 있기 때문에 개발사업 자체의 노력에 의한 부동산 원본가치의 상승분을 침해할 가능성은 없다 이렇게 보여집니다.
또 하나의 부분들은 세율의 문제입니다.
헌법재판소에서도 지적을 했던 것은, 개발이익이라는 것은 굉장히 천차만별인데 그것을 50%의 단일세율로 했을 경우에는 원본을 침해할 가능성이 있기 때문에 또 위헌 문제가 있을 수 있다는 것인데, 그래서 이 법에서는 그런 문제를……
특히 재건축 같은 경우에는 개발이익이 천차만별입니다. 인천이나 안양과 같은 수도권 외곽 지역 같은 경우에는 거의 개발이익이 발생하지 않거나 굉장히 미미해서 사업 추진 자체의 동력이 잘 안 붙는 그런 경우도 있고요. 그런데 강남 4구 같은 경우에는 굉장히 많은 개발이익이 발생하고 있습니다.
그래서 이런 문제를 해결하기 위해서는 누진제로 해야 되는데요, 이 법에 있어서는 면세점을 둬 가지고 조합원 1인당 3000만 원 이하에 대해서는 과세를 하지 않고 그 윗부분에 있어서도 10%에서 50%로 누진적으로 하기 때문에 개발이익에 있어서는 양에 따라서, 아마 수도권 외곽 지역이나 서울 외곽 지역 대부분의 재건축 개발사업 같은 경우에는 이 과세 적용 대상이 안 될 것이라고 보여지고요. 결국 개발이익이 굉장히 많이 발생하는 강남 4구에 집중해서 이 부분이 적용되지 않을까 이렇게 예상이 됩니다.
그렇게 해서 누진 방식과 면세점 제도를 뒀기 때문에 원본 침해 가능성은 굉장히 낮다 이렇게 보여지고요.
그다음 또 문제가 될 수 있는 것이 계측 수단의 객관성․공정성이 확보될 수 있느냐의 문제입니다.
과거 토지초과이득세에 있어서, 그 부분에 대해서는 47쪽에 있습니다. 47쪽의 라번을 참조해 주시기 바랍니다.
헌법재판소에서 토지초과이득세에 대해서 헌법불합치결정을 할 때 가장 중요하게 들었던 것이 이 부분입니다. 그당시에 있어서의 기준시가제도라는 것이 법에 있지 않고 시행령에 있었고, 그것을 조사하는 방법에 있어서도 감정평가사와 같은 전문가가 하지 않고 하급공무원들이 조사를 하는 등 굉장히 불합리한 점들이 많이 있었습니다.
그래서 헌법불합치결정이 났었는데, 현재에 있어서는 기준시가제도가 계승된 주택공시가격제도가 부동산 평가에 관한 법률이라는 법률에 규정이 되어 있고, 그 방법에 있어서도 감정평가사, 감정평가법인과 같은 전문가들이 평가를 하도록 되어 있고, 다음에 중앙부동산평가위원회와 같은 심의위원회의 심의를 거쳐서 최종적으로 하게 되어 있고, 또 그것에 대해서는 이의신청과 같은 불복절차가 마련되어 있기 때문에 과거에 있어서와 같은 계측 수단의 어떤 불합리성은 많이 해소가 되었다, 그래서 계측 수단과 관련된 위헌 시비는 없을 것이다 이렇게 보여집니다.
실제로 이것과 관련해서 주택공시가격제도와 같은 성격의 것인 주택공시지가제도에 대해서, 개발이익환수에 관한 법률에 대해서 공시지가제도로, 공시지가의 방식으로 계측을 하는 것이 위헌이 아니냐라는 헌법소원이 제기가 됐었는데 그 부분에 대해서도 헌법재판소는 공시지가제도는 객관적이고 합리성을 담보할 수 있기 때문에 위헌이 아니다 이렇게 판정을 한 적이 있습니다.
그래서 계측 수단에 있어서도 위헌 문제 부분은 그렇게 크지 않다고 보여집니다.
그다음에 소급입법 문제가 문제될 수 있는데요. 예를 들어서 강남의 도곡동에 있는 렉슬과 같이 이미 굉장히 개발이익이 많이 발생됐다고 그래서 문제가 되고 있는 데가 있는데 거기가 개발이익이 많이 발생했다고 그래서 갑자기 법을 만들어서 그런 부분에 대해서까지 개발이익을 환수하는 것이라면 위헌이 되겠지만 이 부분에 있어서는 사업이 종료되지 않은, 법률관계가 종료되지 않은 부분에 대해서 부담하는 것이기 때문에 소위 부진정소급입법으로서 위헌의 문제는 없다고 보여지고요.
또 부칙에서 이 법 시행일 이후의 기간 부분에 대해서만 안분해서 부담을 시키고 있기 때문에 그런 부분에 있어서도 국민들의 신뢰보호 문제를 크게 침해하는 것은 아니다, 그래서 과잉금지 위반이나 신뢰보호의 원칙을 위반하는 것은 아니다 이렇게 보여집니다.
시간이 다 돼서……
위원장이호웅수고하셨습니다.
다음은 김재철 변호사님 진술하여 주시기 바랍니다.
다음은 김재철 변호사님 진술하여 주시기 바랍니다.
진술인김재철자세하게 말씀드릴 시간이 없어서 간략하게 말씀드리면요.
이것이 지금 개발이익환수, 초과이득, 이 법률안 하나만 놓고 재건축 규제에 대한 위헌 논의를 진행하는 것이 과연 타당한 것이냐, 그런 문제부터 한번 검토를 해 봐야 됩니다.
중요한 것은 헌법재판소도 그렇고 우리 헌법상 기본적으로 과잉입법금지원칙을 제37조제2항에 천명하고 있는데요. 과잉입법금지원칙이라는 것은 어떤 동일 대상을 놓고 규제를 할 때 규제 하나 하나씩을 놓고 보는 것이 아니라 총량적 판단을 해야 된다는 것입니다.
지금 재건축초과이익 환수에 관한 법률안, 이 법안 하나만 놓고 볼 것이 아니고 총량적으로 재건축의 규제 방식을 따져 놓고 볼 때는 지금까지 규제도 이미 과잉금지에 위반할 소지가 큽니다. 하물며 이런 법안이 통과된다면 이것은 위헌소지가 매우 높다, 개인적으로는 그렇게 생각을 합니다.
쉽게 말씀드리자면 칼로 한 번씩 찔러 가지고 열 번을 찌를 때 각 칼로 한 번 찌른 것은 상해가 될 수 있지만 열 개가 다 모여지면 살인이 될 수도 있는 것입니다.
그래서 개발이익환수에 관한 법률만이 아니고 총체적인 재건축 규제 법률안들을 다 살펴볼 때는, 총량적으로 봤을 때 너무 과잉하지 않느냐, 이런 것이 제 개인적인 판단이고요.
여러분도 잘 알다시피 첫째, 조합원 지위 이전 금지라든지, 임대주택 의무건설, 소형 평형 의무비율, 그다음에 후분양제, 기타 많은 규제가 이미 존재하고 있습니다. 거기에다가 금번에는 초과이익을 환수하는 법률안이 상정되어 있는데요. 이 법안에 대해서만 놓고 위헌 여부를 한번 살펴보도록 하겠습니다.
방금 김남근 변호사도 말씀하셨다시피 미실현 이득 부분에 대한 과세다 하는 문제가 세간에서 많이 논의가 되고 있습니다. 김 변호사님도 말씀하셨지만 미실현 이득에 대한 과세를 기본적으로 할 수 있습니다. 입법정책의 문제입니다.
그런데 우리 헌법재판소도 분명히 입장을 밝히고 있다시피 총체적으로는, 앞에서 진술인이 말씀하셨습니다마는 좀더 세밀하게 한번 살펴볼 필요가 있는데요.
기본적으로 헌법재판소가 밝히고 있는 입장은 미실현 이득에 대한 과세는 가능하다, 다만 미실현 이득은 계측의 객관성 보장이 심히 어렵기 때문에 고율로 세금을 부과하게 되면 원본 잠식의 우려가 있다, 따라서 지나친 고율은 문제가 있다라고 지적을 하고 있습니다.
다음에 토지초과이득세나 양도소득세나 이런 것을 모두 소득세라고 그럽니다. 지금 개발이익환수도 소득세입니다. 이득을 취한 곳에서 세금을 찾는 것이지요.
과세 대상이 양도소득세와 동일하고 목적 또한 유사하기 때문에 토지초과이득세는 양도소득세의 예납적 성격이다, 미리 납부하는 성격을 갖고 있기 때문에 법에서 토지초과이득세 전액을 공제하지 않는다면 그것은 조세법률주의상 실질과세원칙에 반한다고 하고 있고요.
거기에 대한 것은, 과거 헌법재판소가 제26조에서 양도소득세에서 차감하지 않은 것은 문제가 있다, 실질과세에 반한다고 했던 조문을 제가 82페이지에 참고로 적었습니다.
간단히만 보면 토지초과이득세가 부과된 유휴토지 등을 양도할 때 양도소득세 계산에 있어서 나중에, 토지초과이득세는 예납적 성격을 가지기 때문에 양도소득세에서 공제한다고는 되어 있는데요. 제1호․제2호를 보면 3년 이내는 전액 공제를 하게 되어 있고, 3년에서 6년까지는 100분의 60을 양도소득세에서 공제하도록 되어 있습니다.
그런데 이 부분에 대해서 우리 헌법재판소는 미리 납부한 것이니까 전액을 공제해 줘야 된다, 따라서 전액 공제하지 않은 것은 실질과세에 반한다는 결정을 하고 있습니다.
그다음에 헌법재판소 입장에서 비추어 볼 때 법률안의 문제점을 한번 살펴보면, 금번 법률안은 추진위원회 설립 승인일의 주택가격과 준공 시 주택가격, 그리고 개발비용, 정상집값 상승률이라는 네 가지 계측 수단에 의해서 결국 산정이 되게 됩니다.
그런데 계측이 모두 정확성을 담보하기 어렵다고 저는 보고 있습니다. 앞의 진술인께서는 그렇지 않다라고 말씀하셨지만 예를 들어서 추진위원회 설립 승인일 당시의 주택가격을 보면, 예컨대 은평구 모조합의 모아파트를 제가 조사해 보니까 주택공시가격은 5300만 원인가 되는데 그당시 시가는 1억 1000만 원이었습니다.
그렇다면 처음부터 약 5700만 원 정도가 업된 상태에서, 즉 개발이익이 존재하는 상태에서 산정이 되게 되는 것이지요.
다음에 정상집값 상승률도, 예컨대 시․군․구 평균 주택가격 상승률을 기준으로 해 가지고 공지하도록 되어 있는데요. 같은 의왕시나 안양시, 시라 하더라도 전철역 주변의 인근 주택가격 상승률과 외곽 지역의 주택가격 상승률이 전혀 다릅니다.
그래서 전철역 주변에 있는 재건축단지의 경우 원래는 그 주변 집값이 굉장히 많이 상승했음에도 불구하고, 따라서 공제액이 커져야 됨에도 불구하고 평균 주택가격 상승률을 적용해 버리니까 공제되는 범위가 좁아져서 결국 부담금 산정이 늘어나게 됩니다.
이런 모든 부분이 계측 수단의 정확성을 담보하기가 어렵다는 것이고요. 따라서 계측 수단의 정확성을 담보하기가 어렵다면 고율이 되어서는 안 되는 것입니다.
지금 재건축초과이익 환수에 관한 법률안은 50%까지를 부과하게 되어 있는데 만약 잘못하면 이 50%가 원본 잠식을 할 우려가 반드시 존재하는 것입니다.
그다음에 또 누진제를 적용할 때는 계측 수단이 더욱 정확해야 됩니다. 조금만 잘못 계산이 되면 30%가 40%가 되고 40%가 50%가 될 수 있습니다, 계측 수단이 조금만 부정확하면.
이런 누진제를 적용할 때는 특히 계측 수단의 정확성이 담보되어야 되는데 방금 제가 드린 예는 일례에 불과합니다. 네 가지 계측 수단 모두가 정확성을 담보하기가 매우 미약한 실정이다, 그런 부분을 고려해야 되겠다라는 것이고요.
소급입법 문제와 관련해서도 우리가 법리적으로 진정소급입법, 부진정소급입법을 논하기 이전에, 예컨대 추진위원회 설립 승인일 때 시가 5억 원이던 집이 사업 시행 인가가 나니까 10억 원으로 상승했습니다.
그 이후에 이 법률이 통과되어서 시행이 되고 관리처분 인가신청을 못 했습니다. 그러면 이 법의 적용을 받게 되는데 지금 이 집을 소유하고 있는 조합원은, 적어도 이 집은 사업시행 인가 때 10억 원이 넘어갔기 때문에 지금은 10억 플러스 알파라는 기대가 이미 형성되어 있습니다. 이러한 기대는, 이러한 신뢰는 이미 형성된 신뢰인 것이지 장차 형성될 수 있는 신뢰가 아닌 것입니다.
따라서 이것은 부진정소급입법이기 때문에 침해해도 상관없다, 10억에 대해서 가치를 일부러 환수해 가지고 7억으로 만들어도 상관없다 이렇게 보는 것은 문제가 있다, 따라서 이런 부분에 대해서는 진정소급입법의 문제성도 발생할 수 있다는 점, 국민의 기대이익을 침해한다는 점이 분명히 존재한다 이렇게 저는 판단하고 있습니다.
그다음에 법률안 부칙 제2조제2항은 부담금 산정기간을 전체 사업시행기간으로 보고, 다만 부담금 부과는 시행일을 기준으로 해서 안분하도록 하고 있는데요.
사실은 기간으로 안분할 것이 아니고 주택의 실질가치를 따져야만 됩니다. 실질가치를 따지지 않고 기간으로 안분하게 되면 실질과세원칙에 반할 위헌의 소지가 있습니다.
어차피 입법을 하다 되면 어려운 부분이 있기 때문에 입법기술상 불가피하게 그렇게 할 수밖에 없는 부분이 있다라고 말을 할 수 있지만 국민의 기본권 침해 입장에서 보면 실질과세원칙에 반하는 부분이 이 부칙에도 분명히 존재한다 저는 이렇게 생각하고 있습니다.
그리고 제가 판단할 때, 기본적으로 입법을 할 때 가장 고려할 것이 평등권을 항상 생각해 봐야 되는데 재건축에 대한 규제, 저는 개인적으로 그렇습니다. 개발이익 환수에 대한 일반법을 만들어 가지고 주택 건설을 비롯한 모든 건설사업에 대해서 일정 부분, 그것도 좀 낮은 율로 해 가지고 환수하는 것에 대해서는 찬성을 합니다.
그런데 지금처럼 이렇게 재건축을 통한 개발에는 과도한 이익을 환수하지만 실제로 그 인근에 나대지를 가지고 있는 개인이나 대기업들이 가지고 있는 땅들에 주택을 건설해 가지고 그들이 막대한 차익을 남기고 분양하는 것에 대해서는 어떠한 이익도 환수조치를 하고 있지 않는 것입니다.
조합원들 각자 각자에 대해서는 이익을 환수하면서 거대기업들이 막대한 이익을 남기고 있는 데 대해서는 개발이익 환수가 되고 있지 않는다 그 말이지요. 뭔가 문제가 좀 있습니다, 개인적인 평범한 국민감정에 입각해도.
그리고 또 입법기술상 문제가 있어서 상가 부분의 개발부담금 산정하기가 곤란하다는 이유로 지금 이 법안은 상가 부분을 개발이익 환수대상에서 제외시키고 있습니다.
물론 아파트 조합 측에다가 전체를 부과하고 내부적으로 안분하면 되지 않느냐 이렇게 말을 할 수는 있지만 사실상 상가 조합원과 아파트 조합원 간의 심대한 싸움을 초래할 수 있는 위험성이 있다, 따라서 그 부분도 법률에서 어느 정도는 정리해 줬어야 되지 않나 이렇게 생각을 합니다.
인간은 자신이 살고 싶은 집에서 자신의 능력에 맞는 크기의 집을 짓고 자신이 꾸미고 싶은 방식으로 집을 꾸미고 살 권리가 기본적으로 있습니다, 타인에게 그것이 해악을 끼치지 않는 한도라면.
따라서 재건축도 합리적인 개발행위입니다. 너무 과도한 규제를 통해서 기본권을 침해하는 것은 문제가 있다 이렇게 저는 판단하고 있습니다.
이상입니다.
이것이 지금 개발이익환수, 초과이득, 이 법률안 하나만 놓고 재건축 규제에 대한 위헌 논의를 진행하는 것이 과연 타당한 것이냐, 그런 문제부터 한번 검토를 해 봐야 됩니다.
중요한 것은 헌법재판소도 그렇고 우리 헌법상 기본적으로 과잉입법금지원칙을 제37조제2항에 천명하고 있는데요. 과잉입법금지원칙이라는 것은 어떤 동일 대상을 놓고 규제를 할 때 규제 하나 하나씩을 놓고 보는 것이 아니라 총량적 판단을 해야 된다는 것입니다.
지금 재건축초과이익 환수에 관한 법률안, 이 법안 하나만 놓고 볼 것이 아니고 총량적으로 재건축의 규제 방식을 따져 놓고 볼 때는 지금까지 규제도 이미 과잉금지에 위반할 소지가 큽니다. 하물며 이런 법안이 통과된다면 이것은 위헌소지가 매우 높다, 개인적으로는 그렇게 생각을 합니다.
쉽게 말씀드리자면 칼로 한 번씩 찔러 가지고 열 번을 찌를 때 각 칼로 한 번 찌른 것은 상해가 될 수 있지만 열 개가 다 모여지면 살인이 될 수도 있는 것입니다.
그래서 개발이익환수에 관한 법률만이 아니고 총체적인 재건축 규제 법률안들을 다 살펴볼 때는, 총량적으로 봤을 때 너무 과잉하지 않느냐, 이런 것이 제 개인적인 판단이고요.
여러분도 잘 알다시피 첫째, 조합원 지위 이전 금지라든지, 임대주택 의무건설, 소형 평형 의무비율, 그다음에 후분양제, 기타 많은 규제가 이미 존재하고 있습니다. 거기에다가 금번에는 초과이익을 환수하는 법률안이 상정되어 있는데요. 이 법안에 대해서만 놓고 위헌 여부를 한번 살펴보도록 하겠습니다.
방금 김남근 변호사도 말씀하셨다시피 미실현 이득 부분에 대한 과세다 하는 문제가 세간에서 많이 논의가 되고 있습니다. 김 변호사님도 말씀하셨지만 미실현 이득에 대한 과세를 기본적으로 할 수 있습니다. 입법정책의 문제입니다.
그런데 우리 헌법재판소도 분명히 입장을 밝히고 있다시피 총체적으로는, 앞에서 진술인이 말씀하셨습니다마는 좀더 세밀하게 한번 살펴볼 필요가 있는데요.
기본적으로 헌법재판소가 밝히고 있는 입장은 미실현 이득에 대한 과세는 가능하다, 다만 미실현 이득은 계측의 객관성 보장이 심히 어렵기 때문에 고율로 세금을 부과하게 되면 원본 잠식의 우려가 있다, 따라서 지나친 고율은 문제가 있다라고 지적을 하고 있습니다.
다음에 토지초과이득세나 양도소득세나 이런 것을 모두 소득세라고 그럽니다. 지금 개발이익환수도 소득세입니다. 이득을 취한 곳에서 세금을 찾는 것이지요.
과세 대상이 양도소득세와 동일하고 목적 또한 유사하기 때문에 토지초과이득세는 양도소득세의 예납적 성격이다, 미리 납부하는 성격을 갖고 있기 때문에 법에서 토지초과이득세 전액을 공제하지 않는다면 그것은 조세법률주의상 실질과세원칙에 반한다고 하고 있고요.
거기에 대한 것은, 과거 헌법재판소가 제26조에서 양도소득세에서 차감하지 않은 것은 문제가 있다, 실질과세에 반한다고 했던 조문을 제가 82페이지에 참고로 적었습니다.
간단히만 보면 토지초과이득세가 부과된 유휴토지 등을 양도할 때 양도소득세 계산에 있어서 나중에, 토지초과이득세는 예납적 성격을 가지기 때문에 양도소득세에서 공제한다고는 되어 있는데요. 제1호․제2호를 보면 3년 이내는 전액 공제를 하게 되어 있고, 3년에서 6년까지는 100분의 60을 양도소득세에서 공제하도록 되어 있습니다.
그런데 이 부분에 대해서 우리 헌법재판소는 미리 납부한 것이니까 전액을 공제해 줘야 된다, 따라서 전액 공제하지 않은 것은 실질과세에 반한다는 결정을 하고 있습니다.
그다음에 헌법재판소 입장에서 비추어 볼 때 법률안의 문제점을 한번 살펴보면, 금번 법률안은 추진위원회 설립 승인일의 주택가격과 준공 시 주택가격, 그리고 개발비용, 정상집값 상승률이라는 네 가지 계측 수단에 의해서 결국 산정이 되게 됩니다.
그런데 계측이 모두 정확성을 담보하기 어렵다고 저는 보고 있습니다. 앞의 진술인께서는 그렇지 않다라고 말씀하셨지만 예를 들어서 추진위원회 설립 승인일 당시의 주택가격을 보면, 예컨대 은평구 모조합의 모아파트를 제가 조사해 보니까 주택공시가격은 5300만 원인가 되는데 그당시 시가는 1억 1000만 원이었습니다.
그렇다면 처음부터 약 5700만 원 정도가 업된 상태에서, 즉 개발이익이 존재하는 상태에서 산정이 되게 되는 것이지요.
다음에 정상집값 상승률도, 예컨대 시․군․구 평균 주택가격 상승률을 기준으로 해 가지고 공지하도록 되어 있는데요. 같은 의왕시나 안양시, 시라 하더라도 전철역 주변의 인근 주택가격 상승률과 외곽 지역의 주택가격 상승률이 전혀 다릅니다.
그래서 전철역 주변에 있는 재건축단지의 경우 원래는 그 주변 집값이 굉장히 많이 상승했음에도 불구하고, 따라서 공제액이 커져야 됨에도 불구하고 평균 주택가격 상승률을 적용해 버리니까 공제되는 범위가 좁아져서 결국 부담금 산정이 늘어나게 됩니다.
이런 모든 부분이 계측 수단의 정확성을 담보하기가 어렵다는 것이고요. 따라서 계측 수단의 정확성을 담보하기가 어렵다면 고율이 되어서는 안 되는 것입니다.
지금 재건축초과이익 환수에 관한 법률안은 50%까지를 부과하게 되어 있는데 만약 잘못하면 이 50%가 원본 잠식을 할 우려가 반드시 존재하는 것입니다.
그다음에 또 누진제를 적용할 때는 계측 수단이 더욱 정확해야 됩니다. 조금만 잘못 계산이 되면 30%가 40%가 되고 40%가 50%가 될 수 있습니다, 계측 수단이 조금만 부정확하면.
이런 누진제를 적용할 때는 특히 계측 수단의 정확성이 담보되어야 되는데 방금 제가 드린 예는 일례에 불과합니다. 네 가지 계측 수단 모두가 정확성을 담보하기가 매우 미약한 실정이다, 그런 부분을 고려해야 되겠다라는 것이고요.
소급입법 문제와 관련해서도 우리가 법리적으로 진정소급입법, 부진정소급입법을 논하기 이전에, 예컨대 추진위원회 설립 승인일 때 시가 5억 원이던 집이 사업 시행 인가가 나니까 10억 원으로 상승했습니다.
그 이후에 이 법률이 통과되어서 시행이 되고 관리처분 인가신청을 못 했습니다. 그러면 이 법의 적용을 받게 되는데 지금 이 집을 소유하고 있는 조합원은, 적어도 이 집은 사업시행 인가 때 10억 원이 넘어갔기 때문에 지금은 10억 플러스 알파라는 기대가 이미 형성되어 있습니다. 이러한 기대는, 이러한 신뢰는 이미 형성된 신뢰인 것이지 장차 형성될 수 있는 신뢰가 아닌 것입니다.
따라서 이것은 부진정소급입법이기 때문에 침해해도 상관없다, 10억에 대해서 가치를 일부러 환수해 가지고 7억으로 만들어도 상관없다 이렇게 보는 것은 문제가 있다, 따라서 이런 부분에 대해서는 진정소급입법의 문제성도 발생할 수 있다는 점, 국민의 기대이익을 침해한다는 점이 분명히 존재한다 이렇게 저는 판단하고 있습니다.
그다음에 법률안 부칙 제2조제2항은 부담금 산정기간을 전체 사업시행기간으로 보고, 다만 부담금 부과는 시행일을 기준으로 해서 안분하도록 하고 있는데요.
사실은 기간으로 안분할 것이 아니고 주택의 실질가치를 따져야만 됩니다. 실질가치를 따지지 않고 기간으로 안분하게 되면 실질과세원칙에 반할 위헌의 소지가 있습니다.
어차피 입법을 하다 되면 어려운 부분이 있기 때문에 입법기술상 불가피하게 그렇게 할 수밖에 없는 부분이 있다라고 말을 할 수 있지만 국민의 기본권 침해 입장에서 보면 실질과세원칙에 반하는 부분이 이 부칙에도 분명히 존재한다 저는 이렇게 생각하고 있습니다.
그리고 제가 판단할 때, 기본적으로 입법을 할 때 가장 고려할 것이 평등권을 항상 생각해 봐야 되는데 재건축에 대한 규제, 저는 개인적으로 그렇습니다. 개발이익 환수에 대한 일반법을 만들어 가지고 주택 건설을 비롯한 모든 건설사업에 대해서 일정 부분, 그것도 좀 낮은 율로 해 가지고 환수하는 것에 대해서는 찬성을 합니다.
그런데 지금처럼 이렇게 재건축을 통한 개발에는 과도한 이익을 환수하지만 실제로 그 인근에 나대지를 가지고 있는 개인이나 대기업들이 가지고 있는 땅들에 주택을 건설해 가지고 그들이 막대한 차익을 남기고 분양하는 것에 대해서는 어떠한 이익도 환수조치를 하고 있지 않는 것입니다.
조합원들 각자 각자에 대해서는 이익을 환수하면서 거대기업들이 막대한 이익을 남기고 있는 데 대해서는 개발이익 환수가 되고 있지 않는다 그 말이지요. 뭔가 문제가 좀 있습니다, 개인적인 평범한 국민감정에 입각해도.
그리고 또 입법기술상 문제가 있어서 상가 부분의 개발부담금 산정하기가 곤란하다는 이유로 지금 이 법안은 상가 부분을 개발이익 환수대상에서 제외시키고 있습니다.
물론 아파트 조합 측에다가 전체를 부과하고 내부적으로 안분하면 되지 않느냐 이렇게 말을 할 수는 있지만 사실상 상가 조합원과 아파트 조합원 간의 심대한 싸움을 초래할 수 있는 위험성이 있다, 따라서 그 부분도 법률에서 어느 정도는 정리해 줬어야 되지 않나 이렇게 생각을 합니다.
인간은 자신이 살고 싶은 집에서 자신의 능력에 맞는 크기의 집을 짓고 자신이 꾸미고 싶은 방식으로 집을 꾸미고 살 권리가 기본적으로 있습니다, 타인에게 그것이 해악을 끼치지 않는 한도라면.
따라서 재건축도 합리적인 개발행위입니다. 너무 과도한 규제를 통해서 기본권을 침해하는 것은 문제가 있다 이렇게 저는 판단하고 있습니다.
이상입니다.
위원장이호웅수고하셨습니다.
다음은 서순탁 교수님 진술하여 주시기 바랍니다.
다음은 서순탁 교수님 진술하여 주시기 바랍니다.
진술인서순탁저는 서순탁입니다. 서울시립대에 있고요.
저는 재건축초과이익 환수에 관한 법률안 자체를 상세하게 검토하기보다는 재건축 초과이익 환수와 관련된 본질적인 측면을 몇 가지 말씀드리고자 합니다.
사실 재건축은 열악한 주거환경을 개선하는 데 굉장히 좋은 수단입니다. 동시에 최근 주거 수요가 다양화되고 있기 때문에 그런 다양화된 주거 수요에 대응해서 다양한 주택을 공급할 수 있는 좋은 통로이기도 합니다.
그럼에도 불구하고 우리 사회에서는 아직 재건축이 그러한 좋은 역할로 기능하기보다는 사회적으로 여러 가지 부작용을 낳고 있어서 선뜻 이 정책수단을 통해서 순기능적인 역할을 유도하지 못하고 있는 안타까운 현실이기도 합니다.
동시에 재건축은 최근 재개발처럼 광역화되는 경향이 있습니다. 그런 측면에서도 재건축은 일반적인 재건축행위에 따른 여러 가지 원칙을 재정립하고, 향후 아파트 중심의 주거문화로 인해서 재건축이 도시 관리의 핵심적인 요체인데 그러한 재건축행위에 대한 일반원칙 정립과 더불어서 좀더 바람직한 재건축 문화가 형성되기를 기대하면서 말씀을 드리고자 합니다.
제 개인적으로 볼 때 어떤 법과 제도는 사회적 산물로 이해를 하고 있습니다. 그 사회적 상황에 따라서 법과 제도가 형성되기 때문이라고 볼 수 있습니다.
재건축행위는, 원론적으로 보면 재건축 과정에서 많은 용적률의 상승이라든지 정부 인허가 등의 사업 승인 단계에서 용적률 상승과 같은 요인에 의해서 가격이 많이 상승하고 있고, 이것을 노리고 여러 가지 재테크 수단으로 재건축행위가 인식이 되고 있고, 이것이 기대수익과 연결되어서 재건축시장을 불안하게 만드는 요인이기도 합니다.
앞으로 대도시에서는 매년 재건축이 일어나게 될 텐데 이런 재건축행위로 인해서 주변의 집값이 자극이 되고, 또 투기적 목적으로 거래가 된다면 재건축의 순기능을 할 수 없다는 것이 명확하다고 생각합니다.
그런 측면에서 이번에 재건축초과이익 환수에 관한 법률안은 그 제정취지가 있다고 생각합니다.
그런가 하면 기존의 제도가 재건축초과이익에 대해서 적정하게 환수하는 데 제 기능을 못하고 있다, 예컨대 개발부담금제는 재건축을 부과 대상자로 인정하지 않고 있고요, 기반시설부담금제는 이익 환수에 관한 법률로 보기 어려운 성격입니다.
그리고 재건축 시 임대주택 공급 의무화 방안은 이미 많은 재건축단지가 여기를 빠져 나갔을 뿐만 아니라 이것을 재건축 이익 환수 수단으로 보기에는 그 기능이 미흡하다는 것이 현재 많은 전문가들이 지적하고 있는 공통된 의견이기도 합니다.
따라서 기존 이익환수제도로는 재건축시장 안정에 근본적인 한계가 있다 이렇게 생각을 하고 있고요. 따라서 이 재건축초과이익환수제도를 통해서 기대수익을 줄여 줌으로써 투기적 거래를 차단하는 효과가 있다고 생각을 합니다.
또한 긍정적으로 생각해 보면 재건축행위에 대한 부정적 인식이 우리 사회에 팽배해 왔습니다. 적당한 이익의 일부를 사회적으로 환원함으로써 재건축행위의 정당성을 확보하는 것도 굉장히 중요한 것으로 보고요.
또 하나는 재건축에 대한 초과이익이 발생할 때 일정 부분을 사회에 환원한다는 일반원칙이 정립되는 것이 앞으로 재건축 활성화를 위한 기반으로 기능할 수 있다라고 저는 역으로 생각해 볼 수 있겠습니다.
다만 제가 법안을 검토해 본 결과 약간의 문제점이 있다고 보는 것은, 재건축부담금의 배분에 관한 사항입니다.
법안에서는 중앙정부가 70을, 그다음 지방자치단체에 30을 귀속시키는 것으로 되어 있습니다마는 제가 보기에 재건축행위 자체가 지역적인 사안에 가깝기 때문에 그런 점에서 지방정부에 귀속되는 부분의 비중을 다소 늘리는 것이 필요하다고 보여지고, 또 조세가 아니고 부담금인 만큼 다른 부담금과 성격을 같이해서 최소한 50 대 50은 돼야 될 것으로 생각하고 있습니다.
또한 많은 부담금 제도가 실제 의도했던 것보다 효과가 작은 것이 우리의 경험입니다. 개발부담금 제도가 그런 대표적인 예인데요. 그 이유는 부담금 산정이 과다한 성격도 있습니다.
따라서 부담금 산정이 객관적으로 이루어질 수 있도록 저는 그런 장치가 별도로 구체적으로 시행령에서 필요하다고 보여집니다.
또 하나 많은 전문가나 언론에서 재건축 초과이익 환수가 공급을 줄여서 오히려 주변 주택의 가격 상승이나 재건축 단지의 가격 상승에 연결된다고 하는 논리를 펴고 있습니다.
저는 특히 부동산 부분을 가르치고 전공하는 입장으로서 그러한 주장에 대해서 개인적으로 다른 생각을 갖고 있습니다. 그 이유는 부동산이라고 하는 재화의 특성상 그렇다는 얘기입니다. 부동산의 경우 공급 확대가 일방적으로 가격을 낮추는 효과가 있다고 생각하지 않고, 우리의 경험도 이를 뒷받침하고 있다고 보고 있습니다.
왜냐하면 토지와 주택은 국지적인 시장이기 때문입니다. 국지적인 시장이라고 한다면 수요가 있는 곳에 공급을 제대로 증대시켜 주어야 되는데 부동산은 그 성격상 그것이 어렵게 되어 있습니다. 또 현실적으로 보면 대개 어느 지역의 수요가 증가하면 공급이라는 것은 시간이 많이 걸리고, 또 충분한 공급이 이루어지지 않는 것이 일반적인 현상입니다.
따라서 가격이 상승하는 시기에 부분적인 주택 공급, 또는 부동산 공급의 확대는 오히려 가격을 증가시킬 가능성이 있다는 게 일부 경제학자와 미국의 경험에서 우리가 알 수 있습니다.
이것은 학문적으로는 부족의 착각, 부족의 환상이라고 그러는데요. 부동산 가격이 오를 때에는 공급의 증대로 부족이 완화되면서 가격이 안정될 것이라고 시민들이 생각하지 않는다는 것입니다. 공급에도 불구하고 부족으로 인한 오름세가 계속 될 것이라는 인식이 전반적으로 확대되고 있고, 이것은 이른바 불패신화로 연결되고 있다는 것입니다.
예를 들면 강남의 고급주택은 항상 부족하다, 부분적으로 공급이 확대되더라도 항상 부족하다는 인식이 팽배해 있고, 따라서 집값은 오른다는 대전제가 전제되어 있는 한은 특정 지역의 공급의 부분적인 확대가 그 지역의 집값 안정에 핵심적인 정책수단이 될 수 없다는 경제적인 논리도 있다는 것을 말씀드리고요. 이것은 미국의 주택 전문가가 설문조사를 통해서 이미 밝힌 바 있습니다.
부동산 가격의 상승이 즉 상승 지역의 부동산 매입을 부추기는 원인이 되고 오히려 가격 상승의 주요인이지 부분적인 공급 확대가 시장안정에 도움이 안 된다는 논리와 연결되기 때문에 다시 한번 말씀을 드립니다.
특히 그런 측면에서 부동산의 부분적인 공급 확대가 그 지역의 주택 가격 안정에 기여한다는 논리는 현실적으로 굉장히 허점이 많다는 얘기를 할 수 있겠습니다.
다만 그렇다고 그 지역에 수요가 있음에도 불구하고 공급을 영구히 하지 말 것인가 하는 논란이 있을 수가 있는데요. 그 부분에 대해서는 아까 전제조건이 가격상승기라고 했습니다. 따라서 가격이 안정되고 또 부동산 관련 세제, 즉 보유과세의 실효세율이 1% 정도 되는 2009년도 시점에 재건축 규제 완화와 더불어서 체계적이고 단계적인 재건축 계획을 수립해서 재건축을 통한 주거환경 개선과 더불어서 공급 확대 효과를 위한 부분적인 공급의 애로를 차단하는, 공급의 애로를 줄여 주는 공급 정책을 고려할 수 있다는 개인적인 생각을 덧붙여서 말씀드립니다.
제 의견은 여기에서 마치도록 하겠습니다.
저는 재건축초과이익 환수에 관한 법률안 자체를 상세하게 검토하기보다는 재건축 초과이익 환수와 관련된 본질적인 측면을 몇 가지 말씀드리고자 합니다.
사실 재건축은 열악한 주거환경을 개선하는 데 굉장히 좋은 수단입니다. 동시에 최근 주거 수요가 다양화되고 있기 때문에 그런 다양화된 주거 수요에 대응해서 다양한 주택을 공급할 수 있는 좋은 통로이기도 합니다.
그럼에도 불구하고 우리 사회에서는 아직 재건축이 그러한 좋은 역할로 기능하기보다는 사회적으로 여러 가지 부작용을 낳고 있어서 선뜻 이 정책수단을 통해서 순기능적인 역할을 유도하지 못하고 있는 안타까운 현실이기도 합니다.
동시에 재건축은 최근 재개발처럼 광역화되는 경향이 있습니다. 그런 측면에서도 재건축은 일반적인 재건축행위에 따른 여러 가지 원칙을 재정립하고, 향후 아파트 중심의 주거문화로 인해서 재건축이 도시 관리의 핵심적인 요체인데 그러한 재건축행위에 대한 일반원칙 정립과 더불어서 좀더 바람직한 재건축 문화가 형성되기를 기대하면서 말씀을 드리고자 합니다.
제 개인적으로 볼 때 어떤 법과 제도는 사회적 산물로 이해를 하고 있습니다. 그 사회적 상황에 따라서 법과 제도가 형성되기 때문이라고 볼 수 있습니다.
재건축행위는, 원론적으로 보면 재건축 과정에서 많은 용적률의 상승이라든지 정부 인허가 등의 사업 승인 단계에서 용적률 상승과 같은 요인에 의해서 가격이 많이 상승하고 있고, 이것을 노리고 여러 가지 재테크 수단으로 재건축행위가 인식이 되고 있고, 이것이 기대수익과 연결되어서 재건축시장을 불안하게 만드는 요인이기도 합니다.
앞으로 대도시에서는 매년 재건축이 일어나게 될 텐데 이런 재건축행위로 인해서 주변의 집값이 자극이 되고, 또 투기적 목적으로 거래가 된다면 재건축의 순기능을 할 수 없다는 것이 명확하다고 생각합니다.
그런 측면에서 이번에 재건축초과이익 환수에 관한 법률안은 그 제정취지가 있다고 생각합니다.
그런가 하면 기존의 제도가 재건축초과이익에 대해서 적정하게 환수하는 데 제 기능을 못하고 있다, 예컨대 개발부담금제는 재건축을 부과 대상자로 인정하지 않고 있고요, 기반시설부담금제는 이익 환수에 관한 법률로 보기 어려운 성격입니다.
그리고 재건축 시 임대주택 공급 의무화 방안은 이미 많은 재건축단지가 여기를 빠져 나갔을 뿐만 아니라 이것을 재건축 이익 환수 수단으로 보기에는 그 기능이 미흡하다는 것이 현재 많은 전문가들이 지적하고 있는 공통된 의견이기도 합니다.
따라서 기존 이익환수제도로는 재건축시장 안정에 근본적인 한계가 있다 이렇게 생각을 하고 있고요. 따라서 이 재건축초과이익환수제도를 통해서 기대수익을 줄여 줌으로써 투기적 거래를 차단하는 효과가 있다고 생각을 합니다.
또한 긍정적으로 생각해 보면 재건축행위에 대한 부정적 인식이 우리 사회에 팽배해 왔습니다. 적당한 이익의 일부를 사회적으로 환원함으로써 재건축행위의 정당성을 확보하는 것도 굉장히 중요한 것으로 보고요.
또 하나는 재건축에 대한 초과이익이 발생할 때 일정 부분을 사회에 환원한다는 일반원칙이 정립되는 것이 앞으로 재건축 활성화를 위한 기반으로 기능할 수 있다라고 저는 역으로 생각해 볼 수 있겠습니다.
다만 제가 법안을 검토해 본 결과 약간의 문제점이 있다고 보는 것은, 재건축부담금의 배분에 관한 사항입니다.
법안에서는 중앙정부가 70을, 그다음 지방자치단체에 30을 귀속시키는 것으로 되어 있습니다마는 제가 보기에 재건축행위 자체가 지역적인 사안에 가깝기 때문에 그런 점에서 지방정부에 귀속되는 부분의 비중을 다소 늘리는 것이 필요하다고 보여지고, 또 조세가 아니고 부담금인 만큼 다른 부담금과 성격을 같이해서 최소한 50 대 50은 돼야 될 것으로 생각하고 있습니다.
또한 많은 부담금 제도가 실제 의도했던 것보다 효과가 작은 것이 우리의 경험입니다. 개발부담금 제도가 그런 대표적인 예인데요. 그 이유는 부담금 산정이 과다한 성격도 있습니다.
따라서 부담금 산정이 객관적으로 이루어질 수 있도록 저는 그런 장치가 별도로 구체적으로 시행령에서 필요하다고 보여집니다.
또 하나 많은 전문가나 언론에서 재건축 초과이익 환수가 공급을 줄여서 오히려 주변 주택의 가격 상승이나 재건축 단지의 가격 상승에 연결된다고 하는 논리를 펴고 있습니다.
저는 특히 부동산 부분을 가르치고 전공하는 입장으로서 그러한 주장에 대해서 개인적으로 다른 생각을 갖고 있습니다. 그 이유는 부동산이라고 하는 재화의 특성상 그렇다는 얘기입니다. 부동산의 경우 공급 확대가 일방적으로 가격을 낮추는 효과가 있다고 생각하지 않고, 우리의 경험도 이를 뒷받침하고 있다고 보고 있습니다.
왜냐하면 토지와 주택은 국지적인 시장이기 때문입니다. 국지적인 시장이라고 한다면 수요가 있는 곳에 공급을 제대로 증대시켜 주어야 되는데 부동산은 그 성격상 그것이 어렵게 되어 있습니다. 또 현실적으로 보면 대개 어느 지역의 수요가 증가하면 공급이라는 것은 시간이 많이 걸리고, 또 충분한 공급이 이루어지지 않는 것이 일반적인 현상입니다.
따라서 가격이 상승하는 시기에 부분적인 주택 공급, 또는 부동산 공급의 확대는 오히려 가격을 증가시킬 가능성이 있다는 게 일부 경제학자와 미국의 경험에서 우리가 알 수 있습니다.
이것은 학문적으로는 부족의 착각, 부족의 환상이라고 그러는데요. 부동산 가격이 오를 때에는 공급의 증대로 부족이 완화되면서 가격이 안정될 것이라고 시민들이 생각하지 않는다는 것입니다. 공급에도 불구하고 부족으로 인한 오름세가 계속 될 것이라는 인식이 전반적으로 확대되고 있고, 이것은 이른바 불패신화로 연결되고 있다는 것입니다.
예를 들면 강남의 고급주택은 항상 부족하다, 부분적으로 공급이 확대되더라도 항상 부족하다는 인식이 팽배해 있고, 따라서 집값은 오른다는 대전제가 전제되어 있는 한은 특정 지역의 공급의 부분적인 확대가 그 지역의 집값 안정에 핵심적인 정책수단이 될 수 없다는 경제적인 논리도 있다는 것을 말씀드리고요. 이것은 미국의 주택 전문가가 설문조사를 통해서 이미 밝힌 바 있습니다.
부동산 가격의 상승이 즉 상승 지역의 부동산 매입을 부추기는 원인이 되고 오히려 가격 상승의 주요인이지 부분적인 공급 확대가 시장안정에 도움이 안 된다는 논리와 연결되기 때문에 다시 한번 말씀을 드립니다.
특히 그런 측면에서 부동산의 부분적인 공급 확대가 그 지역의 주택 가격 안정에 기여한다는 논리는 현실적으로 굉장히 허점이 많다는 얘기를 할 수 있겠습니다.
다만 그렇다고 그 지역에 수요가 있음에도 불구하고 공급을 영구히 하지 말 것인가 하는 논란이 있을 수가 있는데요. 그 부분에 대해서는 아까 전제조건이 가격상승기라고 했습니다. 따라서 가격이 안정되고 또 부동산 관련 세제, 즉 보유과세의 실효세율이 1% 정도 되는 2009년도 시점에 재건축 규제 완화와 더불어서 체계적이고 단계적인 재건축 계획을 수립해서 재건축을 통한 주거환경 개선과 더불어서 공급 확대 효과를 위한 부분적인 공급의 애로를 차단하는, 공급의 애로를 줄여 주는 공급 정책을 고려할 수 있다는 개인적인 생각을 덧붙여서 말씀드립니다.
제 의견은 여기에서 마치도록 하겠습니다.
위원장이호웅수고하셨습니다.
마지막으로 김진수 회장님 진술하여 주시기 바랍니다.
마지막으로 김진수 회장님 진술하여 주시기 바랍니다.
진술인김진수안녕하십니까?
바른재건축실천전국연합의 대표를 맡고 있는 김진수입니다.
오늘 공청회 진술서는 아마 따로 이렇게 편집이 된 것 같습니다. 별지의 진술을 토대로 해서 발표하도록 하겠습니다.
참여정부 들어서 주택정책의 특징을 보면 주택 공급을 줄이면서 동시에 원가를 상승시키는 정책을 펴왔습니다. 일부 학자들이나 정책입안자들은 특히 서울 강남지역을 중심으로 한 특정지역의 주택 공급이 부족하다는 얘기에 대해서 늘리면 오히려 개발이익이 더 많이 발생해서 더 오른다는 논리를 계속해 왔고, 뒤에서 보는 것처럼 참여정부는 주택시장 안정화라는 측면에서 그것을 빌미로 해서 계속적인 규제정책을 해 왔습니다. 이러한 정부의 규제 위주의 주택정책이 시장에 미치는 영향은 결국 주택 공급의 감소로 이어졌고요.
지금 자료 3쪽이나 5, 6, 7, 8, 9, 10쪽에서 죽 보듯이 정말 상당히 긴 페이지를 통해서 나열할 정도로 이렇게 정부의 주택정책은 계속적인 규제정책을 해 왔습니다. 이렇게 참여정부 들어서 계속적인 주택 규제정책, 특히 재건축 규제정책을 했음에도 주택시장은 뒤의 12쪽에서 보는 바처럼 규제할 때는 한 1, 2개월 정도 반짝 내리는가 싶더니 오히려 다시 더 반등하고, 그리고 또 규제하면 내리는가 싶더니 또 반등하는, 무려 참여정부 들어서 약 30여 차례의 중요한 주택 가격 안정대책을 발표하고 그때마다 정부와 정부 측을 지지하는 시민단체들은 정부의 정책이 맞다면서 주택시장이 안정될 것이라고 주장해 왔고 지금도 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
그럼에도 불구하고 시장의 반응은 분명히 정부와 반대로 갔었습니다. 여기 보시면 재건축 규제정책의 문제점을 제가 14쪽부터 정리를 했는데요. 이와 같이 수요가 있는 곳, 특히 문제의 진원지라고 볼 수 있는 서울 강남을 중심으로 한 수요가 있는 곳에 이렇게 계속적인 주택 공급억제정책을 해 왔습니다. 그러면서 동시에 부담금을 과도하게 지움으로써 주택원가를 상승시키는 정책을 했기 때문에 이와 같이 공급이 없는데 원가를 상승시키기 때문에 그 원가액이 그대로 시장에 반영되어 버리는 모습을 보이고 있습니다.
주택 공급억제정책을 보면 용적률과 층수 규제를 계속해 왔습니다. 종전에 400% 시절도 있었습니다마는, 300%이었을 때 종 세분화를 하면서 3종 일반주거지역을 250%로 규제하고, 최근에 13개 아파트 지구의 경우 210%까지 강남지역의 용적률을 줄여 왔습니다. 동시에 층수 또한 규제했습니다. 이와 같이 용적률과 층수 규제는 곧바로 주택 공급 감소로 이어진 것입니다.
그리고 또한 주택 가격이 오르기 때문에 소형주택 의무비율을 도입했었습니다. 그러다 보니까 반짝 내리는가 싶더니 또 강남지역을 중심으로 중․대형 평형의 아파트 가격이 오르면서 결국 열등재라고 볼 수 있는 소형주택까지 가격을 견인해 버리는 현상이 벌어졌었고요.
또 재건축 규제를 하다 보니까 재건축 조합원 지위 양도 금지를 2003년 12월 31일 이후부터 했습니다. 그러다 보니까 또 재건축 대상 주택 가격이 상승했습니다. 왜냐하면 재건축 주택 재고가 부족했기 때문에 그야말로 팔고 싶어도 팔 수도 없고 사고 싶어도 서울 강남지역을 중심으로 해서 신규 주택을 구입하기가 어렵기 때문에 재건축을 통해서 신규 주택을 마련하려고 하는데 결국 매물이 없기 때문에 가격이 또 폭등하는 현상이 이어졌고요.
그러면서 동시에 주택원가 상승정책을 썼는데요. 재건축 후분양 시행에 따라서 금융비용이 증가되었습니다. 이것은 당연히 주택분양원가에 반영되었습니다. 그리고 재건축 임대주택 의무건설을 했었습니다. 물론 여러 가지 위헌성 문제가 있고, 지금 저희 연합에서도 적절한 주택시장 안정대책이 될 수도 없고 오히려 위헌소지만 있다라고……
분명히 이것만 하면 집값이 잡힌다고 했었습니다마는, 결국 이 대상이 많이 빠져나갔다, 그렇지 않습니다. 그것은 이미 서울 5개 저밀도지역 말고는 지금 전부 다 그 대상이기 때문에 재건축사업이 지금 말뿐인 재건축이지 재건축사업을 못하고 있는 것입니다.
그러다 보니까 임대주택 의무건설 비용만큼 또 분양가 상승이 되고 원가 상승, 다시 말해서 규제 대상이 아닌 아파트가 그 비용만큼 오른 것이지요. 그러면서 또 규제받는 쪽까지 견인하는 이런 똑같은 현상이 지금 계속 일어나고 있습니다.
그다음에 지난 연말에 기반시설부담금에 관한 법률이 만들어져서 기반시설부담금을 또 부과하고, 이렇게 지금 계속적으로 주택 공급을 규제하면서 원가를 상승시키는 정책을 펴왔고, 또 이번에 재건축초과이익 환수에 관한 법률을 제정하면서 정말 과도한 부담금을 또 지우려고 하고 있습니다.
물론 이것은 앞서 두 전문가께서 진술도 하셨습니다마는, 물론 한 분은 위헌성이 없다고 하시고, 한 분은 위헌성이 있다고 하는데, 위헌이 아니었으면 하고 바라는 시민도 있겠지만 실제로 위헌성이 매우 높습니다. 그 부분은 제가 시간이 있으면 진술을 하겠고요.
하여튼 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 우선 주택 가격 상승의 원인이 될 것입니다. 이 법이 만들어져서 시행을 하게 되면 당분간 일시적으로는 가격이 하락할 것이지만 결국 이익환수 대상이 아닌 재건축 대상 주택보다 훨씬 더 많은 주택들이 또 그 부분만큼, 강남의 경우 약 1억에서 1억 5000만 원 사이가 예상되는데요, 일반주택 가격에 반영돼서 또 가격이 상승될 것은 불 보듯 뻔한 일입니다.
그리고 이러한 재건축 주택이 부담하는 부담금만큼 결국 기존 주택이 반사이익을 얻게 될 것이고, 시간이 많이 흐르면 종국적으로 이것도 결국 재건축 분양원가에 반영될 것입니다. 그래서 분양이 될 것입니다. 이것이 원가에 반영 안 되면 재건축은 중단되겠지요.
그리고 조세 정의나 조세 형평에도 어긋납니다. 재건축에만 계속적인 7중, 8중의 규제를 하고 있고 부과금을 부과하고 있기 때문에 그렇습니다.
또한 착수 시점의 형평성 논란이 있습니다. 이것은 위헌성이 있다는 것입니다. 미리 추진위원회 설립을 해 놓은 측과 지금도 안 한 측이 있습니다.
예를 들면 서울 강남의 E 아파트의 경우는 추진위의 설립인가가 안 됐습니다. 그리고 현재 평당 3000만 원이 넘습니다. 그러면 거기는 부담금이 전혀 없습니다. 25쪽의 표에 시뮬레이션한 것처럼 강남의 E 아파트는 전혀 없습니다.
그럼에도 불구하고 미리 만든 추진위원회, 예를 들면 강북에 추진위를 만들었다면 강북은 앞으로 광역개발을 할 것이기 때문에 일반적으로 강남 주택 가격이 오르면 강북과 수도권이 또 일정 부분 가격이 오릅니다. 그렇게 되면 결국은 강북의 주택 가격이 오를 확률이 더 높습니다.
그렇다고 한다면, 극단적인 예이긴 합니다만, 결국 강남지역의 초과이익 환수분은 거의 되지 않거나 미미할 가능성이 높고 오히려 강북이나 수도권지역, 지방 주요 도시의 지역들에는 부과될 가능성이 높다는 것입니다.
또 조합별로 이익수혜자나 부담자가 다를 수 있습니다. 말하자면 부과 시점 전에 팔아 버리면, 관리처분 전에 팔아 버리면 결국은 최고 시점에서 산 사람만 부담하게 되는 문제가 생기고요.
또 여기에 상가는 대상이 안 됩니다. 요즘 상가는 독립정산제로 하기 때문에 각각 얼마 주고 샀는지 하는 조합원 간의 분배 문제와, 또 상가와의 관리처분 문제 때문에 조합 내부의 엄청난 분쟁과 위헌성 논란이 심해져서 아마 이 자체만으로도 사업이 어렵다고 저는 생각합니다.
그다음에 서울 강남지역의 특권화를 조장하고 있다는 것입니다.
지금까지 모든 정부는…… 제가 정말 의심스러운 것은, 좀 극단적 예입니다마는, 이 주택정책을 입안한 사람들이 강남에 자기 본인을 포함해서 친인척들이 집을 갖고 있는 것 아닌가, 이런 의심이 들 정도로 그런 정책……
왜냐하면 이런 정책을 쓰게 되면 분명히 다 주택 가격이 오른다고 1999년, 2000년부터 계속 얘기했습니다. 그럼에도 불구하고 절대 우리 말을 듣지 않고 오히려 우리 논리를 반박하는 논리만 학자들이나 전문가를 통해서 계속해 왔던 것입니다. 참으로 이상한 노릇입니다.
그런데 만약 이렇게 많은 부담금을 지우게 되면 그렇지 않아도 재건축부담금을 내야 되고, 또 초과이익 환수까지 당해서 세금 성격으로 많은 돈을 부담해야 되는 강남지역의 서민들은 또 쫓겨나게 되는 것입니다. 그야말로 강남지역의 특권화를 조장하는 것입니다.
그리고 재건축 초과이익 환수의 실제 대상지역은, 극단적인 시뮬레이션이라고 주장하실지 모르겠지만, 앞서 말씀드린 대로 오히려 서울 강북이나 수도권, 지방 도시가 될 가능성이 높다는 것을 말씀드리면서……
결국 이러한 규제 일변도의 정책보다는 오히려 수요가 있는 곳에 공급을 늘리는 정책으로, 그래서 강남지역의 용적률을 늘려 주고 층수 규제를 풀어 주면서 오히려 일부 임대주택으로 해서 늘려 주는 용적률만큼 환수하는 그런 정책이 정말 적절하게, 적극적으로 강구되어야 한다고 생각합니다.
제가 오늘 아침에 이 토론회에 나오면서, 이것은 우리 단체의 입장은 아닙니다만, 하나의 대안으로 한번 곰곰이 생각해 봤습니다.
현재 강남지역의 기존 용적률이 약 150% 내외입니다. 새로 사업할 때의 용적률이 약 220% 정도 된다고 본다면 예를 들어 25% 정도 늘려 주고 오히려 그것을 전액 임대주택으로 확보한다면 정부에서 발표한 8만 세대를 기준으로 해서 약 9300세대, 그다음에 50%를 늘려 준다면 약 270%의 용적률이 되는데요. 그러면 1만 2600세대가 임대주택으로 확보되는 것입니다. 그리고 75% 정도면 1만 6000세대……
이렇게 오히려 임대주택을 확보하거나 공공용지를 확보해서 주택이 너무 많이 늘어날 때는 임대주택을 부과하지 않고 공원이라든가 여러 가지 공공용지로 잘 활용할 수 있는 여러 가지 제도가 있을 텐데 자꾸 공급을 줄이면서 주택원가를 늘리는 정책을 계속하고 있는 것입니다.
위헌성 문제는 시간이 없어서 생략하도록 하겠습니다.
시간이 초과돼서 죄송합니다.
감사합니다.
바른재건축실천전국연합의 대표를 맡고 있는 김진수입니다.
오늘 공청회 진술서는 아마 따로 이렇게 편집이 된 것 같습니다. 별지의 진술을 토대로 해서 발표하도록 하겠습니다.
참여정부 들어서 주택정책의 특징을 보면 주택 공급을 줄이면서 동시에 원가를 상승시키는 정책을 펴왔습니다. 일부 학자들이나 정책입안자들은 특히 서울 강남지역을 중심으로 한 특정지역의 주택 공급이 부족하다는 얘기에 대해서 늘리면 오히려 개발이익이 더 많이 발생해서 더 오른다는 논리를 계속해 왔고, 뒤에서 보는 것처럼 참여정부는 주택시장 안정화라는 측면에서 그것을 빌미로 해서 계속적인 규제정책을 해 왔습니다. 이러한 정부의 규제 위주의 주택정책이 시장에 미치는 영향은 결국 주택 공급의 감소로 이어졌고요.
지금 자료 3쪽이나 5, 6, 7, 8, 9, 10쪽에서 죽 보듯이 정말 상당히 긴 페이지를 통해서 나열할 정도로 이렇게 정부의 주택정책은 계속적인 규제정책을 해 왔습니다. 이렇게 참여정부 들어서 계속적인 주택 규제정책, 특히 재건축 규제정책을 했음에도 주택시장은 뒤의 12쪽에서 보는 바처럼 규제할 때는 한 1, 2개월 정도 반짝 내리는가 싶더니 오히려 다시 더 반등하고, 그리고 또 규제하면 내리는가 싶더니 또 반등하는, 무려 참여정부 들어서 약 30여 차례의 중요한 주택 가격 안정대책을 발표하고 그때마다 정부와 정부 측을 지지하는 시민단체들은 정부의 정책이 맞다면서 주택시장이 안정될 것이라고 주장해 왔고 지금도 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
그럼에도 불구하고 시장의 반응은 분명히 정부와 반대로 갔었습니다. 여기 보시면 재건축 규제정책의 문제점을 제가 14쪽부터 정리를 했는데요. 이와 같이 수요가 있는 곳, 특히 문제의 진원지라고 볼 수 있는 서울 강남을 중심으로 한 수요가 있는 곳에 이렇게 계속적인 주택 공급억제정책을 해 왔습니다. 그러면서 동시에 부담금을 과도하게 지움으로써 주택원가를 상승시키는 정책을 했기 때문에 이와 같이 공급이 없는데 원가를 상승시키기 때문에 그 원가액이 그대로 시장에 반영되어 버리는 모습을 보이고 있습니다.
주택 공급억제정책을 보면 용적률과 층수 규제를 계속해 왔습니다. 종전에 400% 시절도 있었습니다마는, 300%이었을 때 종 세분화를 하면서 3종 일반주거지역을 250%로 규제하고, 최근에 13개 아파트 지구의 경우 210%까지 강남지역의 용적률을 줄여 왔습니다. 동시에 층수 또한 규제했습니다. 이와 같이 용적률과 층수 규제는 곧바로 주택 공급 감소로 이어진 것입니다.
그리고 또한 주택 가격이 오르기 때문에 소형주택 의무비율을 도입했었습니다. 그러다 보니까 반짝 내리는가 싶더니 또 강남지역을 중심으로 중․대형 평형의 아파트 가격이 오르면서 결국 열등재라고 볼 수 있는 소형주택까지 가격을 견인해 버리는 현상이 벌어졌었고요.
또 재건축 규제를 하다 보니까 재건축 조합원 지위 양도 금지를 2003년 12월 31일 이후부터 했습니다. 그러다 보니까 또 재건축 대상 주택 가격이 상승했습니다. 왜냐하면 재건축 주택 재고가 부족했기 때문에 그야말로 팔고 싶어도 팔 수도 없고 사고 싶어도 서울 강남지역을 중심으로 해서 신규 주택을 구입하기가 어렵기 때문에 재건축을 통해서 신규 주택을 마련하려고 하는데 결국 매물이 없기 때문에 가격이 또 폭등하는 현상이 이어졌고요.
그러면서 동시에 주택원가 상승정책을 썼는데요. 재건축 후분양 시행에 따라서 금융비용이 증가되었습니다. 이것은 당연히 주택분양원가에 반영되었습니다. 그리고 재건축 임대주택 의무건설을 했었습니다. 물론 여러 가지 위헌성 문제가 있고, 지금 저희 연합에서도 적절한 주택시장 안정대책이 될 수도 없고 오히려 위헌소지만 있다라고……
분명히 이것만 하면 집값이 잡힌다고 했었습니다마는, 결국 이 대상이 많이 빠져나갔다, 그렇지 않습니다. 그것은 이미 서울 5개 저밀도지역 말고는 지금 전부 다 그 대상이기 때문에 재건축사업이 지금 말뿐인 재건축이지 재건축사업을 못하고 있는 것입니다.
그러다 보니까 임대주택 의무건설 비용만큼 또 분양가 상승이 되고 원가 상승, 다시 말해서 규제 대상이 아닌 아파트가 그 비용만큼 오른 것이지요. 그러면서 또 규제받는 쪽까지 견인하는 이런 똑같은 현상이 지금 계속 일어나고 있습니다.
그다음에 지난 연말에 기반시설부담금에 관한 법률이 만들어져서 기반시설부담금을 또 부과하고, 이렇게 지금 계속적으로 주택 공급을 규제하면서 원가를 상승시키는 정책을 펴왔고, 또 이번에 재건축초과이익 환수에 관한 법률을 제정하면서 정말 과도한 부담금을 또 지우려고 하고 있습니다.
물론 이것은 앞서 두 전문가께서 진술도 하셨습니다마는, 물론 한 분은 위헌성이 없다고 하시고, 한 분은 위헌성이 있다고 하는데, 위헌이 아니었으면 하고 바라는 시민도 있겠지만 실제로 위헌성이 매우 높습니다. 그 부분은 제가 시간이 있으면 진술을 하겠고요.
하여튼 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 우선 주택 가격 상승의 원인이 될 것입니다. 이 법이 만들어져서 시행을 하게 되면 당분간 일시적으로는 가격이 하락할 것이지만 결국 이익환수 대상이 아닌 재건축 대상 주택보다 훨씬 더 많은 주택들이 또 그 부분만큼, 강남의 경우 약 1억에서 1억 5000만 원 사이가 예상되는데요, 일반주택 가격에 반영돼서 또 가격이 상승될 것은 불 보듯 뻔한 일입니다.
그리고 이러한 재건축 주택이 부담하는 부담금만큼 결국 기존 주택이 반사이익을 얻게 될 것이고, 시간이 많이 흐르면 종국적으로 이것도 결국 재건축 분양원가에 반영될 것입니다. 그래서 분양이 될 것입니다. 이것이 원가에 반영 안 되면 재건축은 중단되겠지요.
그리고 조세 정의나 조세 형평에도 어긋납니다. 재건축에만 계속적인 7중, 8중의 규제를 하고 있고 부과금을 부과하고 있기 때문에 그렇습니다.
또한 착수 시점의 형평성 논란이 있습니다. 이것은 위헌성이 있다는 것입니다. 미리 추진위원회 설립을 해 놓은 측과 지금도 안 한 측이 있습니다.
예를 들면 서울 강남의 E 아파트의 경우는 추진위의 설립인가가 안 됐습니다. 그리고 현재 평당 3000만 원이 넘습니다. 그러면 거기는 부담금이 전혀 없습니다. 25쪽의 표에 시뮬레이션한 것처럼 강남의 E 아파트는 전혀 없습니다.
그럼에도 불구하고 미리 만든 추진위원회, 예를 들면 강북에 추진위를 만들었다면 강북은 앞으로 광역개발을 할 것이기 때문에 일반적으로 강남 주택 가격이 오르면 강북과 수도권이 또 일정 부분 가격이 오릅니다. 그렇게 되면 결국은 강북의 주택 가격이 오를 확률이 더 높습니다.
그렇다고 한다면, 극단적인 예이긴 합니다만, 결국 강남지역의 초과이익 환수분은 거의 되지 않거나 미미할 가능성이 높고 오히려 강북이나 수도권지역, 지방 주요 도시의 지역들에는 부과될 가능성이 높다는 것입니다.
또 조합별로 이익수혜자나 부담자가 다를 수 있습니다. 말하자면 부과 시점 전에 팔아 버리면, 관리처분 전에 팔아 버리면 결국은 최고 시점에서 산 사람만 부담하게 되는 문제가 생기고요.
또 여기에 상가는 대상이 안 됩니다. 요즘 상가는 독립정산제로 하기 때문에 각각 얼마 주고 샀는지 하는 조합원 간의 분배 문제와, 또 상가와의 관리처분 문제 때문에 조합 내부의 엄청난 분쟁과 위헌성 논란이 심해져서 아마 이 자체만으로도 사업이 어렵다고 저는 생각합니다.
그다음에 서울 강남지역의 특권화를 조장하고 있다는 것입니다.
지금까지 모든 정부는…… 제가 정말 의심스러운 것은, 좀 극단적 예입니다마는, 이 주택정책을 입안한 사람들이 강남에 자기 본인을 포함해서 친인척들이 집을 갖고 있는 것 아닌가, 이런 의심이 들 정도로 그런 정책……
왜냐하면 이런 정책을 쓰게 되면 분명히 다 주택 가격이 오른다고 1999년, 2000년부터 계속 얘기했습니다. 그럼에도 불구하고 절대 우리 말을 듣지 않고 오히려 우리 논리를 반박하는 논리만 학자들이나 전문가를 통해서 계속해 왔던 것입니다. 참으로 이상한 노릇입니다.
그런데 만약 이렇게 많은 부담금을 지우게 되면 그렇지 않아도 재건축부담금을 내야 되고, 또 초과이익 환수까지 당해서 세금 성격으로 많은 돈을 부담해야 되는 강남지역의 서민들은 또 쫓겨나게 되는 것입니다. 그야말로 강남지역의 특권화를 조장하는 것입니다.
그리고 재건축 초과이익 환수의 실제 대상지역은, 극단적인 시뮬레이션이라고 주장하실지 모르겠지만, 앞서 말씀드린 대로 오히려 서울 강북이나 수도권, 지방 도시가 될 가능성이 높다는 것을 말씀드리면서……
결국 이러한 규제 일변도의 정책보다는 오히려 수요가 있는 곳에 공급을 늘리는 정책으로, 그래서 강남지역의 용적률을 늘려 주고 층수 규제를 풀어 주면서 오히려 일부 임대주택으로 해서 늘려 주는 용적률만큼 환수하는 그런 정책이 정말 적절하게, 적극적으로 강구되어야 한다고 생각합니다.
제가 오늘 아침에 이 토론회에 나오면서, 이것은 우리 단체의 입장은 아닙니다만, 하나의 대안으로 한번 곰곰이 생각해 봤습니다.
현재 강남지역의 기존 용적률이 약 150% 내외입니다. 새로 사업할 때의 용적률이 약 220% 정도 된다고 본다면 예를 들어 25% 정도 늘려 주고 오히려 그것을 전액 임대주택으로 확보한다면 정부에서 발표한 8만 세대를 기준으로 해서 약 9300세대, 그다음에 50%를 늘려 준다면 약 270%의 용적률이 되는데요. 그러면 1만 2600세대가 임대주택으로 확보되는 것입니다. 그리고 75% 정도면 1만 6000세대……
이렇게 오히려 임대주택을 확보하거나 공공용지를 확보해서 주택이 너무 많이 늘어날 때는 임대주택을 부과하지 않고 공원이라든가 여러 가지 공공용지로 잘 활용할 수 있는 여러 가지 제도가 있을 텐데 자꾸 공급을 줄이면서 주택원가를 늘리는 정책을 계속하고 있는 것입니다.
위헌성 문제는 시간이 없어서 생략하도록 하겠습니다.
시간이 초과돼서 죄송합니다.
감사합니다.
위원장이호웅수고하셨습니다.
이상으로 네 분 진술인의 진술이 모두 끝났습니다.
다음은 질의․답변 순서입니다.
질의․답변은 전처럼 일문일답 방식으로 진행하도록 하겠습니다.
효율적인 회의 진행을 위해서 질의는 5분 이내에 간단히 요점 위주로 해 주시기 바라며, 이 시간 내에 답변을 듣지 못한 사항에 대해서는 질의 종료 후 일괄하여 답변을 듣도록 하겠습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 질의하실 위원님은 답변하실 진술인을 명확히 지정을 해 주시기 바랍니다.
추가로 질의하실 시간이 되면 추가질의를 해서 미진한 부분을 보충하도록 하겠습니다.
그러면 질의 순서에 따라서 먼저 윤호중 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
이상으로 네 분 진술인의 진술이 모두 끝났습니다.
다음은 질의․답변 순서입니다.
질의․답변은 전처럼 일문일답 방식으로 진행하도록 하겠습니다.
효율적인 회의 진행을 위해서 질의는 5분 이내에 간단히 요점 위주로 해 주시기 바라며, 이 시간 내에 답변을 듣지 못한 사항에 대해서는 질의 종료 후 일괄하여 답변을 듣도록 하겠습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 질의하실 위원님은 답변하실 진술인을 명확히 지정을 해 주시기 바랍니다.
추가로 질의하실 시간이 되면 추가질의를 해서 미진한 부분을 보충하도록 하겠습니다.
그러면 질의 순서에 따라서 먼저 윤호중 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
윤호중위원윤호중 위원입니다.
먼저 김재철 진술인께 여쭙겠습니다.
진술하신 내용에 보면 “양도세와 이중과세 우려가 있어서 위헌이다”라고 말씀을 하시면서 토초세법 제26조제1항과 제4항을 예로 들었습니다.
위헌이라는 주장은 토초세에 대한 주장이시지요? 재건축초과이익 환수에 관한 법률안에는 양도세를 공제하도록 규정되어 있기 때문에 이것은 주장하신 내용과 전혀……
먼저 김재철 진술인께 여쭙겠습니다.
진술하신 내용에 보면 “양도세와 이중과세 우려가 있어서 위헌이다”라고 말씀을 하시면서 토초세법 제26조제1항과 제4항을 예로 들었습니다.
위헌이라는 주장은 토초세에 대한 주장이시지요? 재건축초과이익 환수에 관한 법률안에는 양도세를 공제하도록 규정되어 있기 때문에 이것은 주장하신 내용과 전혀……
진술인김재철제가 답변하겠습니다.
잘 아시겠지만 지금 토초세하고 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 나와 있는 초과이익 환수는 상당히 유사합니다. 구조적으로도 유사하고요.
그런데 지금 양도세를 공제하는 부분을 말씀하셨는데요. 그 양도세 공제는 부과개시 시점과 준공 시점 사이에 매도청구를 당한다든지 또는 전매를 한다든지 했을 때 양도소득세 공제에 관한 부분이 규정되어 있고요.
잘 아시겠지만 지금 토초세하고 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 나와 있는 초과이익 환수는 상당히 유사합니다. 구조적으로도 유사하고요.
그런데 지금 양도세를 공제하는 부분을 말씀하셨는데요. 그 양도세 공제는 부과개시 시점과 준공 시점 사이에 매도청구를 당한다든지 또는 전매를 한다든지 했을 때 양도소득세 공제에 관한 부분이 규정되어 있고요.
윤호중위원아니, 이후에 매각을 하게 될 경우에도 그때 물게 되는 양도세에서도 재건축부담금은 공제가 되도록 되어 있는 것을 확인해 주시기 바라고요.
다음은 김남근 진술인께 여쭙겠습니다.
중복 규제다, 과잉 규제다, 이런 말씀들을 많이 하시는데 재건축과 관련된 규제 내용들은 많습니다. 용적률 제한이라든가 층고 제한, 후분양제, 기반시설부담금, 또 다른 기타 부담금도 있고, 임대주택 의무비율, 소형 아파트 의무비율 등등 여러 가지…… 이것을 규제라고 볼 수 있지요.
그런데 이것과 재건축부담금 제도와의 근본적인 차이는 뭐라고 생각하십니까?
다음은 김남근 진술인께 여쭙겠습니다.
중복 규제다, 과잉 규제다, 이런 말씀들을 많이 하시는데 재건축과 관련된 규제 내용들은 많습니다. 용적률 제한이라든가 층고 제한, 후분양제, 기반시설부담금, 또 다른 기타 부담금도 있고, 임대주택 의무비율, 소형 아파트 의무비율 등등 여러 가지…… 이것을 규제라고 볼 수 있지요.
그런데 이것과 재건축부담금 제도와의 근본적인 차이는 뭐라고 생각하십니까?
진술인김남근양도세와 관련된 부분들은 사실 양도세 부분에 관련된 법의 뒤에 나옵니다. 그래서 양도세를 부과할 때 그 앞에서 부담했던 개발부담금이나 이런 부분들은 다 비용공제를 하도록 되어 있기 때문에 이중부과는 발생하지 않고요.
실제로 재건축뿐만 아니라 지역주택조합이나 직장주택조합 같은 경우에는 이미 개발부담금을 예전부터 물고 있었습니다. 그런 경우에도 양도세를 부과할 때 이중과세의 문제는 없었다고 말씀드리고요.
중복 규제 문제와 관련된 것은 제 진술서의 60쪽에 있습니다마는, 결국 문제가 되는 것은 중복 규제를 하면서 들어가게 되는 비용들을 공제하지 않아 주었을 경우에는 원본을 침해할 가능성이 있어서 위헌의 문제가 발생할 수 있는데, 이 법에 의하면 개발비용에서 그런 부분들을 다 공제해 주도록 되어 있습니다.
그래서 임대아파트 의무비율과 관련돼서 대지를 공시지가로 취득했다든가 또는 기부채납 형식으로 취득했다든가 하게 되면 그런 비용들을 다 공제하도록 되어 있기 때문에 그것이 이중 규제의 문제는 아니다, 이렇게 보여집니다.
실제로 재건축뿐만 아니라 지역주택조합이나 직장주택조합 같은 경우에는 이미 개발부담금을 예전부터 물고 있었습니다. 그런 경우에도 양도세를 부과할 때 이중과세의 문제는 없었다고 말씀드리고요.
중복 규제 문제와 관련된 것은 제 진술서의 60쪽에 있습니다마는, 결국 문제가 되는 것은 중복 규제를 하면서 들어가게 되는 비용들을 공제하지 않아 주었을 경우에는 원본을 침해할 가능성이 있어서 위헌의 문제가 발생할 수 있는데, 이 법에 의하면 개발비용에서 그런 부분들을 다 공제해 주도록 되어 있습니다.
그래서 임대아파트 의무비율과 관련돼서 대지를 공시지가로 취득했다든가 또는 기부채납 형식으로 취득했다든가 하게 되면 그런 비용들을 다 공제하도록 되어 있기 때문에 그것이 이중 규제의 문제는 아니다, 이렇게 보여집니다.
윤호중위원그리고 평등권에 위배된다는데요.
나대지에 건축하는 경우에 개발부담금이 없다고 그러는데 사실 개발부담금을 부과하고 있지 않습니까?
나대지에 건축하는 경우에 개발부담금이 없다고 그러는데 사실 개발부담금을 부과하고 있지 않습니까?
진술인김남근예전에 임대아파트 의무비율을 할 때 그런 문제가 제기됐었는데요.
임대아파트 의무비율제를 만들 때는 개발이익환수에 관한 법률이 없어진 상태에서 만들었기 때문에 그런 문제가 있었는데 지금은 8․31대책으로 그게 부활돼서 1월 1일부터는 모든 개발사업에 대해서 개발부담금이 물려지는 것이고, 거기다 이 법에 의해 추가해서 재건축에 대해 개발부담금이 물려지는 것이기 때문에 나대지의 부분도 개발이익환수에 관한 법률에 의하게 되면 토지형질을 변경하는 것이기 때문에 개발이익환수에 관한 법률 제5조제1항제10호에 보게 되면 그 부분에 대해서 개발부담금을 부과하게 되어 있습니다.
임대아파트 의무비율제를 만들 때는 개발이익환수에 관한 법률이 없어진 상태에서 만들었기 때문에 그런 문제가 있었는데 지금은 8․31대책으로 그게 부활돼서 1월 1일부터는 모든 개발사업에 대해서 개발부담금이 물려지는 것이고, 거기다 이 법에 의해 추가해서 재건축에 대해 개발부담금이 물려지는 것이기 때문에 나대지의 부분도 개발이익환수에 관한 법률에 의하게 되면 토지형질을 변경하는 것이기 때문에 개발이익환수에 관한 법률 제5조제1항제10호에 보게 되면 그 부분에 대해서 개발부담금을 부과하게 되어 있습니다.
윤호중위원감사합니다.
김진수 진술인께 여쭙겠습니다.
표에 강남․북 지역 부담금 비교, 이렇게 해 놓았는데 대단히 극단적인 가정을 전제로 하고 있다는 것은 진술인께서도 인정을 하시지요?
김진수 진술인께 여쭙겠습니다.
표에 강남․북 지역 부담금 비교, 이렇게 해 놓았는데 대단히 극단적인 가정을 전제로 하고 있다는 것은 진술인께서도 인정을 하시지요?
진술인김진수실제 발생이 될 가능성을 얘기한 것입니다.
윤호중위원그런데 저희들이 시뮬레이션해 본 결과로는 노원구나 강북 쪽의 아파트에 실제로 이렇게 1억 6000만 원 이상의 개발이익이 발생하지 않습니다. 거의 0원에 가까운데요.
이런 경우가 생겨난다면 어떻습니까? 1억 6000만 원 이상의 개발이익이 났고 그래서 재건축부담금 4600만 원 정도가 물려질 것이라고 주장하시는데요. 그리고 나서도 1억 1650만 원 정도의 이득이 가구당, 조합원 1인당 생기게 되는데 이 정도 상황이 되면, 이 정도의 이득이 남게 되면 재건축하셔야 되는 것 아니에요?
이런 경우가 생겨난다면 어떻습니까? 1억 6000만 원 이상의 개발이익이 났고 그래서 재건축부담금 4600만 원 정도가 물려질 것이라고 주장하시는데요. 그리고 나서도 1억 1650만 원 정도의 이득이 가구당, 조합원 1인당 생기게 되는데 이 정도 상황이 되면, 이 정도의 이득이 남게 되면 재건축하셔야 되는 것 아니에요?
진술인김진수이것은 1억 6000만 원이 자기의 자산소득으로 생기는 것이 아니고요. 결국 이것은 평형을 좀 늘려 가는 것의 공사비로 충당이 되는 것입니다.
만약에 이러한……
만약에 이러한……
윤호중위원공사비는 개발비용에서 다 제외하는 것이니까 그러고 나서 지금 1억 6000만 원의 개발이익이 난다고 하신 것 아니에요?
진술인김진수예, 물론입니다.
윤호중위원그러면 개발부담금을 다 제외하고 나서 1억 1600만 원 정도의 실질적인 부동산 가치 상승이 있는데요.
정말 저도 강북지역의 아파트가 그렇게 개발이익이 많이 나서 재건축이 활발하게 이루어졌으면 좋겠습니다. 아마 강북의 재건축 대상 아파트에 사시는 분들도 이런 상황이 오기를 정말 바랄 것 같습니다.
정말 저도 강북지역의 아파트가 그렇게 개발이익이 많이 나서 재건축이 활발하게 이루어졌으면 좋겠습니다. 아마 강북의 재건축 대상 아파트에 사시는 분들도 이런 상황이 오기를 정말 바랄 것 같습니다.
진술인김진수저도 강북에 살고 있는데요. 저도 바랍니다.
그런데 지금 이 경우는, 예를 들면 일반적으로 서울 강남의 주택 가격이 오르면 강북이나 수도권지역 쪽이 약간은 오릅니다. 종전에 제가 살고 있을 때는, 2000년 전까지만 하더라도 주택 가격 차이가 강북이 강남의 한 70～80%였습니다. 저는 노원구에 살고 있는데요. 거의 80%에 육박했습니다. 그런데 지금은 30% 정도도 안 되지만요.
어쨌든 따라서 이제는 강북에 광역개발을 하고, 또 계속 주거환경을 획기적으로 개선할 것이고…… 지난 연말에 국회에서 통과가 됐기 때문에 아마 그렇게 될 것입니다.
그렇다고 본다면 이번에는 오히려 강북이 어느 정도 오를 정도의 상황이 되었습니다. 그렇다고 한다면 실제로 진정적인 부과대상은 이제 재건축을 시작하는 강북 쪽이 아닌가 하는 실현 가능한 내용을 말씀드린 것입니다.
그런데 지금 이 경우는, 예를 들면 일반적으로 서울 강남의 주택 가격이 오르면 강북이나 수도권지역 쪽이 약간은 오릅니다. 종전에 제가 살고 있을 때는, 2000년 전까지만 하더라도 주택 가격 차이가 강북이 강남의 한 70～80%였습니다. 저는 노원구에 살고 있는데요. 거의 80%에 육박했습니다. 그런데 지금은 30% 정도도 안 되지만요.
어쨌든 따라서 이제는 강북에 광역개발을 하고, 또 계속 주거환경을 획기적으로 개선할 것이고…… 지난 연말에 국회에서 통과가 됐기 때문에 아마 그렇게 될 것입니다.
그렇다고 본다면 이번에는 오히려 강북이 어느 정도 오를 정도의 상황이 되었습니다. 그렇다고 한다면 실제로 진정적인 부과대상은 이제 재건축을 시작하는 강북 쪽이 아닌가 하는 실현 가능한 내용을 말씀드린 것입니다.
윤호중위원감사합니다.
위원장이호웅수고하셨습니다.
다음 김병호 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
다음 김병호 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
김병호위원김남근 변호사님께 질의하겠습니다.
정부가 정책을 세우면 국민은 대책을 세운다는 말이 있습니다.
예를 들어서 개발이익과 관련해서 개발종료 시점 지가에서 개발개시 시점 지가에다가 부과기간 동안의 정상지가 상승분, 그리고 개발비용을 뺀 것을 개발이익이라고 볼 때 비정상적으로 상승한 토지 가격 상승분이 개발이익인데 이것을 개발구역 내에서 개발이익을 환수하는 장치다, 이렇게 설명을 해 놓았습니다. 그렇지요?
정부가 정책을 세우면 국민은 대책을 세운다는 말이 있습니다.
예를 들어서 개발이익과 관련해서 개발종료 시점 지가에서 개발개시 시점 지가에다가 부과기간 동안의 정상지가 상승분, 그리고 개발비용을 뺀 것을 개발이익이라고 볼 때 비정상적으로 상승한 토지 가격 상승분이 개발이익인데 이것을 개발구역 내에서 개발이익을 환수하는 장치다, 이렇게 설명을 해 놓았습니다. 그렇지요?
진술인김남근예.
김병호위원그러면 이미 실수요자들이나 시민들이 어떻게 대책을 세웠느냐 하면 개발개시 시점에 이미 개발종료 시점까지의 지가 또는 주택 가격을 다 확 올려 버린다는 것이지요. 그래 놓아서 나중에 개발종료 시점에 가서 개발이익을 환산하려고 해도 할 것이 없다는 것이지요. 그러니까 이게 실효가 없을 수밖에 없다는 결과가 나오고요.
또 개발이익금을 환수당하기 때문에 재건축을 안 한다, 그러면 언젠가는 할 것으로 미리 예상해서 지가나 주택 가격은 자꾸 올라가고 재건축은 되지도 않고, 그러니까 공급은 안 되고 집값은 자꾸 올라가고 이런 것이 계속 악순환되어 간다면 좋은 취지를 가진 이런 법을 만든다 하더라도 실효성이 없지 않겠는가?
여기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
또 개발이익금을 환수당하기 때문에 재건축을 안 한다, 그러면 언젠가는 할 것으로 미리 예상해서 지가나 주택 가격은 자꾸 올라가고 재건축은 되지도 않고, 그러니까 공급은 안 되고 집값은 자꾸 올라가고 이런 것이 계속 악순환되어 간다면 좋은 취지를 가진 이런 법을 만든다 하더라도 실효성이 없지 않겠는가?
여기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
진술인김남근먼저 미리 다 값을 올린다는 부분에 있어서는, 가격을 올리게 되면 결국은 개발종료 시점에서의 가격들이 또 올라가기 때문에 개발부담금을 많이 물려야 됩니다. 그래서 모든 것을 다 분양가로 전가하는 데에서는 일정한 한계가 있다고 보여지고요.
이 부분의 효과는 저는 두 가지로 나눠서 봐야 된다고 보는데요.
지금 강남에 가게 되면 굉장히 평수가 작고 낡은 아파트들이 재건축이 진행됨에 따라서 나중에 중대형의 좋은 아파트로 바뀔 것으로 예상이 돼서 가격이 계속 올라갑니다. 그런데 이렇게 개발부담금을 부과하게 되면 그것을 예상해서 매수인들이 싸게 매수할 것이기 때문에 재건축 대상 아파트의 집값은 떨어질 것입니다.
그런데 문제는 분양가도 떨어질 것이냐의 문제에 있어서는 강남4구 같은 경우는 분양가에 전환해서 일정 정도 분양가가 올라가는 현상은 있을 것이라고 봅니다. 분양가가 올라가면 물론 개발부담이 많이 늘어나지만……
그래서 시민단체에서는 그런 것을 막기 위해서 재건축이나 주상복합처럼 특정하게 분양가를 높게 올리는 부분에 대해서는 분양가검증제도와 같은 것을 통해 지나치게 높은 분양가를 억제하는 정책을 쓰지 않으면 이 제도에 따른 부작용을 견제하는 데 한계가 있다고 보여지고요.
두 번째 말씀하셨던 개발이익부담금을 부과하기 때문에 공급이 안 된다는 부분들은 개발이익 거의 대부분을 환수하거나 70～80% 환수한다고 하게 되면 개발이익이 남지 않기 때문에 당연히 재건축사업이 추진되지 않겠지만 이 부분에 있어서는 그런 개발이익을 전부 환수한다는 것이 아니고요. 또 문제가 되는 것은 강남4구처럼 개발이익이 많이 발생하는 곳은 이렇게 개발이익을 일부 환수하더라도 공급은 추진됩니다. 오히려 개발이익이 적은 수도권이라든지 서울 외곽지역 같은 경우에는 개발이익을 과다하게 환수하게 되면 재건축 추진이 안 되게 되는데……
그런 것들을 감안해서 이 법안에서는 면세점제도를 두어서 개발이익이 작은 곳은 아예 과세를 하지 않거나 누진 방식을 통해서 아주 적은 개발이익만을 환수하기 때문에 개발이익 환수 때문에 재건축 공급이 줄어든다는 것은 아니지 않겠느냐 이런 생각을 합니다.
이 부분의 효과는 저는 두 가지로 나눠서 봐야 된다고 보는데요.
지금 강남에 가게 되면 굉장히 평수가 작고 낡은 아파트들이 재건축이 진행됨에 따라서 나중에 중대형의 좋은 아파트로 바뀔 것으로 예상이 돼서 가격이 계속 올라갑니다. 그런데 이렇게 개발부담금을 부과하게 되면 그것을 예상해서 매수인들이 싸게 매수할 것이기 때문에 재건축 대상 아파트의 집값은 떨어질 것입니다.
그런데 문제는 분양가도 떨어질 것이냐의 문제에 있어서는 강남4구 같은 경우는 분양가에 전환해서 일정 정도 분양가가 올라가는 현상은 있을 것이라고 봅니다. 분양가가 올라가면 물론 개발부담이 많이 늘어나지만……
그래서 시민단체에서는 그런 것을 막기 위해서 재건축이나 주상복합처럼 특정하게 분양가를 높게 올리는 부분에 대해서는 분양가검증제도와 같은 것을 통해 지나치게 높은 분양가를 억제하는 정책을 쓰지 않으면 이 제도에 따른 부작용을 견제하는 데 한계가 있다고 보여지고요.
두 번째 말씀하셨던 개발이익부담금을 부과하기 때문에 공급이 안 된다는 부분들은 개발이익 거의 대부분을 환수하거나 70～80% 환수한다고 하게 되면 개발이익이 남지 않기 때문에 당연히 재건축사업이 추진되지 않겠지만 이 부분에 있어서는 그런 개발이익을 전부 환수한다는 것이 아니고요. 또 문제가 되는 것은 강남4구처럼 개발이익이 많이 발생하는 곳은 이렇게 개발이익을 일부 환수하더라도 공급은 추진됩니다. 오히려 개발이익이 적은 수도권이라든지 서울 외곽지역 같은 경우에는 개발이익을 과다하게 환수하게 되면 재건축 추진이 안 되게 되는데……
그런 것들을 감안해서 이 법안에서는 면세점제도를 두어서 개발이익이 작은 곳은 아예 과세를 하지 않거나 누진 방식을 통해서 아주 적은 개발이익만을 환수하기 때문에 개발이익 환수 때문에 재건축 공급이 줄어든다는 것은 아니지 않겠느냐 이런 생각을 합니다.
김병호위원지난달에 정부가 조사한 바에 의하면 건설교통부하고 행정자치부를 통해서 알아보니까 강남구의 80%가 실수요자들이라고 하는데 이런 경우에도 개발이익이 많이 발생하게 되면 다 환수해야 됩니까?
진술인김남근개발이익환수제도 중에 개발이익을 100% 환수하는 것은 없다고 보고요. 개발이익부담금도 최고가 50%인데 누진을 하게 되면 최고가 약 43% 정도 됩니다. 그런 방식으로 하고 있다고 보고요.
결국 재건축에 있어서는 개발이익의 양극화가 굉장히 심해서 개발이익이 적은 수도권 외곽이나 서울 외곽지역과 개발이익이 많이 발생하는 강남지역은 개발이익 환수 적용대상에 있어서 차별성을 두어야 된다고 보고요. 그런 점에 있어서 면세점제도라든지 누진제도는 꼭 필요하다고 봅니다.
결국 재건축에 있어서는 개발이익의 양극화가 굉장히 심해서 개발이익이 적은 수도권 외곽이나 서울 외곽지역과 개발이익이 많이 발생하는 강남지역은 개발이익 환수 적용대상에 있어서 차별성을 두어야 된다고 보고요. 그런 점에 있어서 면세점제도라든지 누진제도는 꼭 필요하다고 봅니다.
김병호위원서순탁 교수님!
진술인서순탁예.
김병호위원아까 재건축 초과이익 환수와 관련해서 재건축 부담금을 국가에 100분의 70, 지방자치단체에 100분의 30을 주는 것은 다소 문제가 있기 때문에 이것을 50 대 50으로 하는 것이 좋다고 했는데 70 대 30이 아니라 30 대 70으로 할 수도 있는데 왜 꼭 50 대 50으로 합니까?
진술인서순탁제가 말씀드린 취지는 최소한 50 대 50이었습니다.
김병호위원무엇을 근거로 해서 그렇게 계산을 하신 겁니까?
진술인서순탁예컨대 개발부담금제에 의해서 징수된 금액은 국가와 지자체가 50 대 50으로 나눠갖고 있습니다. 그래서 거기에 비추어 최소한 50 대 50으로 하는 것이 바람직하지 않겠느냐, 균형을 맞추기 위해서 그렇습니다.
다음에 개발부담금이나 재건축 초과이익 부담금이나 성격은 재건축행위가 광의의 개발행위에 해당되기 때문에 개발의 성격에 따라서 부담금이 부과된 것이고 부담금은 지역적으로 상당히 영향을 미치기 때문에……
다음에 개발부담금이나 재건축 초과이익 부담금이나 성격은 재건축행위가 광의의 개발행위에 해당되기 때문에 개발의 성격에 따라서 부담금이 부과된 것이고 부담금은 지역적으로 상당히 영향을 미치기 때문에……
김병호위원그러면 지자체에 70을 주고 국가에 30을 주면 문제가 있습니까?
진술인서순탁그 점은 선택의 문제로 이해를 하고 있습니다.
김병호위원예, 알겠습니다.
위원장이호웅수고하셨습니다.
다음은 이강래 위원님 질의하시지요.
다음은 이강래 위원님 질의하시지요.
이강래위원저는 김재철 변호사께 질의하려고 했는데 안 계시니까 다른 분 먼저 하시지요.
위원장이호웅그러면 오시면 하시기로 하고 장경수 위원님 차례인데요, 하시겠습니까?
장경수위원예.
위원장이호웅장경수 위원님 먼저 하시기 바랍니다.
장경수위원김진수 진술인께 질의를 드릴까요?
요사이 강남 아파트 가격이 상승하고 있는데 그 이유가 아파트 수요 증가 때문이라고 보십니까, 공급이 안 되어서라고 보십니까?
요사이 강남 아파트 가격이 상승하고 있는데 그 이유가 아파트 수요 증가 때문이라고 보십니까, 공급이 안 되어서라고 보십니까?
진술인김진수이미 진술했듯이 저는 공급이 부족해서 그렇다고 생각합니다.
장경수위원공급이 재건축 규제로 인해서 전체…… 그러니까 재건축 규제로 인한 재건축 공급 감소를 말합니까, 우리나라 전체 아파트 공급 감소를 말하는 것입니까?
진술인김진수전체 물량은 당연히 증가했고요. 그러나 수요가 있는 곳에 적절하게 공급이 이루어져야 되는데 이것은 공산품이 아닙니다. 수요가 있는 곳에 공급이 없고 장차 장래에도 없다는 것입니다. 서울 강남은 1 대 1 재건축밖에 없습니다.
장경수위원그러면 강남에 아파트 공급을 늘리면 아파트가격이 떨어집니까?
진술인김진수저희들은 지금까지 수년 동안 그렇게 분석을 하고 있었습니다. 이렇게 종부세를 하면서 용적률을 줄이고 층 수를 줄이면 즉 감남은 1 대 1 재건축밖에 안 됩니다. 따라서 오를 수밖에 없겠구나, 강남에 수요가 있는데 판교나 수도권에 아무리 많이 만들어 봤자 그 효력이 적다고 봅니다. 그쪽은 미분양이 나겠지만 강남은 그렇게 떨어지지 않을 것이라고 보고 있습니다.
왜냐하면 앞으로 계속적으로 강남에 살고 있거나 살려고 하는 사람들이 강남에 주택공급이 없다고 판단하기 때문에 그렇습니다.
왜냐하면 앞으로 계속적으로 강남에 살고 있거나 살려고 하는 사람들이 강남에 주택공급이 없다고 판단하기 때문에 그렇습니다.
장경수위원그런데 제가 이해가 안 되는 것이 부동산 특히 아파트는 일반 공산품하고 다르거든요.
진술인김진수그렇습니다.
장경수위원그러면 가격이 오를 때 공급을 늘려도…… 예를 들면 강남은 공급을 늘려도 아파트 가격이 대폭 오르잖아요. 그리고 전체적으로도 그렇고 서울 수도권이…… 그러면 그것은 어떻게 설명할 수 있어요?
일반 공산품은 가격이 오르면 공급을 늘려서 가격이 다운되는데 아파트시장에서는 가격이 오르고 그다음에 공급을 늘리더라도 가격이 더 올라서 수요가 엄청나게 창출되고 있거든요? 가격이 계속 오를 것이라는 기대심리 때문에 공급을 증가시킨다고 해도 일반 공산품과 같이 가격의 안정기능이 작동되지 않고 있는 것을 인정합니까?
일반 공산품은 가격이 오르면 공급을 늘려서 가격이 다운되는데 아파트시장에서는 가격이 오르고 그다음에 공급을 늘리더라도 가격이 더 올라서 수요가 엄청나게 창출되고 있거든요? 가격이 계속 오를 것이라는 기대심리 때문에 공급을 증가시킨다고 해도 일반 공산품과 같이 가격의 안정기능이 작동되지 않고 있는 것을 인정합니까?
진술인김진수현재 시장은 앞서 김병호 위원님께서 지적하셨습니다마는 정부도 발표했고요. 강남을 중심으로 해서 수요시장을 보면 80% 이상이 실수요자입니다. 더욱더 금년 하반기부터 종부세를 실제로 부과하게 되기 때문에 1가구 다주택자들은 진짜 어렵게 되어 있습니다. 물론 앞으로 정책이 바뀔 것 아니냐 해서 혹시 안 내놓은 분도 있겠지만 계속적으로 소위 가수요자들은 점점 없어지고 있습니다. 실제 실수요자입니다.
다만 이렇게 공급이 계속 전체적인 물량, 총량적으로는 늘어나지만 강남, 수요가 있는 곳에는 오히려 공급이 전혀 없기 때문에, 수요는 있는데 공급이 없기 때문에 더군다나 원가를 상승시키는 부담금을 계속 지우기 때문에 이것이 원가에 반영되고 특히 부담을 안 받는 강남의 아파트들도 부담금만큼 실제 실가에 반영되었던 것이 지금까지의 현상입니다.
다만 이렇게 공급이 계속 전체적인 물량, 총량적으로는 늘어나지만 강남, 수요가 있는 곳에는 오히려 공급이 전혀 없기 때문에, 수요는 있는데 공급이 없기 때문에 더군다나 원가를 상승시키는 부담금을 계속 지우기 때문에 이것이 원가에 반영되고 특히 부담을 안 받는 강남의 아파트들도 부담금만큼 실제 실가에 반영되었던 것이 지금까지의 현상입니다.
장경수위원그러면 재건축시장이 불안하고 가격이 엄청나게 폭등했는데 만약에 정부가 재건축시장에 규제를 전혀 안 했다면 가격이 더 안정되었을까요?
진술인김진수저희들은 오히려 그러니까 전혀 규제를 안 했다면이라고 말씀하셨는데요, 저희들은 극단적으로 오히려 그렇게 보고 있고요.
장경수위원아시다시피 지금은 수요가 엄청나게…… 수요․공급보다도 이렇게 생각하는 사람들이 많거든요. 그러니까 지금 시중에 유동자금이 엄청나게 많습니다. 400조인가요? 이렇게 많지요. 떠돌아다니는 돈이 부동산은 안정성도 있고 거기에 대해서 요사이에는 수익성까지 있습니다.
그러니까 안정성이 있으면 수익성이 없어야 되는데 수익성까지 있기 때문에 부동산에 돈이 대폭적으로 몰릴 수밖에 없어요. 그러니까 이제 선택의 문제인데 수요관리를 할 것인가, 공급관리를 할 것인가인데 아까 말씀이 정부는 주택공급을 줄이고 원가를 상승시키는 정책만 해 왔다 그래서 이것이 문제다 그랬는데 원가를 상승시키는 정책이라는 것은 어떤 근거에서 말씀하신 것입니까? 부담금 이런 것 때문에 그런 것입니까?
그러니까 안정성이 있으면 수익성이 없어야 되는데 수익성까지 있기 때문에 부동산에 돈이 대폭적으로 몰릴 수밖에 없어요. 그러니까 이제 선택의 문제인데 수요관리를 할 것인가, 공급관리를 할 것인가인데 아까 말씀이 정부는 주택공급을 줄이고 원가를 상승시키는 정책만 해 왔다 그래서 이것이 문제다 그랬는데 원가를 상승시키는 정책이라는 것은 어떤 근거에서 말씀하신 것입니까? 부담금 이런 것 때문에 그런 것입니까?
진술인김진수그렇습니다. 계속적으로 부담금을 지워 왔습니다. 이를테면 재건축 후분양 때문에 금융비용만큼 당연히…… 실제로 건설업자나 조합에서는 그것을 비용으로 계산합니다. 분양가에 반영합니다.
장경수위원그러니까 이런 것을 부담해서 가격이 오르면 수요가 줄어야 되는데 오히려 수요가 더 엄청나게 많잖아요. 그러다 보니까 가격이 폭등하고…… 그러니까 일반적으로 생각하는 일반 재화와 부동산시장은 다르잖아요. 그것을 좀 연구를 안 하신 것 같아요.
진술인김진수아닙니다. 지금 위원님께서 말씀하신 것이 무슨 의미인지 잘 알겠습니다.
물론 작금의 문제는 그냥 강남 부동산 쪽으로만 볼 상황은 아닙니다. 사실은 우리의 산업구조에 문제가 있고요. 결국 부동산 쪽밖에 할 수 없는…… IT나 중공업 이런 쪽은 일반 서민들이 접근하기 어렵지 않습니까? 그다음에 증시라든지 이런 산업시설의 투자로 갈 수 없는 점이 있지만 그 자금들은 개발사업으로 갈 것입니다. 그런 소위 부동자금들은 개발사업으로 갈 것이고 지금 강남에서 주택을 두세 개 더 사려고 하는 사람은 거의 없습니다. 오히려 팔려고 하고 있고요. 강북이나 수도권 쪽에 더 갖고 있는 것을 팔려고 하는 상황이고 따라서 가수요시장은 아니고요. 실수요시장임에도 불구하고 실수요가……
이를테면 이런 것입니다. 한 단지에 실제 매물이 한두 개밖에 없습니다. 그런데 사려는 사람은 다섯 명이에요. 그러면 실수요자는 두세 배가 넘는 것입니다. 이래서 실제로 호가가 옛날에는 100만 원 단위였는데 이제는 1000만 원 단위로 등락이 오가는 것입니다.
물론 작금의 문제는 그냥 강남 부동산 쪽으로만 볼 상황은 아닙니다. 사실은 우리의 산업구조에 문제가 있고요. 결국 부동산 쪽밖에 할 수 없는…… IT나 중공업 이런 쪽은 일반 서민들이 접근하기 어렵지 않습니까? 그다음에 증시라든지 이런 산업시설의 투자로 갈 수 없는 점이 있지만 그 자금들은 개발사업으로 갈 것입니다. 그런 소위 부동자금들은 개발사업으로 갈 것이고 지금 강남에서 주택을 두세 개 더 사려고 하는 사람은 거의 없습니다. 오히려 팔려고 하고 있고요. 강북이나 수도권 쪽에 더 갖고 있는 것을 팔려고 하는 상황이고 따라서 가수요시장은 아니고요. 실수요시장임에도 불구하고 실수요가……
이를테면 이런 것입니다. 한 단지에 실제 매물이 한두 개밖에 없습니다. 그런데 사려는 사람은 다섯 명이에요. 그러면 실수요자는 두세 배가 넘는 것입니다. 이래서 실제로 호가가 옛날에는 100만 원 단위였는데 이제는 1000만 원 단위로 등락이 오가는 것입니다.
장경수위원시간이 다 되었기 때문에……
수요 측면 특히 강남 재건축시장의 수요 측면이 거의 실수요라고 했는데 저는 실수요와 가수요가 혼재해 있다고 생각하고 있습니다.
이상입니다.
수요 측면 특히 강남 재건축시장의 수요 측면이 거의 실수요라고 했는데 저는 실수요와 가수요가 혼재해 있다고 생각하고 있습니다.
이상입니다.
위원장이호웅수고하셨습니다.
그러면 이강래 위원님 질의하시지요.
그러면 이강래 위원님 질의하시지요.
이강래위원이강래입니다.
저는 열린우리당의 부동산정책기획단장 역할을 했었고 옆에 계신 동료위원님들과 같이 활동을 해서 여기까지 왔습니다. 이 점에 대해서 김진수 회장님이십니까? 바른재건축실천전국연합……
저는 열린우리당의 부동산정책기획단장 역할을 했었고 옆에 계신 동료위원님들과 같이 활동을 해서 여기까지 왔습니다. 이 점에 대해서 김진수 회장님이십니까? 바른재건축실천전국연합……
진술인김진수예.
이강래위원언론을 통해서 그쪽에서 조직적으로 하고 계시다는 말씀도 들었고 또 사실 정치하는 사람으로서 지금 재건축을 추진하는 중에 기득권을 가지고 있는 분들에게 심대한 불이익과 제약을 가한다는 측면에서 인간적으로 저희도 괴롭다는 말씀을 드립니다. 그러나 이렇게 하는 것이 그야말로 부동산정책을 바로 세우고 또 사회정의에 부합되기 때문에 그렇게 한다는 말씀을 드립니다.
김재철 변호사께 질의합니다.
김재철 변호사께 질의합니다.
진술인김재철예.
이강래위원재건축에는 개발이익이 있다고 생각하십니까, 없다고 생각하십니까?
진술인김재철일의적으로 말씀드리기는 그렇지만 재건축을 통한 개발이익은 주택건설사업 모든 경우에 다 존재할 수 있지 않을까 생각합니다.
이강래위원다른 일반 주택건설사업에…… 재건축만의 개발이익이 없다고 생각하십니까?
진술인김재철재건축도 개발이익은 있다고 저도 생각하고요, 예외적인 상황이 발생해서 개발이익이 발생하지 않을 수도 있지 않을까 생각합니다.
이강래위원제가 얘기하려고 하는 것은 단순히 강남의 아파트값을 잡겠다는 것 이전에 재건축만의 독특한 개발이익이 있어서 그것을 제도적으로 환수하는 것이 사회적으로 옳다는 생각 때문에 그렇습니다. 이해 가십니까?
진술인김재철예, 그 부분은 이해합니다.
이강래위원재건축은 개발이익이 나게 되는 것이 용적률 확대입니다.
진술인김재철예, 그렇습니다.
이강래위원용적률 확대에서 오는 토지가치의 향상입니다. 아까 평등권 말씀하셨는데 다른 주택 짓고 하는데 용적률 문제 발생합니까?
진술인김재철재건축 같은 경우는……
이강래위원시간 때문에 짧게 말씀드리겠습니다.
제가 볼 때 주택건설과 또 다른 재건축만의 분명한 개발이익이 있어서 이것을 개인이 소유하는 것은…… 이것은 정부의 정책에 의해서 발생한 것이지 개인이 소유할 문제가 아닙니다. 이것은 명백한 불로소득인 것입니다. 이것을 환수하는 것이 뭐가 잘못 되었다는 말입니까?
(이호웅 위원장, 노영민 간사와 사회교대)
제가 볼 때 주택건설과 또 다른 재건축만의 분명한 개발이익이 있어서 이것을 개인이 소유하는 것은…… 이것은 정부의 정책에 의해서 발생한 것이지 개인이 소유할 문제가 아닙니다. 이것은 명백한 불로소득인 것입니다. 이것을 환수하는 것이 뭐가 잘못 되었다는 말입니까?
(이호웅 위원장, 노영민 간사와 사회교대)
진술인김재철그렇다면 예컨대 다른 기업들이 어차피 허용용적률에 따라서 15층이면 15층을 이 재건축조합뿐만 아니라……
이강래위원저한테 주어진 시간이 5분밖에 없어서 하나하나 차별적으로 말씀은 못 드리겠는데 저희는 개발이익환수에 관한 법률에서 이 문제를 검토해 왔습니다. 아까 그런 취지로 말씀하시는 것도 들었습니다.
그런데 첫 번째는 개발이익환수에 관한 법률로 하게 되면 개발이익과 관련해서는 토지의 형질변경을 전제로 하고 있어서……
그런데 첫 번째는 개발이익환수에 관한 법률로 하게 되면 개발이익과 관련해서는 토지의 형질변경을 전제로 하고 있어서……
진술인김재철그렇습니다.
이강래위원사실 넓게 보면 그것은 아닙니다만 그것이 논란의 소지가 있고 또 그다음에 거기는 25%로 한정해 놓고 있습니다.
진술인김재철예, 그렇습니다.
이강래위원그런데 그런 경우에 부가세율 자체가 너무 낮아서 여기에서 오는 효과가 미약해서 정책수단으로서 한계가 있을 것이라는 점 때문에 별개의 법률로 했다는 말씀을 드립니다.
그다음에 두 번째는 아까 총량규제라고 봐야 된다…… 과잉규제원칙, 37조를 말씀하셨는데 이 부분은 아까 존경하는 윤호중 위원께서 하나하나 설명했다고 생각합니다만 지금 제기하는 몇 가지 문제점들, 예컨대 개발시설부담금이랄지 소형주택 비율 문제랄지 또 용적률 상승에 따르는 임대주택 건설과 관련된 문제랄지 도로 등과 같은 기부체납과 관련된 문제랄지 등등의 여러 가지 부담들이 있습니다.
제가 볼 때 그 부분은 재건축의 개발이익을 직접 환수한 것은 아닙니다. 다른 경우와 똑같이 부과하는 것, 직접적으로 부과한 것은 아니라는 말씀을 드리면서 간접적인 부과는 될지 모르겠지만 직접적인 개발이익 환수제도는 아니라는 말씀을 드립니다.
그렇기 때문에 이 부분은 저희는 개발이익을 산정하는 과정에서 개발비용으로 처리할 문제인 것이지 이것 자체가 개발이익을 직접적인 침해하는 것이 아니라는 말씀을 드리면서 그런 것까지 포함해서 원본 침해 가능성만 없으면 김재철 변호사께서 말씀하시는 사유재산권 침해 문제는 발생하지 않는다고 보는데 짧게 답변해 주십시오.
그다음에 두 번째는 아까 총량규제라고 봐야 된다…… 과잉규제원칙, 37조를 말씀하셨는데 이 부분은 아까 존경하는 윤호중 위원께서 하나하나 설명했다고 생각합니다만 지금 제기하는 몇 가지 문제점들, 예컨대 개발시설부담금이랄지 소형주택 비율 문제랄지 또 용적률 상승에 따르는 임대주택 건설과 관련된 문제랄지 도로 등과 같은 기부체납과 관련된 문제랄지 등등의 여러 가지 부담들이 있습니다.
제가 볼 때 그 부분은 재건축의 개발이익을 직접 환수한 것은 아닙니다. 다른 경우와 똑같이 부과하는 것, 직접적으로 부과한 것은 아니라는 말씀을 드리면서 간접적인 부과는 될지 모르겠지만 직접적인 개발이익 환수제도는 아니라는 말씀을 드립니다.
그렇기 때문에 이 부분은 저희는 개발이익을 산정하는 과정에서 개발비용으로 처리할 문제인 것이지 이것 자체가 개발이익을 직접적인 침해하는 것이 아니라는 말씀을 드리면서 그런 것까지 포함해서 원본 침해 가능성만 없으면 김재철 변호사께서 말씀하시는 사유재산권 침해 문제는 발생하지 않는다고 보는데 짧게 답변해 주십시오.
진술인김재철개발이익 환수를 직접적으로 하는 법률이 아닌 간접적으로 환수하는 법률이라는 점에 대해서도 어느 정도 공감을 합니다.
다만 제가 말씀드리는 것은 재산권 침해라는 전체 입장에서 봤을 때 재산권 침해의 소지가 있는 법률들을 모아 놓고 볼 때는 재산권 침해가 과도하게 이루어진 것이 아니냐는 측면에서 말씀드린 것이지 개발이익 환수라는 측면에서 접근해서 다른 규제들을 합하면 개발이익 환수가 잘못된 것이다 이렇게 답변을 한 것은 아니었습니다.
다만 제가 말씀드리는 것은 재산권 침해라는 전체 입장에서 봤을 때 재산권 침해의 소지가 있는 법률들을 모아 놓고 볼 때는 재산권 침해가 과도하게 이루어진 것이 아니냐는 측면에서 말씀드린 것이지 개발이익 환수라는 측면에서 접근해서 다른 규제들을 합하면 개발이익 환수가 잘못된 것이다 이렇게 답변을 한 것은 아니었습니다.
이강래위원그 부분은 저희도 납득을 했고 또 하나 문제되었던 것이 아까 미실현이득을 말씀하시면서 미실현이득 자체에 대해서 지금 헌재의 태도는 명백하게 입법정책의 문제로 보고 있는 것이지요?
진술인김재철예, 그렇습니다.
이강래위원다만 단서가 있는 것이지요?
진술인김재철그렇습니다. 단서가 있습니다.
이강래위원그 부분은 우리 김남근 변호사께서 적절하게 설명했다고 생각하는데 김재철 변호사께서는 그럼에도 불구하고 아직 계측 수단의 정확성에 문제가 있다는 것을 말씀하시는 것이지요?
진술인김재철그렇습니다.
이강래위원그 부분을 정확히 하면 문제 없다는 얘기가 되는 것이지요?
진술인김재철제가 말씀드린 몇 가지 중에서 가장 중요한 것이 방금 말씀드린 원본 잠식의 우려가 있는 계측 수단의 정확성을 담보하는 것이 반드시 필요하다 이런 내용이 되겠습니다.
이강래위원결국은 계측 수단의 정확성을 확보하면 문제 없다는 얘기 아닙니까?
진술인김재철큰 문제점이 하나 해소되는 것이지요. 전부 다 문제가 없다고는 말씀드릴 수 없고요.
이강래위원저희가 50%까지 세율을 정하는 이유는 아까 고율과세도 말씀하셨는데 원본잠식 가능성입니다. 그 부분을 다 저희 나름대로 검토했다는 말씀을 드리겠고요.
소급입법의 문제는 아까 몇 가지 저희가 고려할 사항을 주신 것으로 이해합니다. 검토해 보겠습니다. 그러나 그런 소급입법의 문제를 이유로 한 위헌 가능성은 없다고 확신하고 있습니다. 시간이 없어서 넘어가겠고요.
평등의 원칙 문제는 아까 김남근 변호사께서 답변하셨습니다.
개발이익환수에 관한 법률이 살아남으로 인해서 김재철 변호사께서 걱정하시는 문제는 사라졌다는 말씀을 드리겠습니다.
저는 여기까지 하겠습니다.
소급입법의 문제는 아까 몇 가지 저희가 고려할 사항을 주신 것으로 이해합니다. 검토해 보겠습니다. 그러나 그런 소급입법의 문제를 이유로 한 위헌 가능성은 없다고 확신하고 있습니다. 시간이 없어서 넘어가겠고요.
평등의 원칙 문제는 아까 김남근 변호사께서 답변하셨습니다.
개발이익환수에 관한 법률이 살아남으로 인해서 김재철 변호사께서 걱정하시는 문제는 사라졌다는 말씀을 드리겠습니다.
저는 여기까지 하겠습니다.
위원장대리노영민수고하셨습니다.
다음은 주승용 위원님 질의하시지요.
다음은 주승용 위원님 질의하시지요.
주승용위원주승용 위원입니다.
한나라당 위원님들이 안 계시다 보니까 반대하시는 분들에게만 집중적으로 공격이 된 것 같아서 죄송스럽게 생각합니다.
우리나라 주택 가격, 특히 강남의 주택 가격이 이렇게 상승하는 원인은 정말 강남에 집이 필요한 실수요자들에 의해서 집값이 올라간 것이 아니고 투기자들 때문에 집값이 계속 올라갈 수밖에 없다 이렇게 생각합니다.
특히 강남을 원하는 것은 교육 문제 때문에, 금리가 낮다 보니까 자기가 갖고 있는 돈을 계속 강남에 집만 사 놓으면 하루아침에 몇억씩 뛰고 몇천만 원씩 뛰기 때문에 아무리 규제를 하려고 해도 법으로 규제하지 않으면 어렵다 이렇게 생각합니다. 그래서 1가구 2주택에 대한 양도세 문제, 종부세 문제도 계속 나오는 것 아니겠습니까?
그래서 한 사람이 집을 2가구 이상 못 가지게 하려고 하는 그런 규제 정책은 맞다고 봅니다. 이것이 실수요자들의 필요 때문에 그런 차원에서 추진된 것이라면 아까 김진수 대표님이나 이런 분들이 맞는데, 이런 1가구 2주택 종부세라든지 이런 것을 강화하지 않으면 1가구 3주택, 4주택 계속 늘어납니다. 강남에 사면 교육 때문에 필요한 실수요자들에게 얼마든지 팔아먹을 수 있고 은행에 돈을 넣어 놓는 것보다는 훨씬 낫기 때문에요.
그래서 이것을 계속 강화해야 된다, 정부는 불로소득을 줄이자는 차원에서 계속 규제를 해야 된다는 것 아닙니까? 그래서 정부가 부과금을 징수하는 것 아니겠습니까?
그런데 아까 김남근 변호사님이나 김재철 진술인께서 두 분 다 미실현이득에 대해서는 과세가 가능하다고 시인을 하셨고 단지 토초법 때도 헌법불합치 판결을 받은 결정적 이유는 정확하고 공정한 계측이 안 되었기 때문이라고 하는데 저도 이 부분에 대해서는 공감을 합니다.
그런데 정확하고 공정한 계측이 담보되겠느냐, 이 부분에 대해서는 김재철 변호사님의 생각에 상당히 공감을 하고 아무리 법률에 의한다 하더라도 사람이 감정하는 것이고 사람이 공시지가를 정하는 것이기 때문에 지역에 따라서는 편차가 생길 수가 있고 기준시가를 잘못 정할 수 있기 때문에 거기에 따라서 누진율을 적용하는 법에 대해서는 특히나 이런 것에 대해서 정확해야 된다고 하는 부분에 대해서는 김재철 변호사님께 공감합니다.
김남근 변호사님은 아까 이런 것은 법에 충분히 다 명시되어 있기 때문에 별 문제가 없다고 하는데 공정한 계측 문제에 대해서 김남근 변호사님의 견해를 말씀해 주시기 바랍니다.
한나라당 위원님들이 안 계시다 보니까 반대하시는 분들에게만 집중적으로 공격이 된 것 같아서 죄송스럽게 생각합니다.
우리나라 주택 가격, 특히 강남의 주택 가격이 이렇게 상승하는 원인은 정말 강남에 집이 필요한 실수요자들에 의해서 집값이 올라간 것이 아니고 투기자들 때문에 집값이 계속 올라갈 수밖에 없다 이렇게 생각합니다.
특히 강남을 원하는 것은 교육 문제 때문에, 금리가 낮다 보니까 자기가 갖고 있는 돈을 계속 강남에 집만 사 놓으면 하루아침에 몇억씩 뛰고 몇천만 원씩 뛰기 때문에 아무리 규제를 하려고 해도 법으로 규제하지 않으면 어렵다 이렇게 생각합니다. 그래서 1가구 2주택에 대한 양도세 문제, 종부세 문제도 계속 나오는 것 아니겠습니까?
그래서 한 사람이 집을 2가구 이상 못 가지게 하려고 하는 그런 규제 정책은 맞다고 봅니다. 이것이 실수요자들의 필요 때문에 그런 차원에서 추진된 것이라면 아까 김진수 대표님이나 이런 분들이 맞는데, 이런 1가구 2주택 종부세라든지 이런 것을 강화하지 않으면 1가구 3주택, 4주택 계속 늘어납니다. 강남에 사면 교육 때문에 필요한 실수요자들에게 얼마든지 팔아먹을 수 있고 은행에 돈을 넣어 놓는 것보다는 훨씬 낫기 때문에요.
그래서 이것을 계속 강화해야 된다, 정부는 불로소득을 줄이자는 차원에서 계속 규제를 해야 된다는 것 아닙니까? 그래서 정부가 부과금을 징수하는 것 아니겠습니까?
그런데 아까 김남근 변호사님이나 김재철 진술인께서 두 분 다 미실현이득에 대해서는 과세가 가능하다고 시인을 하셨고 단지 토초법 때도 헌법불합치 판결을 받은 결정적 이유는 정확하고 공정한 계측이 안 되었기 때문이라고 하는데 저도 이 부분에 대해서는 공감을 합니다.
그런데 정확하고 공정한 계측이 담보되겠느냐, 이 부분에 대해서는 김재철 변호사님의 생각에 상당히 공감을 하고 아무리 법률에 의한다 하더라도 사람이 감정하는 것이고 사람이 공시지가를 정하는 것이기 때문에 지역에 따라서는 편차가 생길 수가 있고 기준시가를 잘못 정할 수 있기 때문에 거기에 따라서 누진율을 적용하는 법에 대해서는 특히나 이런 것에 대해서 정확해야 된다고 하는 부분에 대해서는 김재철 변호사님께 공감합니다.
김남근 변호사님은 아까 이런 것은 법에 충분히 다 명시되어 있기 때문에 별 문제가 없다고 하는데 공정한 계측 문제에 대해서 김남근 변호사님의 견해를 말씀해 주시기 바랍니다.
진술인김남근법률적으로 보았을 때 그것이 정확한 것인가의 문제는 수학적으로 정확해야 된다는 것을 얘기하는 것은 아니고 법원이 사용하고 있는 용어에 의하면 객관성 공정성이 담보되어야 된다는 것이고 그것과 유사한 것에 대한 공시지가제도에 대해서는 이미 헌법재판소에서 개발이익환수에 관한 법률에서 공시지가제도를 계측 수단으로 쓰는 것이 객관적이고 공정한 계측 수단을 쓰는 것이냐에 대해서는 합헌이다 이렇게 결정이 난 바가 있습니다.
결국 그런 객관성 공정성을 담보할 수 있는 방법이 뭐냐, 헌법재판소가 보는 첫 번째는 감정평가사와 같은 전문가들이 하는 것인데 그것은 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 있습니다. 그것에 의하면 감정평가사와 같은 전문가들이 하게 되어 있고 부동산평가심의위원회 같은 심의절차를 거치도록 되어 있고 그것에 대해서 다툴 수 있는 여지를 두기 위해서 또 이해당사자들이 불복하는 절차를 두고 있습니다.
이런 절차들을 두고 있고 이런 방식으로 전문가에 의해서 감정평가를 하기 때문에 객관성 공정성을 담보할 수 있다고 해서 그 부분에 대해서는 20년 전에 있었던 토초세에 대한 헌법소원과 달리 그 뒤에 있었던 개발부담금에 대한 헌법소원 사건에서 공정성을 담보할 수 있다고 결정한 바가 있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.
결국 그런 객관성 공정성을 담보할 수 있는 방법이 뭐냐, 헌법재판소가 보는 첫 번째는 감정평가사와 같은 전문가들이 하는 것인데 그것은 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 있습니다. 그것에 의하면 감정평가사와 같은 전문가들이 하게 되어 있고 부동산평가심의위원회 같은 심의절차를 거치도록 되어 있고 그것에 대해서 다툴 수 있는 여지를 두기 위해서 또 이해당사자들이 불복하는 절차를 두고 있습니다.
이런 절차들을 두고 있고 이런 방식으로 전문가에 의해서 감정평가를 하기 때문에 객관성 공정성을 담보할 수 있다고 해서 그 부분에 대해서는 20년 전에 있었던 토초세에 대한 헌법소원과 달리 그 뒤에 있었던 개발부담금에 대한 헌법소원 사건에서 공정성을 담보할 수 있다고 결정한 바가 있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.
주승용위원아무리 법률에 의해 감정평가사나 이런 분들이 한다 하더라도 사적인 감정이 들어갈 수 있기 때문에 사실 여기에 대해서 공정하다 정확하다라고 결정할 수가 없고 물론 개인이 불복을 하는 이의신청제도를 만들어 놨다고는 하지만 현실적으로 봤을 때 이것이 상당히 많은 사회적 갈등을 불러일으키고 있는 상황에서, 과연 컴퓨터가 하듯이 정확하게 모든 상황을 판단해 가지고 시가를 정하기는 어려운 상태에서 정확하게 계측이 되겠는가 하는 문제가 있고요.
또 서순탁 교수님께 묻겠습니다.
개발비용을 공제하고 부담금을 결정한다, 이 개발비용을 과다하게 산정할 소지가 분명히 있거든요. 저도 이 부분에 대해서는 인정합니다. 그래서 부작용도 상당히 나올 소지가 있는데 개발비용을 과다하게 산정하는 것을 방지할 수 있는 제도적 장치를 마련할 수 있겠습니까?
또 서순탁 교수님께 묻겠습니다.
개발비용을 공제하고 부담금을 결정한다, 이 개발비용을 과다하게 산정할 소지가 분명히 있거든요. 저도 이 부분에 대해서는 인정합니다. 그래서 부작용도 상당히 나올 소지가 있는데 개발비용을 과다하게 산정하는 것을 방지할 수 있는 제도적 장치를 마련할 수 있겠습니까?
진술인서순탁첫 번째 장치로 생각할 수 있는 것은 일단 개발비용으로 산정되는 항목을 정부에서 가이드라인을 제시하는 것도 방법이라고 생각합니다.
저는 이쪽 부분은 구체적으로 개발비용과 관련된, 예컨대 토목 건축과 관련된 비용들은 건축 관련 전문가들에 의해 논의되고 있는 수준에서 통상적으로 인정되고 있는 비용 수준으로 가이드라인을 제시하는 것이 필요치 않은가, 이 부분은 굉장히 자의성이 개입이 되어서 예를 들어 좋은 자재를 썼다고 했는데 그것이 나중에 여러 가지 하도급의 문제라든지 여러 가지 측면에서 실제 투입된 비용과 자재 품질에 차이가 있는 여러 가지 현실적인 문제가 있기 때문에 이런 점은 종합적으로 검증하는 장치를 두는 것이 필요치 않을까 생각합니다.
재건축 조합원을 중심으로 검증장치를 두는 것, 여러 전문가들이 포함된 검증위원회 같은 것을 설치하는 것도 방법 중에 하나라고 보고 다만 이 부분은 별도 시행령에서 구체적으로 논의가 되어야 한다고 생각하고 있습니다.
저는 이쪽 부분은 구체적으로 개발비용과 관련된, 예컨대 토목 건축과 관련된 비용들은 건축 관련 전문가들에 의해 논의되고 있는 수준에서 통상적으로 인정되고 있는 비용 수준으로 가이드라인을 제시하는 것이 필요치 않은가, 이 부분은 굉장히 자의성이 개입이 되어서 예를 들어 좋은 자재를 썼다고 했는데 그것이 나중에 여러 가지 하도급의 문제라든지 여러 가지 측면에서 실제 투입된 비용과 자재 품질에 차이가 있는 여러 가지 현실적인 문제가 있기 때문에 이런 점은 종합적으로 검증하는 장치를 두는 것이 필요치 않을까 생각합니다.
재건축 조합원을 중심으로 검증장치를 두는 것, 여러 전문가들이 포함된 검증위원회 같은 것을 설치하는 것도 방법 중에 하나라고 보고 다만 이 부분은 별도 시행령에서 구체적으로 논의가 되어야 한다고 생각하고 있습니다.
주승용위원예.
위원장대리노영민수고하셨습니다.
다음은 박상돈 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
다음은 박상돈 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
박상돈위원박상돈입니다.
김재철 변호사님께 여쭈어 보겠습니다.
조금 전에 김남근 변호사님께서 계측 수단과 관련해서 수학적 정확성보다는 객관성 공정성이 담보됨으로써 족하다는 취지의 말씀을 하셨는데 동의하십니까?
김재철 변호사님께 여쭈어 보겠습니다.
조금 전에 김남근 변호사님께서 계측 수단과 관련해서 수학적 정확성보다는 객관성 공정성이 담보됨으로써 족하다는 취지의 말씀을 하셨는데 동의하십니까?
진술인김재철기본적으로 법률적인 측면에서는 객관성 공정성을 담보하면 된다고 봅니다.
박상돈위원그래서 말씀인데요, 어떻게 보면 계측의 정확성만 보장된다면 우연성이 해소되는 것이지요?
이강래 위원님 질문에도 그렇게 답변하셨잖아요?
이강래 위원님 질문에도 그렇게 답변하셨잖아요?
진술인김재철예, 큰 문제가 해소가 될 것입니다.
박상돈위원그래서 제가 볼 때 이것이 지적하신 대로 시․군․구별 기준시가를 일괄 적용할 경우에는 지역의 세부적인 특수성을 가격에 반영하지 못하는 단점이 있지만, 그러니까 평가위원회의 심의결정 단계를 불복할 경우 또 감정평가를 통해서 정확한 지가 산정을 할 기회를 주고 이렇게 되면 거의 다 해소되는 것 아닙니까?
이런 정도라면 조금 전에 김남근 변호사가 말씀하신 공정성이나 객관성을 충분히 담보하는 것이라고 생각하는데 이것보다 더 정확한 수단이 어디 있겠습니까? 현실적인 측면에서 저는 그 이상의 답은 없다고 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
이런 정도라면 조금 전에 김남근 변호사가 말씀하신 공정성이나 객관성을 충분히 담보하는 것이라고 생각하는데 이것보다 더 정확한 수단이 어디 있겠습니까? 현실적인 측면에서 저는 그 이상의 답은 없다고 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
진술인김재철입법기술상 그런 문제점이 있음은 저도 공감을 하고 있습니다.
그렇다고 해서 전부 다 각 지역마다 다 다르게 산정하기는 곤란한 측면이 있기 때문에 아마 그렇게 입법하신 것이라고 생각되는데 불복 절차가 개별적으로 마련되어 있다는 것만 가지고 법률이 불복 절차를 보장했으므로 모든 것이 다 해소되었다 이렇게 생각하기는 곤란하고요.
그렇다고 해서 전부 다 각 지역마다 다 다르게 산정하기는 곤란한 측면이 있기 때문에 아마 그렇게 입법하신 것이라고 생각되는데 불복 절차가 개별적으로 마련되어 있다는 것만 가지고 법률이 불복 절차를 보장했으므로 모든 것이 다 해소되었다 이렇게 생각하기는 곤란하고요.
박상돈위원아니, 불복 절차를 두었을 뿐만 아니라 불복하면 감정평가까지 해 가지고 어떤 것이 더 적정한 가격인지 산출까지 하는데 그이상 어떻게 더……
진술인김재철제가 아까 말씀드렸다시피 네 가지 계측수단이 전부 다, 위원님께서 질문하시는 그런 부분도 어느 정도 공감을 합니다. 그러나 우리가 조세처럼 국민생활에 영향을 크게 미치는 것이 없고 그런 입장에서 조세는 최대한도로 공정성 객관성이 담보되어야 하는데 네 가지 계측 수단 모두 다가 비록 법에서는 어느 정도 불복 절차도 마련하고 공정성을 담보하려고 애를 쓰고는 있지만 제가 볼 때는 실질과세의 측면에서 미흡한 부분이 많다, 그 네 가지 계측수단 중 어느 하나도 정말 그것이 객관적인지 정말 그것이 공정한 것인지에 대한 담보력이 약하다 이런 측면을 말씀드리는 것입니다.
박상돈위원그다음에 소급입법 문제도 제기하셨는데 헌법에서 재산권을 보장하기 위하여 소급입법 침해 금지를 명문화하고 있지 않습니까?
그 재산권이라는 것이 아파트 소유자의 실제 주택 매입가격과 정상적인 집값 상승 등을 고려한 재산을 침해했다면 문제가 되는데 과도한 개발 차익에 대해서 얻은 그런 재산권까지도 무조건 보장해 주어라 이런 취지는 아니지 않습니까?
그 재산권이라는 것이 아파트 소유자의 실제 주택 매입가격과 정상적인 집값 상승 등을 고려한 재산을 침해했다면 문제가 되는데 과도한 개발 차익에 대해서 얻은 그런 재산권까지도 무조건 보장해 주어라 이런 취지는 아니지 않습니까?
진술인김재철법률가들끼리도 조금씩 의견이 갈릴 수 있는데 제가 아까 실례를 든 것처럼 지금 인터넷 같은 데 보면 실거래가가 나오고 있지 않습니까? 실거래가가 분명히 나오고 있는데 나중에 법을 통해서 개발이익을 환수함으로 말미암아 이미 형성된 기대이익, 10억이면 10억, 또는 플러스 알파 이 기대이익에 대해서 상당 부분 차감해 버리는 경우 개인이 이미 형성되었다고 판단한 재산권에 대한 침해가 법에 의해서 이루어진다는 측면이 있다는 것입니다.
박상돈위원그리고 법 시행일 이전에 사업시행 인가를 받은 단지에 대한 부과 요구도 결국은 입법재량 문제 아닙니까?
진술인김재철기간 별로 부과하는 것 말씀입니까?
위원님께서 말씀하신 것처럼 입법재량도 어느 정도는 인정이 되는데 실질과세나 조세형평주의에 반하는 입법재량이라는 것은 한계가 있는 것이고 그래서 기간으로만 일률적으로 따질 수 없는 것이고 실질 주택가격 가치를 따져볼 때는 그 기간으로 산정하면 부당한 경우가 발생하는 일이 상당수 있다는 것입니다. 많이 있을 수 있습니다.
저는 이 개발이익 환수에 대해서 아예 모든 개발이익 환수는 안 된다는 입장이 아니고 국민의 기본권을 침해하는, 아까 이강래 위원께서 말씀하셨던 그런 가슴 아픈 재산권 침해가 있을 수 있으나 사회적인 측면에서 이것을 할 수밖에 없다 만약 그렇다고 한다면 그 가슴 아픔을 마음에 두고 법이 최대한 객관성과 공정성, 어떤 합리성 합헌성을 담보하고 있어야 되지 않느냐 하는 것입니다.
위원님께서 말씀하신 것처럼 입법재량도 어느 정도는 인정이 되는데 실질과세나 조세형평주의에 반하는 입법재량이라는 것은 한계가 있는 것이고 그래서 기간으로만 일률적으로 따질 수 없는 것이고 실질 주택가격 가치를 따져볼 때는 그 기간으로 산정하면 부당한 경우가 발생하는 일이 상당수 있다는 것입니다. 많이 있을 수 있습니다.
저는 이 개발이익 환수에 대해서 아예 모든 개발이익 환수는 안 된다는 입장이 아니고 국민의 기본권을 침해하는, 아까 이강래 위원께서 말씀하셨던 그런 가슴 아픈 재산권 침해가 있을 수 있으나 사회적인 측면에서 이것을 할 수밖에 없다 만약 그렇다고 한다면 그 가슴 아픔을 마음에 두고 법이 최대한 객관성과 공정성, 어떤 합리성 합헌성을 담보하고 있어야 되지 않느냐 하는 것입니다.
박상돈위원제가 시간이 없어서 마지막으로 김남근 변호사님께 한번 여쭙겠습니다.
김재철 변호사께서 조합원 지위 이전 문제가 과잉금지의 원칙에 위배된다는 의견을 밝히고 있는데 투기과열지구에서는 재건축 승인일로부터 조합원 지위 이전을 금지하고 있습니다. 이렇게 조합원 지위 이전을 금지하는 것은 개발부담금 부과의 공정성과 형평성을 담보하기 위한 일시적인 조치에 불과하다 저는 그렇게 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
김재철 변호사께서 조합원 지위 이전 문제가 과잉금지의 원칙에 위배된다는 의견을 밝히고 있는데 투기과열지구에서는 재건축 승인일로부터 조합원 지위 이전을 금지하고 있습니다. 이렇게 조합원 지위 이전을 금지하는 것은 개발부담금 부과의 공정성과 형평성을 담보하기 위한 일시적인 조치에 불과하다 저는 그렇게 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
진술인김남근조합원 지위의 전매 금지나 분양권의 전매 금지는 이미 우리나라가 70년대 말부터 시행했던 제도였고 그것을 가지고 위헌성 시비는 없었습니다.
박상돈위원그것이 과잉금지의 원칙에 위배된다고 봅니까?
진술인김남근그렇게 보지는 않습니다.
전통적으로 투기를 방지하는 하나의 수단으로서의 전매제한제도는 몇십 년 동안 운영해 왔던 제도인데 IMF 직후에 정부에서 건설경기 활성화를 위해서 전매제한제도를 풀었던 것이고 다시 그것을 회복하는 그런 것이기 때문에 전매제한 금지 자체가 위헌이다 이렇게 보지는 않습니다.
전통적으로 투기를 방지하는 하나의 수단으로서의 전매제한제도는 몇십 년 동안 운영해 왔던 제도인데 IMF 직후에 정부에서 건설경기 활성화를 위해서 전매제한제도를 풀었던 것이고 다시 그것을 회복하는 그런 것이기 때문에 전매제한 금지 자체가 위헌이다 이렇게 보지는 않습니다.
박상돈위원어떻게 보면 정책 목적의 달성을 위해서는, 객관성 공정성을 담보하기 위해서는 부득이한 조치가 아닌가 이렇게 저는 생각하거든요.
진술인김남근아마 다른 재건축 쪽에서도 그것을 문제 제기하는 것은 전매제한제도 그 자체가 위헌이라는 게 아니라 그런 식의 것들이 소형 의무 비율제, 임대아파트에서 누적되었기 때문에 결국 그 누적되어서 규제하는 것이 과잉금지 위반 아니냐 그런 지적인 것으로 보입니다.
박상돈위원알겠습니다.
이상입니다.
이상입니다.
위원장대리노영민수고하셨습니다.
다음은 허천 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
다음은 허천 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
허천위원허천 위원입니다.
김진수 대표님께 질의하겠습니다.
재건축 부담금 제도가 투기를 억제하는 순기능이 있다고 하셨지만 반면에 주택공급을 가로막는 그런 영향을 가지고 있기 때문에 아파트값을 상승시키는 역기능도 있다고 하는데, 이에 대한 입장이 어떻습니까?
김진수 대표님께 질의하겠습니다.
재건축 부담금 제도가 투기를 억제하는 순기능이 있다고 하셨지만 반면에 주택공급을 가로막는 그런 영향을 가지고 있기 때문에 아파트값을 상승시키는 역기능도 있다고 하는데, 이에 대한 입장이 어떻습니까?
진술인김진수이미 진술했지만, 참여정부의 주택정책 기저는 수요가 있는 곳에 공급을 줄이고 동시에 주택원가를 높이는 과도한 부담금 정책을 썼습니다. 공급이 없기 때문에 그대로 가격이 규제를 받지 않는 쪽의 주택부터 오르면서 결국 규제받는 쪽의 주택 가격이 또 올랐던 것입니다.
그렇기 때문에 결국 이러한 공급이 없는 곳의 부담금은 정말 선진 도시화가 일찍이 이루어졌던 다른 나라 입법례를 보더라도 신중하게, 특히 조세정책을 통한 주택정책은 아주 신중하게 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
그렇기 때문에 결국 이러한 공급이 없는 곳의 부담금은 정말 선진 도시화가 일찍이 이루어졌던 다른 나라 입법례를 보더라도 신중하게, 특히 조세정책을 통한 주택정책은 아주 신중하게 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
허천위원그렇다면 재건축 부담금 제도가 원본 잠식으로 인해서 재산권을 침해한다 하는 입장도 있습니다. 그게 위헌의 논란이 있다는 입장인데, 그런 내용이 맞습니까?
진술인김진수이를테면 강남의 A라는 아파트단지 16평의 예를 들면, 현재 4억 주고 산 분이 계시고 8억에 구입한 분이 계십니다. 실제 상황입니다. 그런데 4억 주고 사신 분의 경우는 어찌 보면 개발이익 환수를 당한다 하더라도 자기가 이익을 한 4억 정도 봤으니까…… 단순비교했을 때, 큰 문제가 없을지 모르지만 지금 8억 주신 분은 아파트 가격이 떨어집니다. 그런데 결국은 이분까지도 부담을 과세처분해서 해야 됩니다.
이랬을 때 과연 이것이 위헌성이 없다는 것은 저는 이해를 할 수가 없습니다. 이게 바로 원본잠식 아니겠습니까?
그러니까 조합에 일괄적으로 부과하기 때문에 문제없다고, 다분히 행정편의주의적 사고를 갖고 지금 접근하는 것입니다. 그것은 개별조합원 입장에서 본다면 정말 울분 터지지 않겠습니까? 더군다나 실수요자인데……
그러면 결국은 자기가 부담금도 은행에서 융자해서 내야 될 뿐만 아니라 이 개발부담금을 부과하기 위해서 은행 융자를 받아야 할 텐데 결국은 집을 팔고 떠나야 되는 상황이 분명히 발생될 것입니다.
이랬을 때 과연 이것이 위헌성이 없다는 것은 저는 이해를 할 수가 없습니다. 이게 바로 원본잠식 아니겠습니까?
그러니까 조합에 일괄적으로 부과하기 때문에 문제없다고, 다분히 행정편의주의적 사고를 갖고 지금 접근하는 것입니다. 그것은 개별조합원 입장에서 본다면 정말 울분 터지지 않겠습니까? 더군다나 실수요자인데……
그러면 결국은 자기가 부담금도 은행에서 융자해서 내야 될 뿐만 아니라 이 개발부담금을 부과하기 위해서 은행 융자를 받아야 할 텐데 결국은 집을 팔고 떠나야 되는 상황이 분명히 발생될 것입니다.
허천위원확실히 위헌 소지가 있다 그 말씀이시지요?
진술인김진수그렇게 저희는 보고 있고, 저희 단체의 약 여덟 분의 법률가들도 충분히 그런 소지가 있다고 보고 있습니다.
허천위원수고하셨습니다.
다음은 김재철 변호사님께 여쭙겠습니다.
제정안 제9조 단서를 보면 위임입법의 범위 내지 한계를 일탈한 것이라는 지적이 있습니다. 이에 대한 입장은 어떠십니까?
다음은 김재철 변호사님께 여쭙겠습니다.
제정안 제9조 단서를 보면 위임입법의 범위 내지 한계를 일탈한 것이라는 지적이 있습니다. 이에 대한 입장은 어떠십니까?
진술인김재철지금 미실현이득에 대한 과세에 관한 법률은 사실 각 조항도 문제가 되지만 제일 문제되는 부분 하나가…… 이 법률만 놓고 말씀드렸을 때 제가 하나 말씀 안 드렸던 것 중 하나가 방금 그런 것입니다.
미실현이득에 대한 과세를 하는 법률을 만들 때는 위임입법의 한계 문제가 항상 돌출될 수 있습니다. 그래서 우리 헌법재판소도 그런 판결을 하고 있고 법률가들도 대체로 그런 생각을 하고 계시겠지만, 미실현이득은 아까도 말씀드렸지만 계측수단이라든지 다른 여러 가지 불명확한 요소들이 많이 있습니다. 그 불명확한 요소들을 어느 정도는 법률에서 정리를 해 주고 나서 대통령령에다 위임해야 되는데 불명확하다는 이유로 법률이 대충 규정하는 수가 많습니다.
그래서 대통령령으로 대략 중요한 부분을 떠넘기는 수가 있는데요, 그렇게 되면 딱 걸리는 게 실질과세, 조세법률주의에 반한다는 위헌판결을 받기가 쉽습니다.
법을 만드시더라도 미실현이득에 대한 과세 부분은 대통령령으로 위임하는 부분을 최소화시키고 적어도 대통령령에 세부적인 사항을 정하게 하고 법률에서 기본적으로 대통령령에서 어떤 식으로 정할 것인가에 대한 대강이 확실히 나와 있도록 해 주는 게 위헌소지를 면하는 길이다 해서, 그 조항 하나만이 아니라 제가 볼 때 전체적인 조항이 대통령령에 위임하지 않고 여기 법률에서 대강을 정해줘야 할 부분들이 있지 않나 이런 생각을 몇 군데에서 해 보았습니다.
이상입니다.
미실현이득에 대한 과세를 하는 법률을 만들 때는 위임입법의 한계 문제가 항상 돌출될 수 있습니다. 그래서 우리 헌법재판소도 그런 판결을 하고 있고 법률가들도 대체로 그런 생각을 하고 계시겠지만, 미실현이득은 아까도 말씀드렸지만 계측수단이라든지 다른 여러 가지 불명확한 요소들이 많이 있습니다. 그 불명확한 요소들을 어느 정도는 법률에서 정리를 해 주고 나서 대통령령에다 위임해야 되는데 불명확하다는 이유로 법률이 대충 규정하는 수가 많습니다.
그래서 대통령령으로 대략 중요한 부분을 떠넘기는 수가 있는데요, 그렇게 되면 딱 걸리는 게 실질과세, 조세법률주의에 반한다는 위헌판결을 받기가 쉽습니다.
법을 만드시더라도 미실현이득에 대한 과세 부분은 대통령령으로 위임하는 부분을 최소화시키고 적어도 대통령령에 세부적인 사항을 정하게 하고 법률에서 기본적으로 대통령령에서 어떤 식으로 정할 것인가에 대한 대강이 확실히 나와 있도록 해 주는 게 위헌소지를 면하는 길이다 해서, 그 조항 하나만이 아니라 제가 볼 때 전체적인 조항이 대통령령에 위임하지 않고 여기 법률에서 대강을 정해줘야 할 부분들이 있지 않나 이런 생각을 몇 군데에서 해 보았습니다.
이상입니다.
허천위원여러 가지 고유의 내용이 좀 있는데 시간이 다 된 것 같습니다.
아무튼 감사합니다.
이상입니다.
아무튼 감사합니다.
이상입니다.
위원장대리노영민허천 위원님 수고하셨습니다.
이강래 위원님.
이강래 위원님.
이강래위원이강래입니다.
김재철 변호사님, 아까 추상적인 말씀 말고 구체적으로 제가 발의한 법률의 몇 조 몇 항이 문제다 하고 말씀해 주시면 좋겠는데, 있습니까?
김재철 변호사님, 아까 추상적인 말씀 말고 구체적으로 제가 발의한 법률의 몇 조 몇 항이 문제다 하고 말씀해 주시면 좋겠는데, 있습니까?
진술인김재철정확하게 제가 위임입법 한계를 넘는 부분이라고 지적을 각 조항 조항마다 탐색할 시간은 없었고 대략을 살펴보니까 그렇다는 것인데요, 아까 말씀드렸던……
이강래위원되었습니다. 우리 김변호사님의 조언을 충분히 반영해서 다음에 법률을 심사하겠다는 말씀을 드리겠습니다.
지적하신 말씀에 대해서는 저희도 수차 고민도 했고 또 그런 부분 가지고 열띤 토론도 했고, 그런 정신이 제가 제출한 법안에 다 담겨 있다는 말씀을 드립니다.
구체적인 것을 지적해 주시면 도움이 되겠는데, 추상적인……
지적하신 말씀에 대해서는 저희도 수차 고민도 했고 또 그런 부분 가지고 열띤 토론도 했고, 그런 정신이 제가 제출한 법안에 다 담겨 있다는 말씀을 드립니다.
구체적인 것을 지적해 주시면 도움이 되겠는데, 추상적인……
진술인김재철예를 들어서 아까 기간 중심으로 해서 부담금 부과하는 것, 그다음에 상가를 배제한 부분에 대해서는 조합에다가만 부담시키고, 결국 조합원들이 관리처분을 하는데 상가에서 부담하게끔 하는 어떤 근거조항 같은 것을 두지 않은 것은 좀 문제가 있지 않나 이런 것입니다.
이강래위원알겠습니다.
그런 부분을 제가 참고하겠습니다.
우리 김진수 회장님, 참여정부는 주택 공급을 억제하고 수요가 있는 곳에 오히려 공급을 억제하고 원가를 상승시키는 정책을 아까 말씀하셨지요?
그런 부분을 제가 참고하겠습니다.
우리 김진수 회장님, 참여정부는 주택 공급을 억제하고 수요가 있는 곳에 오히려 공급을 억제하고 원가를 상승시키는 정책을 아까 말씀하셨지요?
진술인김진수예, 그렇습니다.
이강래위원지금 재건축의 용적률이나 층고 규제를 하고 있다는 말씀을 하셨는데, 이 층고 규제에 관한 권한은 누구한테 있습니까? 용적률에 관한 결정권 누구한테 있지요?
진술인김진수대통령령에서 정하고 있고요, 나머지는 시․도 조례에서 정하고 있습니다.
이강래위원김진수 회장님 잘 아실 텐데, 2월 15일 서울시에서 3종 재건축 210%로 정한 것 알고 계시지요?
진술인김진수예, 그렇습니다.
이강래위원그것 건교부에서 정했습니까, 서울시가 정했습니까?
진술인김진수조례로 정하는 것입니다.
이강래위원그런데 왜 그것을 참여정부가 했다고 떠넘기지요? 서울시 조례를 참여정부가 결정합니까?
진술인김진수국토법 시행령은 대통령령으로 정했기 때문에 정부에서 한 것이고요……
이강래위원분명히 하셔야 됩니다. 그런 식으로 얼렁뚱땅 말씀하시면 옳지 않습니다.
잘 아시는 것처럼 용적률이나 층고에 관한 결정권은 전부 조례로 하도록 되어 있습니다. 그리고 그동안 이런 것들을 결정하는 과정에서 건교부가 관여할 수 있는 수단이 없었기 때문에 이러한 권한을 환수한다고 그래 가지고 막 난리나고 그러지 않았습니까?
지금 서울시에서 그쪽 주장 받아들이지 않고 210%로 한 이유는 뭐라고 생각하십니까?
잘 아시는 것처럼 용적률이나 층고에 관한 결정권은 전부 조례로 하도록 되어 있습니다. 그리고 그동안 이런 것들을 결정하는 과정에서 건교부가 관여할 수 있는 수단이 없었기 때문에 이러한 권한을 환수한다고 그래 가지고 막 난리나고 그러지 않았습니까?
지금 서울시에서 그쪽 주장 받아들이지 않고 210%로 한 이유는 뭐라고 생각하십니까?
진술인김진수지금 구체적인 용적률과 층수 규제는 시․도 조례에서 하기 때문에 위원님 말씀이 맞고요……
이강래위원그러니까 그것을 400% 500% 해 버리지 왜 210%만 했을까요?
진술인김진수그것은 사실은 정부 쪽에서……
이강래위원건교부가 무섭고 참여정부가 무서워서 그렇게 했겠습니까?
210%로 한 이유는 재건축은 명백한 도시계획의 수단입니다. 국토이용에관한법률하고 도정법에 명백한 도시계획의 수단으로 210% 이상을 넘게 되면 도시기반시설이 적어서 강남이 아비규환이 될 것이기 때문에 그렇다는 말씀을 드립니다.
210%일 때 실질 주택증가율이 얼마가 되는지 아십니까?
210%로 한 이유는 재건축은 명백한 도시계획의 수단입니다. 국토이용에관한법률하고 도정법에 명백한 도시계획의 수단으로 210% 이상을 넘게 되면 도시기반시설이 적어서 강남이 아비규환이 될 것이기 때문에 그렇다는 말씀을 드립니다.
210%일 때 실질 주택증가율이 얼마가 되는지 아십니까?
진술인김진수용적률이 10% 하락할 때 주택증가율이……
이강래위원제가 말씀드릴게요. 105%예요, 105%.
진술인김진수주택 보급률 말씀입니까?
이강래위원지금 160%를 210%로 했을 때 실제로 평수가 넓어지는 아파트는 많겠지만 세대수로 하면 기껏해야 증가율은 5～7%밖에 되지 않는다는 말씀 드립니다.
이것을 만약에 200%가 아니라 300%로 했다, 결국은 아까 말씀드렸던 것처럼 강남은, 도시계획이라는 입장에서 본다면 망치게 된다는 말씀을 드립니다.
다시 말씀드리면, 재건축이 강남지역 같은 곳에서는 공급 수단이 아니다 하는 말씀을 드립니다.
지금 그쪽에서는 막 엄청나게 정부가 잘못하고 있는 것처럼 매도하고 계시는데, 사실을 말씀하십시오. 지금 재건축 자체가 강남 지역에서 주택 공급을 확대할 수 있는 수단입니까?
이것을 만약에 200%가 아니라 300%로 했다, 결국은 아까 말씀드렸던 것처럼 강남은, 도시계획이라는 입장에서 본다면 망치게 된다는 말씀을 드립니다.
다시 말씀드리면, 재건축이 강남지역 같은 곳에서는 공급 수단이 아니다 하는 말씀을 드립니다.
지금 그쪽에서는 막 엄청나게 정부가 잘못하고 있는 것처럼 매도하고 계시는데, 사실을 말씀하십시오. 지금 재건축 자체가 강남 지역에서 주택 공급을 확대할 수 있는 수단입니까?
진술인김진수강남 쪽은 유일한 수단이라고 저는 생각합니다.
이강래위원아닙니다.
제가 재건축조합에서 온 자료를 봤더니, 강남․서초․송파․강동의 20년 이상 된 44개 단지 전체를 재건축 대상으로 해서 용적률을 50% 상향조정했을 때 약 14개 단지에서 8억 원의 개발이익을 환수할 수 있고, 등등해서 50조 원을 환수해서 이것을 가지고 임대주택을 하고 서민주택을 하자는 것을 가져왔는데, 이렇게 하면 제가 볼 때 강남 전 지역이 완전히 주차장이 되어 버릴 겁니다. 자동차 전혀 움직이지 못할 겁니다. 이렇게 순전히 사익만 추구해서는 옳지 않다는 말씀을 드립니다.
재건축을 추진하는 연합체이고 단체이기 때문에 어느 정도 사익을 추구하려는 것은 이해합니다마는 도에 넘는 사익 추구는 옳지 않고, 저희가 개발이익을 환수하려는 이유는 그런 것들을 공익적인 차원에서 적절하게 통제하고 컨트롤하기 위한 것이라는 말씀을 드립니다.
이상입니다.
제가 재건축조합에서 온 자료를 봤더니, 강남․서초․송파․강동의 20년 이상 된 44개 단지 전체를 재건축 대상으로 해서 용적률을 50% 상향조정했을 때 약 14개 단지에서 8억 원의 개발이익을 환수할 수 있고, 등등해서 50조 원을 환수해서 이것을 가지고 임대주택을 하고 서민주택을 하자는 것을 가져왔는데, 이렇게 하면 제가 볼 때 강남 전 지역이 완전히 주차장이 되어 버릴 겁니다. 자동차 전혀 움직이지 못할 겁니다. 이렇게 순전히 사익만 추구해서는 옳지 않다는 말씀을 드립니다.
재건축을 추진하는 연합체이고 단체이기 때문에 어느 정도 사익을 추구하려는 것은 이해합니다마는 도에 넘는 사익 추구는 옳지 않고, 저희가 개발이익을 환수하려는 이유는 그런 것들을 공익적인 차원에서 적절하게 통제하고 컨트롤하기 위한 것이라는 말씀을 드립니다.
이상입니다.
위원장대리노영민이강래 위원님 수고하셨습니다.
다음 조경태 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
다음 조경태 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
조경태위원김남근 변호사님, 재건축초과이익 환수에 관한 법률안의 본취지가 뭡니까? 이게 아파트 가격을 잡겠다는 겁니까, 아니면 아파트 가격이 오른다는 것을 전제로 하는 겁니까?
진술인김남근개발이익 환수제도에 대해서는 말씀드린 것처럼 연혁적으로 보게 되면 개발사업을 하는 과정에 있어서 집값이 폭등하는 부작용이 있기 때문에 그런 것을 어느 정도 제어하자는, 개발사업의 부작용을 막기 위한 시스템으로 도입된 것이라고 보이고요.
저는 목적은 여러 측면이 있다고 봅니다. 그렇게 개발이익이 과도하게 발생하는데 환수하지 않는 것에 대한 경제정의 실현의 측면도 있다고 보이고요. 또 한편으로는 일정 정도는 집값 안정에도 기여할 수 있다고 보입니다.
저는 목적은 여러 측면이 있다고 봅니다. 그렇게 개발이익이 과도하게 발생하는데 환수하지 않는 것에 대한 경제정의 실현의 측면도 있다고 보이고요. 또 한편으로는 일정 정도는 집값 안정에도 기여할 수 있다고 보입니다.
조경태위원저는 재건축초과이익 환수에 관한 법률안이 작년의 8․31 부동산 정책의 연장선상에서 나왔다고 보고 있거든요. 김 변호사님은 거기에 대해서 찬성하십니까?
진술인김남근저희 시민단체에서는 8․31 대책을 할 때도 개발이익 환수에 관한 일반적인 시스템을 만들고 거기에는 반드시 재건축이 포함되어야 한다고 많이 말씀을 드렸고요.
2003년도에 개발이익 환수에 관한 법률이 없어질 때도 그것을 다시 부활시켜야 되고 부활할 때 거기에는 재건축이나 재개발 같은 개발사업도 포함시켜야 된다는 것을……
2003년도에 개발이익 환수에 관한 법률이 없어질 때도 그것을 다시 부활시켜야 되고 부활할 때 거기에는 재건축이나 재개발 같은 개발사업도 포함시켜야 된다는 것을……
조경태위원물론 판단의 문제입니다마는 재건축초과이익 환수에 관한 법률안이 통과되었다고 했을 때 강남의 집값 안정에 도움이 되리라고 생각하십니까?
진술인김남근저는 두 가지 측면이 있다고 봅니다.
지금 재건축 대상인 낡고 허름한 아파트 같은 경우에는 그게 나중에 중대형 아파트로 전화될 것을 예상하고 집값이 많이 오르고 있습니다.
그런데 개발부담금이 부과된다면 그만큼의 가격이 다운되는 형태로 매수할 수밖에 없기 때문에 그런 부분에 있어서는 집값을 좀 떨어지게 하는, 안정되게 하는 효과가 있을 것이라고 보입니다.
일반 분양가까지 안정시킬 수 있을 것인가에 대해서는, 물론 분양가로 전가하면 개발부담금이 많이 부과되기 때문에 다 전가할 수는 없겠지만 일정 정도는 분양가로 전가하기 때문에 분양가가 일부 오르는 현상은 생길 수 있다고 보입니다.
지금 재건축 대상인 낡고 허름한 아파트 같은 경우에는 그게 나중에 중대형 아파트로 전화될 것을 예상하고 집값이 많이 오르고 있습니다.
그런데 개발부담금이 부과된다면 그만큼의 가격이 다운되는 형태로 매수할 수밖에 없기 때문에 그런 부분에 있어서는 집값을 좀 떨어지게 하는, 안정되게 하는 효과가 있을 것이라고 보입니다.
일반 분양가까지 안정시킬 수 있을 것인가에 대해서는, 물론 분양가로 전가하면 개발부담금이 많이 부과되기 때문에 다 전가할 수는 없겠지만 일정 정도는 분양가로 전가하기 때문에 분양가가 일부 오르는 현상은 생길 수 있다고 보입니다.
조경태위원그렇지요.
그래서 시민단체 쪽에서 나오셨기 때문에 제가 이야기드립니다.
(자료를 들어 보이며)
여기에 보면 부산의 신문에서 나왔던 기사 내용인데, 부산은 분양권에 대한 프리미엄이 제로입니다. 부산이 상당히 대도시 아닙니까? 400만 인구를 가진 도시임에도 불구하고 오히려 분양가보다 더 하락한 아파트 시세를 가지고 있습니다.
이 말씀을 왜 드리는가 하면, 정부 정책에 있어서 오를 것을 예측하고 이런 정책을 펴는 것은 옳지 않다고 보고, 강남의 집값도 마이너스 프리미엄은 아닐지언정 거품을 제거할 수 있는 장치들이 충분히 있다고 생각합니다.
저는 끊임없이 주장하고 있는 게 중산층 이상을 위한 중대형 임대아파트가 지어져야 된다, 그래서 실질적으로 강남의 아파트 가격에 거품이 얼마만큼 많이 있는지를 눈으로 보여 줘야 된단 말이지요.
거기에 대한 김 변호사님 생각은 어떻습니까?
그래서 시민단체 쪽에서 나오셨기 때문에 제가 이야기드립니다.
(자료를 들어 보이며)
여기에 보면 부산의 신문에서 나왔던 기사 내용인데, 부산은 분양권에 대한 프리미엄이 제로입니다. 부산이 상당히 대도시 아닙니까? 400만 인구를 가진 도시임에도 불구하고 오히려 분양가보다 더 하락한 아파트 시세를 가지고 있습니다.
이 말씀을 왜 드리는가 하면, 정부 정책에 있어서 오를 것을 예측하고 이런 정책을 펴는 것은 옳지 않다고 보고, 강남의 집값도 마이너스 프리미엄은 아닐지언정 거품을 제거할 수 있는 장치들이 충분히 있다고 생각합니다.
저는 끊임없이 주장하고 있는 게 중산층 이상을 위한 중대형 임대아파트가 지어져야 된다, 그래서 실질적으로 강남의 아파트 가격에 거품이 얼마만큼 많이 있는지를 눈으로 보여 줘야 된단 말이지요.
거기에 대한 김 변호사님 생각은 어떻습니까?
진술인김남근저는 중산층들을 위한 임대아파트 짓는 것에 대해서는 반대하지 않고요, 재건축 용적률이 100% 높아질 때 그중의 25%를 임대아파트로 짓는 것은 사실 주거복지형의 서민형 임대아파트가 아니고 지금 말씀하신 것처럼 중산층용 중대형 임대아파트가 될 것이라고 봅니다. 그런 것들을 계속 짓는 것은 필요하다고 봅니다.
조경태위원그런 것을 시민단체에서 좀 강력하게 요구해 주십시오.
진술인김남근지금 시민단체 입장에서는 주거복지적인 서민형 아파트도 제대로 안 지어져 있고 어제도……
조경태위원아니, 그러니까 포인트가 다른데요.
강남의 집값이 오르는 것은 서민들에 의해서 올라가는 게 아니고 중산층 이상의, 30평 이상의 평수에 수요자들이 많이 들어가려고 하는 그런 부분에서 오르는 거니까 지금 서민들하고 포커스가 안 맞지 않습니까? 서민들이 집값을 올리는 게 아니잖아요?
강남의 집값이 오르는 것은 서민들에 의해서 올라가는 게 아니고 중산층 이상의, 30평 이상의 평수에 수요자들이 많이 들어가려고 하는 그런 부분에서 오르는 거니까 지금 서민들하고 포커스가 안 맞지 않습니까? 서민들이 집값을 올리는 게 아니잖아요?
진술인김남근그러니까 서민들의 내 집 마련을 위해서 분양가를 인하한다든가 임대료를 소득 수준에 따라 차등 부과한다든가 이런 주거복지적 정책도 저는 별도로 필요하다고 보고요.
강남 집값은 단지 강남 집값의 상승으로 이어지지 않고 계단식으로 수도권 주변 가격을 다 오르게 합니다. 그런 측면이 있기 때문에 강남 집값을 잡는 정책들은 일정 정도 필요하다고 봅니다.
강남 집값은 단지 강남 집값의 상승으로 이어지지 않고 계단식으로 수도권 주변 가격을 다 오르게 합니다. 그런 측면이 있기 때문에 강남 집값을 잡는 정책들은 일정 정도 필요하다고 봅니다.
조경태위원저는 우리 김 변호사님하고 보는 포인트가 다른데, 저는 어떤 개인에 대한 재산권을 침해하지 않고도 얼마든지 집값을 잡을 수 있다고 생각하는 사람 중의 한 사람입니다.
그래서 중산층을 위한 중대형 임대아파트에 대해서 지금 정부에서 강한 의지를 내보여야 돼요.
판교를 예로 들어 볼까요?
판교 신도시 같은 경우에도 결국 집값을 올리는 것은 정부입니다. 주공에서 평당 1200억으로 받는데 집값이 안 오르게 됐어요?
그래서 제가 이야기드리고 싶은 것은, 판교도 그렇고 강남도 그렇고 지금 현재 지으려고 하는 신도시에서 임대아파트와 분양아파트의 비율이 1 대 9입니다.
무슨 말인지 알겠습니까? 이것을 9대 1로 맞춰야 된다는 말이지요.
OECD 국가 가운데 우리나라의 임대아파트 율이 최하위입니다. 그래서 제가 주장하는 것이 뭔가 하면, 강남의 수요를 끌 수 있는 송파 신도시라든지, 판교는 이미 지나갔습니다마는……
그래서 중산층을 위한 중대형 임대아파트에 대해서 지금 정부에서 강한 의지를 내보여야 돼요.
판교를 예로 들어 볼까요?
판교 신도시 같은 경우에도 결국 집값을 올리는 것은 정부입니다. 주공에서 평당 1200억으로 받는데 집값이 안 오르게 됐어요?
그래서 제가 이야기드리고 싶은 것은, 판교도 그렇고 강남도 그렇고 지금 현재 지으려고 하는 신도시에서 임대아파트와 분양아파트의 비율이 1 대 9입니다.
무슨 말인지 알겠습니까? 이것을 9대 1로 맞춰야 된다는 말이지요.
OECD 국가 가운데 우리나라의 임대아파트 율이 최하위입니다. 그래서 제가 주장하는 것이 뭔가 하면, 강남의 수요를 끌 수 있는 송파 신도시라든지, 판교는 이미 지나갔습니다마는……
위원장대리노영민조 위원님, 추가질의를 하시지요.
조경태위원예, 마무리하겠습니다.
그래서 제가 드리고 싶은 말씀은, 이것은 좀 빗나가는 이야기지만 중대형 임대아파트를 대폭적으로 많이 늘려야만 된다는 주장이고, 개인의 재산권을 과도하게 침해하는 그런 정책을 굳이 안 써도 된다는 것이 제 생각이거든요.
제가 짧은 시간에 이렇게 말씀드려서 죄송합니다만.
그래서 제가 드리고 싶은 말씀은, 이것은 좀 빗나가는 이야기지만 중대형 임대아파트를 대폭적으로 많이 늘려야만 된다는 주장이고, 개인의 재산권을 과도하게 침해하는 그런 정책을 굳이 안 써도 된다는 것이 제 생각이거든요.
제가 짧은 시간에 이렇게 말씀드려서 죄송합니다만.
진술인김남근저희 시민단체에서도 판교를 개발할 때 100% 임대 분양하도록 하는 것들을 제안한 적이 있었는데 그런 것을 받아들이지 않은 것은 정부였다고 생각합니다.
위원장대리노영민조경태 위원님 수고하셨습니다.
이상으로 1차 질의가 다 끝난 것 같습니다.
그러면 추가 또는 보충질의하실 위원님 계신가요?
예, 윤호중 위원님 질의하시지요.
이상으로 1차 질의가 다 끝난 것 같습니다.
그러면 추가 또는 보충질의하실 위원님 계신가요?
예, 윤호중 위원님 질의하시지요.
윤호중위원간단하게 몇 가지만 김재철 진술인께 여쭙겠는데요.
지금 개축 수단의 공정성이나 이런 문제를 제기하시면서, 주택 공시가격이 실제 주택의 거래가격과 좀 차이가 있을 수 있고 그런 것들이 문제가 있다는 지적을 하셨는데요.
지금 주택 공시가격이 부동산가격공시법에 의해서 산정되고 있다는 것은 잘 알고 계시지 않습니까? 그리고 결국 양도소득세든 종합부동산세든 재산세든 모든 세금이 바로 주택공시가격을 근거로 매겨지고 있거든요.
그런데 지금 말씀하시는 취지에 의하면 모든 부동산 관련, 특히 주택 관련 세제의 기본 체계를 흔드시는 말씀을 하시는 거라서……
지금 개축 수단의 공정성이나 이런 문제를 제기하시면서, 주택 공시가격이 실제 주택의 거래가격과 좀 차이가 있을 수 있고 그런 것들이 문제가 있다는 지적을 하셨는데요.
지금 주택 공시가격이 부동산가격공시법에 의해서 산정되고 있다는 것은 잘 알고 계시지 않습니까? 그리고 결국 양도소득세든 종합부동산세든 재산세든 모든 세금이 바로 주택공시가격을 근거로 매겨지고 있거든요.
그런데 지금 말씀하시는 취지에 의하면 모든 부동산 관련, 특히 주택 관련 세제의 기본 체계를 흔드시는 말씀을 하시는 거라서……
진술인김재철제가 답변하겠습니다.
맞습니다. 국민에게 세금을 부과하는 것에 있어서는 기준점을 둘 수밖에 없고, 그게 공시가격이든 기준지가든 그것에 따라서 세금을 부과하는 것은 맞는데요.
지금까지 우리 정부에서 그 기준점을 일반 시가보다 낮게 책정했기 때문에 사실은 국민의 세 부담을 줄여 주는 역할을 했습니다. 그런데 이 법에서는 이 공시가격이라는 것이 국민의 세 부담을 가중시키는 방향으로 작용할 수 있다는 점이 문제가 될 수 있다는 것입니다.
그 기준점이 되는 것은 맞습니다. 맞는데, 어디까지나 조세평등주의나 조세정의 측면에서 볼 때 세 부담을 낮추는 측면에서 작동할 때는 문제가 없습니다.
그렇지만 높이는 측면으로 작동할 가능성이 있으므로 그것은 좀 개선이 되어야 할 필요가 있지 않나 이런 말씀을 드립니다.
맞습니다. 국민에게 세금을 부과하는 것에 있어서는 기준점을 둘 수밖에 없고, 그게 공시가격이든 기준지가든 그것에 따라서 세금을 부과하는 것은 맞는데요.
지금까지 우리 정부에서 그 기준점을 일반 시가보다 낮게 책정했기 때문에 사실은 국민의 세 부담을 줄여 주는 역할을 했습니다. 그런데 이 법에서는 이 공시가격이라는 것이 국민의 세 부담을 가중시키는 방향으로 작용할 수 있다는 점이 문제가 될 수 있다는 것입니다.
그 기준점이 되는 것은 맞습니다. 맞는데, 어디까지나 조세평등주의나 조세정의 측면에서 볼 때 세 부담을 낮추는 측면에서 작동할 때는 문제가 없습니다.
그렇지만 높이는 측면으로 작동할 가능성이 있으므로 그것은 좀 개선이 되어야 할 필요가 있지 않나 이런 말씀을 드립니다.
윤호중위원최근 1, 2년 사이에 주택 공시가격이 실거래가에 상당히 근접해 가고 있는 것은 알고 계시고요?
진술인김재철예.
윤호중위원그러니까 상당히 오래 전에 추진위가 설립된 경우에는 오히려 불이익이 될 수 있다 이런 말씀을 하시는 것이지요?
진술인김재철그렇습니다.
그리고 제가 아까도 말씀드렸지만 준공 시점의 주택 공시가격의 현실화를 어느 정도 하느냐에 따라서……
그리고 제가 아까도 말씀드렸지만 준공 시점의 주택 공시가격의 현실화를 어느 정도 하느냐에 따라서……
윤호중위원시간이 많지 않아서요……
그래서 저희가 이미 추진위가 만들어진 경우에는 이 법의 시행 시점을 기준으로 기간을 안분해서 부과한다 이렇게 경과 규정을 만들었습니다.
물론 두 가지 방법이 있을 겁니다.
하나는 법 시행 시점에 주택공시가격을 적용하는 방법이 있고요, 그다음에 전체 개발이익을 산정한 이후에 그중에서 기간으로 안분하는 방법이 있는데요.
그러니까 재건축의 단계가 진행될수록 점점 더 주택 가격이 많이 오르게 되는 것은 아시지요?
그래서 저희가 이미 추진위가 만들어진 경우에는 이 법의 시행 시점을 기준으로 기간을 안분해서 부과한다 이렇게 경과 규정을 만들었습니다.
물론 두 가지 방법이 있을 겁니다.
하나는 법 시행 시점에 주택공시가격을 적용하는 방법이 있고요, 그다음에 전체 개발이익을 산정한 이후에 그중에서 기간으로 안분하는 방법이 있는데요.
그러니까 재건축의 단계가 진행될수록 점점 더 주택 가격이 많이 오르게 되는 것은 아시지요?
진술인김재철꼭 그렇지는 않습니다.
윤호중위원그러니까 추진위 설립 단계보다 안전진단이 끝난 이후에 더 오르고, 그다음에 또 어떤 주택조합이 설립되어서 관리처분계획이 승인되면 더 오르고 그런 것 아실 겁니다.
사실상 기간을 안분하는 방식이 부담을 덜어 드리는 방법이거든요. 그런데 기간으로 안분해서 혹시 불이익이 생길지 모른다는 주장을 하시는 것은 실제하고 잘 안 맞는 말씀인 것 같다는 지적을 좀 해 드리고 싶은데, 어떻게 생각하세요?
사실상 기간을 안분하는 방식이 부담을 덜어 드리는 방법이거든요. 그런데 기간으로 안분해서 혹시 불이익이 생길지 모른다는 주장을 하시는 것은 실제하고 잘 안 맞는 말씀인 것 같다는 지적을 좀 해 드리고 싶은데, 어떻게 생각하세요?
진술인김재철그것은 위원님이 말씀하신 것처럼 입법을 하실 때 그게 국민들을 위해서 어느 정도 배려하는 측면이 있다고 하시면 그 부분에 대해서 저는 개별적으로 공감합니다마는 법률이라는 게 아까도 말씀드렸다시피 어떤 사안에서는 그렇게 만들어 준 기간 안분이 아주 절대적으로 불리하게 작용하는 조합들이 발생할 수 있다는 점, 그런 조합에는 유리하도록 만들어 줬던 취지하고는 다르게 훨씬 불리하게 작용할 수 있어서 그런 문제점들에 대한 보완책이 어느 정도 있어야 된다는 것입니다.
윤호중위원이 부분은 경과규정이기 때문에 법 시행 시점에 추진위가 설립되어서 재건축 사업이 시작된 경우에 해당하는 겁니다. 그러니까 이런 안분 조항을 이 법 시행 내내 적용하는 것이 아니라……
진술인김재철일시적으로 적용하는 것이라 하더라도요.
윤호중위원예, 감사합니다.
위원장대리노영민윤호중 위원님 수고하셨습니다.
다음 조경태 위원님 질의하십시오.
다음 조경태 위원님 질의하십시오.
조경태위원김진수 겸임교수님께 하나 여쭙겠습니다.
자료집을 잘 만들었는데요, 뒤에 보면 주택시장 안정을 위한 정책 제안이 있습니다.
저도 역시 강남 지역의 주택은 공급을 확대해야 된다고 생각하는데, 어떻게 생각하십니까?
자료집을 잘 만들었는데요, 뒤에 보면 주택시장 안정을 위한 정책 제안이 있습니다.
저도 역시 강남 지역의 주택은 공급을 확대해야 된다고 생각하는데, 어떻게 생각하십니까?
진술인김진수예, 그렇습니다.
지금 강남 지역에는 주택 수요가 있습니다. 그 수요가 무한정하지는 않을 건데요.
그러나 어떻든 그 수요가 있는데 향후에…… 강남 지역은 재개발이 없습니다. 용지가 없기 때문에 주택 공급 수단은 유일하게 재건축밖에 없습니다.
그런데 용적률을 250%, 210%…… 그게 3종 일반주거지일 때 그렇습니다. 2종은 200%까지지만 실제로 심의 과정에서, 도시정비계획 수립이라든가 지구 단위 계획 수립하면서 170% 내외입니다. 물론 180%도 되지만.
그렇다 보니까 전체 세대수 증가율이 없습니다. 계량적으로도 요즘 시민사회가 거의 부동산 전문가가 되어 버렸습니다. 그래서 강남 지역에 추가 주택 공급이 없다는 것을 부동산이 다 압니다.
그런데도 주택 원가를 올리니까, 그리고 부담금을 지우니까 따라서 이만큼은 더 오를 것이다 이렇게 되어서 지금 참여정부 들어서 계속적으로 올랐다는 겁니다.
지금 강남 지역에는 주택 수요가 있습니다. 그 수요가 무한정하지는 않을 건데요.
그러나 어떻든 그 수요가 있는데 향후에…… 강남 지역은 재개발이 없습니다. 용지가 없기 때문에 주택 공급 수단은 유일하게 재건축밖에 없습니다.
그런데 용적률을 250%, 210%…… 그게 3종 일반주거지일 때 그렇습니다. 2종은 200%까지지만 실제로 심의 과정에서, 도시정비계획 수립이라든가 지구 단위 계획 수립하면서 170% 내외입니다. 물론 180%도 되지만.
그렇다 보니까 전체 세대수 증가율이 없습니다. 계량적으로도 요즘 시민사회가 거의 부동산 전문가가 되어 버렸습니다. 그래서 강남 지역에 추가 주택 공급이 없다는 것을 부동산이 다 압니다.
그런데도 주택 원가를 올리니까, 그리고 부담금을 지우니까 따라서 이만큼은 더 오를 것이다 이렇게 되어서 지금 참여정부 들어서 계속적으로 올랐다는 겁니다.
조경태위원그렇습니다.
저는 조금 전에 보여 드렸던 이 자료가 시사하는 바가 크다고 생각합니다.
부산의 분양권 프리미엄이 제로이고 오히려 분양가격보다 2000만 원 정도 디스카운트되는 현상이 일어나는 이유 중의 하나가 공급을 확대했기 때문이라고 보거든요.
물론 고밀도에 대해서 반대하는 분들도 계시는데 저는 거기에 대해서 조금 의견을 달리합니다. 많이 살고자 하는 데는 많이 지어줌으로써, 공급을 확대함으로써 더 이상의 프리미엄이 없도록 만들어 주면 집값이 자동적으로 하락할 것이라고 생각하거든요. 교통지옥이면 어떻습니까? 거기 살고 싶은 사람은 교통지옥에서 살아도 되는 것 아닙니까? 어떻게 생각하십니까?
저는 조금 전에 보여 드렸던 이 자료가 시사하는 바가 크다고 생각합니다.
부산의 분양권 프리미엄이 제로이고 오히려 분양가격보다 2000만 원 정도 디스카운트되는 현상이 일어나는 이유 중의 하나가 공급을 확대했기 때문이라고 보거든요.
물론 고밀도에 대해서 반대하는 분들도 계시는데 저는 거기에 대해서 조금 의견을 달리합니다. 많이 살고자 하는 데는 많이 지어줌으로써, 공급을 확대함으로써 더 이상의 프리미엄이 없도록 만들어 주면 집값이 자동적으로 하락할 것이라고 생각하거든요. 교통지옥이면 어떻습니까? 거기 살고 싶은 사람은 교통지옥에서 살아도 되는 것 아닙니까? 어떻게 생각하십니까?
진술인김진수제가 볼 때 용적률을 지금보다 50% 정도 더 늘려도 절대 교통지옥이 안 됩니다. 아마 거의 지금의 쾌적성을 유지할 것입니다.
그리고 제가 아침에 진술 나오기 전에 하나의 제안…… 저는 정말 개인적으로 주택시장이 안정화되기를 바라는 사람이고 강남지역 집값이 오르는 것 때문에 자산디플레이션이 심한 사람입니다.
그리고 제가 아침에 진술 나오기 전에 하나의 제안…… 저는 정말 개인적으로 주택시장이 안정화되기를 바라는 사람이고 강남지역 집값이 오르는 것 때문에 자산디플레이션이 심한 사람입니다.
조경태위원하나 더 묻겠습니다.
재건축․재개발을 함에 있어서 이런 방법도 좋은 방법이라고 생각합니다. 정부에서 여러 가지 개발이익을 환수하는 데 대한 의지가 필요하다고 생각합니다. 선진국의 예를 보면 집값을 안정화시키기 위해서 세금의 1%를 집값 안정에 투입시킵니다. 전략적인 사고가 필요하다고 생각하는데 그러한 재건축․개발 지역을 정부가 사들여서, 아까도 이야기했습니다마는 중대형 임대아파트를 많이 지어줌으로써 실제적으로 거기에 거품이 얼마만큼 있다는 것을 정부가 보여주면 집값이 자연적으로 떨어질 수 있다고 생각하거든요. 어떻게 생각하십니까?
재건축․재개발을 함에 있어서 이런 방법도 좋은 방법이라고 생각합니다. 정부에서 여러 가지 개발이익을 환수하는 데 대한 의지가 필요하다고 생각합니다. 선진국의 예를 보면 집값을 안정화시키기 위해서 세금의 1%를 집값 안정에 투입시킵니다. 전략적인 사고가 필요하다고 생각하는데 그러한 재건축․개발 지역을 정부가 사들여서, 아까도 이야기했습니다마는 중대형 임대아파트를 많이 지어줌으로써 실제적으로 거기에 거품이 얼마만큼 있다는 것을 정부가 보여주면 집값이 자연적으로 떨어질 수 있다고 생각하거든요. 어떻게 생각하십니까?
진술인김진수저도 100% 같은 생각인데 이렇게 주택공급을 줄이고 원가를 상승시키는 정책보다는 오히려 용적률을 늘려주고 층수에 대한 규제를 풀어서…… 용적률을 25% 정도 증가시켰더니 8만 세대의 직접적인 재건축 대상 세대들을 기초로 해서 산출해 보니까 약 9300세대의 30평대 주택이 강남에 추가로 공급됩니다.
그리고 만약 50% 정도로 한다면, 그래 봐야 270% 되는데 50% 정도를 더 늘려주고 국가에서 임대주택으로 짓는다면 1만 2600세대의 엄청나게 많은 중대형 아파트가 추가로 공급되는 것입니다.
그런데 이런 정책이 아니라 자꾸 세담만 부가시키는 정책, 과연 그런 정책목표가 조세를 확보하자는 것인지 주택시장을 안정시키자는 것인지 이해가 안 가서 자꾸 드리는 말씀입니다.
그리고 만약 50% 정도로 한다면, 그래 봐야 270% 되는데 50% 정도를 더 늘려주고 국가에서 임대주택으로 짓는다면 1만 2600세대의 엄청나게 많은 중대형 아파트가 추가로 공급되는 것입니다.
그런데 이런 정책이 아니라 자꾸 세담만 부가시키는 정책, 과연 그런 정책목표가 조세를 확보하자는 것인지 주택시장을 안정시키자는 것인지 이해가 안 가서 자꾸 드리는 말씀입니다.
조경태위원끝으로 한 가지만 더 말씀드리겠습니다.
주택가격의 원가를 낮추는 정책을 강구해야 된다는 말씀을 하셨는데 저도 전적으로 동의합니다. 개인의 사유재산권을 침해하지 않고도 얼마든지 부동산 가격을 안정화시킬 수 있는 정책들이 있다고 보거든요. 거기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
주택가격의 원가를 낮추는 정책을 강구해야 된다는 말씀을 하셨는데 저도 전적으로 동의합니다. 개인의 사유재산권을 침해하지 않고도 얼마든지 부동산 가격을 안정화시킬 수 있는 정책들이 있다고 보거든요. 거기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
진술인김진수방금 말씀드린 대로 오히려 부과금을 부가시키지 말고 용적률을 더 늘려주고 그 이익을 국가에서 가지면 될 것입니다. 그래서 그것을 주택가격 통제수단으로 사용할 수도 있고 또 서민들의 주거안정에 쓸 수도 있습니다. 임대주택도 확보하고요.
그렇다고 주택보급률이 100%를 넘어가는 상황에서 계속 무한정으로 지을 수는 없을 것입니다. 그렇다면 그것은 공급용지로서, 이를테면 공원을 조성할 수도 있겠고 아니면 부족한 기반시설 예를 들어 주차장이라든가 여러 가지 생활․문화시설을 하면 되는 것입니다. 왜 이렇게 비탄력적인 방법을 쓰는지, 수단을 쓰는지 저는 이해할 수 없습니다.
그렇다고 주택보급률이 100%를 넘어가는 상황에서 계속 무한정으로 지을 수는 없을 것입니다. 그렇다면 그것은 공급용지로서, 이를테면 공원을 조성할 수도 있겠고 아니면 부족한 기반시설 예를 들어 주차장이라든가 여러 가지 생활․문화시설을 하면 되는 것입니다. 왜 이렇게 비탄력적인 방법을 쓰는지, 수단을 쓰는지 저는 이해할 수 없습니다.
위원장대리노영민조경태 위원님 수고하셨습니다.
다음은 박상돈 위원님 추가질의하시겠습니까?
다음은 박상돈 위원님 추가질의하시겠습니까?
박상돈위원예.
이게 말싸움하는 것 같아서 끼어들지 않으려고 했는데 지금 말씀을 들어보면 물론 공급이 돼야 되겠습니다마는 실질적인 공급효과가 있느냐도 생각해 보면서 얘기를 해야 되는데 그것이 답답해서 제가 추가발언 기회를 얻었습니다.
지금 강남의 재건축 대상 아파트가 약 8만 세대 정도 되는데 그 8만 세대를 재건축한다고 하더라도 실질적인 추가공급 여력은 5～10%인데, 제 계산으로는 5%로 따지면 한 4000세대, 10%로 따지면 한 8000세대 되는 것 같아요. 많아야 1만 세대 정도 되는데 그 정도를 하자고 이렇게 재건축시장을 완전히 엉망으로 만들어야 되는 것인지, 저는 그런 생각이 들거든요.
그리고 정부도 적어도 최소한의 공급은 해야 되겠다는 생각 때문에 세곡이라든가 우면동이라든가 송파라든가 판교 이런 데 약 10만 세대 정도를 향후 5년간 공급할 계획입니다. 그렇게 하고 있습니다.
그래서 최소한의 수요를 충족시키면서 동시에 이쪽으로 몰려드는 수요를 분산시키는 노력도, 강북이라든가 수도권 주변지역으로 수요를 분산시키려는 노력도 하고 있어요.
문제는 지금 강남의 수요가 정상적이냐, 말하자면 증권으로 따져서 실적장세냐? 제가 보기에는 실적장세가 아니라 금융장세거든요. 거기에 공급을 웬만큼 해도 계속해서 묻지마 투자가 이어질 수 있는 이런 상태로 갔는데 이것을 정상적인 어떤 시장질서인 수요공급의 원리로 해석한다는 것은 저는 정말 무용하다 이렇게 생각하는 것입니다.
따라서 정부가 집값 올리는 노력만 하는 것이 아니다 하는 것이지요. 이것은 강남의 현상을 냉정하게 분석해 볼 때 부득이한 정부의 고육지책이다 이렇게 해석해야 되는 것이 아닌지, 실제로 재건축을 한다고 하더라도 살고 있는 세대가 어디로 가는 것도 아니고, 추가공급 여력은 용적률 증가분 등에서 한 5～10%밖에 추가공급이 안 되는 것 아닙니까? 이것을 김진수 진술인께서 모르십니까? 어떻게 생각하십니까?
이게 말싸움하는 것 같아서 끼어들지 않으려고 했는데 지금 말씀을 들어보면 물론 공급이 돼야 되겠습니다마는 실질적인 공급효과가 있느냐도 생각해 보면서 얘기를 해야 되는데 그것이 답답해서 제가 추가발언 기회를 얻었습니다.
지금 강남의 재건축 대상 아파트가 약 8만 세대 정도 되는데 그 8만 세대를 재건축한다고 하더라도 실질적인 추가공급 여력은 5～10%인데, 제 계산으로는 5%로 따지면 한 4000세대, 10%로 따지면 한 8000세대 되는 것 같아요. 많아야 1만 세대 정도 되는데 그 정도를 하자고 이렇게 재건축시장을 완전히 엉망으로 만들어야 되는 것인지, 저는 그런 생각이 들거든요.
그리고 정부도 적어도 최소한의 공급은 해야 되겠다는 생각 때문에 세곡이라든가 우면동이라든가 송파라든가 판교 이런 데 약 10만 세대 정도를 향후 5년간 공급할 계획입니다. 그렇게 하고 있습니다.
그래서 최소한의 수요를 충족시키면서 동시에 이쪽으로 몰려드는 수요를 분산시키는 노력도, 강북이라든가 수도권 주변지역으로 수요를 분산시키려는 노력도 하고 있어요.
문제는 지금 강남의 수요가 정상적이냐, 말하자면 증권으로 따져서 실적장세냐? 제가 보기에는 실적장세가 아니라 금융장세거든요. 거기에 공급을 웬만큼 해도 계속해서 묻지마 투자가 이어질 수 있는 이런 상태로 갔는데 이것을 정상적인 어떤 시장질서인 수요공급의 원리로 해석한다는 것은 저는 정말 무용하다 이렇게 생각하는 것입니다.
따라서 정부가 집값 올리는 노력만 하는 것이 아니다 하는 것이지요. 이것은 강남의 현상을 냉정하게 분석해 볼 때 부득이한 정부의 고육지책이다 이렇게 해석해야 되는 것이 아닌지, 실제로 재건축을 한다고 하더라도 살고 있는 세대가 어디로 가는 것도 아니고, 추가공급 여력은 용적률 증가분 등에서 한 5～10%밖에 추가공급이 안 되는 것 아닙니까? 이것을 김진수 진술인께서 모르십니까? 어떻게 생각하십니까?
진술인김진수지금 왜 5～10%밖에 세대수 증가가 없느냐 하면, 반복되는 얘기입니다마는 용적률을 250%로 규제하기 때문에 그렇습니다.
박상돈위원그렇지만 규제할 수밖에 없는 것이 공익의 필요 때문에 그렇지요. 도시계획적인 측면을 고려하지 않고 거기에 살고 있는 사람들…… 왜 주택공급만 생각합니까? 주택공급을 생각한다면 왜 250% 정도만 합니까? 1000% 정도 해야지요. 그런 식으로 무리하게 용적률을 자의적으로 늘려야 된다는 주장이 정말 공익에 어느 정도나 부합되는 얘기입니까?
진술인김진수저도 공익을 위해서 진술하고 있습니다. 저는 오늘 이 공청회가 최고의 좋은 정책을 만들기 위한 토론의 장이라고 생각합니다. 그런 측면에서 충심으로 제안을 드리는 것입니다.
저는 강남에 집도 없습니다. 재건축 대상 집도 없습니다. 강북입니다. 사실 저는 강남의 집값이 올라서 자산디플레이션이 300% 이상 생겼습니다. 따라서 제 개인적인 손해를 떠나서 여러 가지 심리적 공황상태, 또 엄청난 박탈감이 있습니다.
다만 일반 시민들은 그래도 정부를 믿고 정부가 잡아주겠지 하고 생각하지만 지금까지 잡히지 않고 있는 상황이 너무나 안타깝습니다.
저는 강남에 집도 없습니다. 재건축 대상 집도 없습니다. 강북입니다. 사실 저는 강남의 집값이 올라서 자산디플레이션이 300% 이상 생겼습니다. 따라서 제 개인적인 손해를 떠나서 여러 가지 심리적 공황상태, 또 엄청난 박탈감이 있습니다.
다만 일반 시민들은 그래도 정부를 믿고 정부가 잡아주겠지 하고 생각하지만 지금까지 잡히지 않고 있는 상황이 너무나 안타깝습니다.
박상돈위원왜 제가 추가발언을 신청했느냐 하면 저는 사실 오른다, 오른다, 오른다, 공급이 부족해서 오르게 되어 있다 이렇게 자꾸 부추기는 것이 더 큰 문제라고 생각하거든요. 거기까지 다 포함해서 얘기를 좀 해 주십시오.
진술인김진수알겠습니다. 간단히 답변드리겠습니다.
우리가 이 자리에서 아무리 쉬쉬해 봤자 우리보다 더 잘 아는 사람들이 시민들입니다. 즉 주택시장의 주체들인 공인중개사나 소유자들입니다. 그렇기 때문에 우리보다 더 분석이 빠릅니다. 분명한 것은 강남에 수요가 분명히 있는데도 불구하고 더 이상 세대수 증가가 없습니다. 그렇기 때문에 당연히 오를 수밖에 없는 것입니다. 너무 부족하다는 것이지요.
그리고 지금 이강래 위원님께서 만약에 용적률을 좀 더 늘려주면 엄청난 도시계획적 측면에서 정말 못 사는 동네가 될 것이다 그러는데 아닙니다. 용적률이 300% 정도 되더라도 문제가 없습니다.
우리가 이 자리에서 아무리 쉬쉬해 봤자 우리보다 더 잘 아는 사람들이 시민들입니다. 즉 주택시장의 주체들인 공인중개사나 소유자들입니다. 그렇기 때문에 우리보다 더 분석이 빠릅니다. 분명한 것은 강남에 수요가 분명히 있는데도 불구하고 더 이상 세대수 증가가 없습니다. 그렇기 때문에 당연히 오를 수밖에 없는 것입니다. 너무 부족하다는 것이지요.
그리고 지금 이강래 위원님께서 만약에 용적률을 좀 더 늘려주면 엄청난 도시계획적 측면에서 정말 못 사는 동네가 될 것이다 그러는데 아닙니다. 용적률이 300% 정도 되더라도 문제가 없습니다.
위원장대리노영민이강래 위원!
이강래위원지금 저희는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률안에 대한 공청회를 하고 있어서 지금 이야기하는 강남 재건축의 용적률을 얼마로 할 것이냐, 층고제는 어떻게 할 것이냐 하는 문제는 이 법안의 내용과 하등 관계없는 내용입니다.
그래서 이 부분과 관련된 토론은 다른 적절한 기회에 하는 것으로 하고 이 토론 내용 자체를 법안의 내용과 관련되는 것에 국한했으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
이상입니다.
그래서 이 부분과 관련된 토론은 다른 적절한 기회에 하는 것으로 하고 이 토론 내용 자체를 법안의 내용과 관련되는 것에 국한했으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
이상입니다.
위원장대리노영민그러면 더 보충질의를 하실 분이 안 계시면 이상으로 질의를 종결하겠습니다.
오늘 이 공청회를 통해서 우리는 네 분 진술인들로부터 폭넓고 깊이 있는 의견을 들을 수 있었습니다. 오늘 제시된 의견들은 앞으로 우리 위원회가 이 법안을 심사하는 데 있어서 많은 참고가 되리라고 생각합니다.
위원 여러분, 그리고 진술인 여러분께서 오랜 시간 진지하게 공청회에 임해 주신 데 대해 깊은 감사의 인사를 드립니다. 또한 배석한 관계기관 직원들과 방청석에서 자리를 함께해 주시고 깊은 관심을 보여주신 방청인 여러분께도 감사를 표합니다.
그러면 이상으로 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제정에 관한 공청회를 모두 마치겠습니다.
오늘의 의사일정을 모두 마쳤으므로 이만 산회하고자 합니다.
오늘 오후에는 법안심사소위원회를 개의하여 법률안을 심사하도록 하고 내일 오전 10시에는 제4차 위원회를 개의하여 소위원회의 심사보고를 들은 후 법률안을 의결하고 지방국토관리청 등으로부터 업무보고를 듣도록 하겠습니다.
법안심사소위원회 김병호 소위원장을 비롯한 위원님들께서는 수고하여 주시기 바랍니다.
산회를 선포합니다.
오늘 이 공청회를 통해서 우리는 네 분 진술인들로부터 폭넓고 깊이 있는 의견을 들을 수 있었습니다. 오늘 제시된 의견들은 앞으로 우리 위원회가 이 법안을 심사하는 데 있어서 많은 참고가 되리라고 생각합니다.
위원 여러분, 그리고 진술인 여러분께서 오랜 시간 진지하게 공청회에 임해 주신 데 대해 깊은 감사의 인사를 드립니다. 또한 배석한 관계기관 직원들과 방청석에서 자리를 함께해 주시고 깊은 관심을 보여주신 방청인 여러분께도 감사를 표합니다.
그러면 이상으로 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제정에 관한 공청회를 모두 마치겠습니다.
오늘의 의사일정을 모두 마쳤으므로 이만 산회하고자 합니다.
오늘 오후에는 법안심사소위원회를 개의하여 법률안을 심사하도록 하고 내일 오전 10시에는 제4차 위원회를 개의하여 소위원회의 심사보고를 들은 후 법률안을 의결하고 지방국토관리청 등으로부터 업무보고를 듣도록 하겠습니다.
법안심사소위원회 김병호 소위원장을 비롯한 위원님들께서는 수고하여 주시기 바랍니다.
산회를 선포합니다.
(12시10분 산회)