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제252회 국회
(임시회)

건설교통위원회회의록

제1호

국회사무처

(14시15분 개의)


김한길위원장김한길
의석을 정돈해 주시기 바랍니다.
성원이 되었으므로 제252회국회(임시회) 제1차 건설교통위원회를 개의합니다.
먼저 입법조사관으로부터 보고가 있겠습니다.
박출해입법조사관박출해
보고사항을 말씀드리겠습니다.
(보고사항은 끝에 실음)
김한길위원장김한길
수고했습니다.
의사일정에 들어가기에 앞서서 이번 국회사무처 인사이동에 의해서 우리 위원회에 새로 전보되어 온 직원 몇 분을 소개해 드리겠습니다.
먼저 박출해 입법조사관입니다.
이제봉 입법조사관입니다.
공춘택 입법조사관입니다.
(직원 인사)
 

1. 도시및주거환경정비법 개정에 관한 공청회상정된 안건

(14시17분)


김한길위원장김한길
그러면 의사일정 제1항 도시및주거환경정비법 개정에 관한 공청회를 상정합니다.
공청회에 들어가기에 앞서 우리 건설교통위원회를 대표해서 간단히 인사말씀드리겠습니다.
바쁘신 중에도 불구하고 공청회에 참석해 주신 위원님들과 관계기관 또는 단체를 대표해서 오늘 공청회에 참석해 주신 진술인 여러분께 심심한 감사의 말씀을 드립니다. 아울러 이번 공청회에 많은 관심을 가지시고 자리를 함께 해 주신 방청석에 계신 관계자 여러분께도 감사의 말씀을 드립니다.
오늘 우리 위원회에서 도시및주거환경정비법 개정에 관한 공청회를 개최하는 취지를 간략히 말씀드리겠습니다.
2004년 11월 2일 정부로부터 제출되어서 동년11월 4일 우리 위원회에 회부된 도시및주거환경정비법중개정법률안을 동년 12월 17일 위원회에 상정․심의 및 소위원회에 회부하고, 12월 23일 및 27일 두 차례에 걸쳐서 소위원회에서 이를 심사한 결과, 동 개정법률안의 내용 중에 재건축 임대주택 공급 의무화 부분과 관련해서 주택재건축사업에 대한 개발이익환수제도의 필요성과 집값 안정 등을 위해서 동 제도가 시행되어야 한다는 원칙에 대해서는 소위원회 위원들 간에 대체로 의견일치를 보았습니다마는 그 구체적인 환수방안과 서민의 피해를 최소화하고 위헌소지를 최대한 줄일 수 있도록 건설교통위원회 주관의 공청회를 개최해서 의견을 수렴하자는 소위원회의 요구에 따라서 오늘 동 개정법률안에 대한 공청회를 개최하게 됐습니다.
아무쪼록 오늘 공청회에 참석해 주신 진술인 여러분께서는 좋은 의견들을 제시해 주시고 이에 대해 여러 위원님들과도 활발한 의견 개진과 질의․답변이 있으시기 바랍니다.
그러면 오늘 공청회에 참석해 주신 진술인들을 소개해 드리겠습니다. 진술인들의 약력은 배부해 드린 자료를 참조해 주시기 바라고 현재의 직위, 성명만을 앉은 순서대로 말씀드리겠습니다.
소개를 받은 진술인께서는 잠시 일어섰다가 앉아 주시기 바랍니다.
먼저 참여연대 김남근 협동사무처 처장님 소개합니다.
다음은 중원합동법률사무소 김재철 변호사님 소개합니다.
다음은 헌법학회 김상겸 총무이사님 소개합니다.
다음은 바른재건축실천전국연합의 김진수 회장님 소개해 드립니다.
다음은 경제정의실천시민연합 권영준 상임집행위원장님 소개합니다.
한국주택정비사업조합의 조병선 협회장님 소개해 드립니다.
박석안 서울특별시 주택국장님도 나오셨습니다.
(진술인 인사)
고맙습니다.
다음은 오늘 공청회의 진행순서와 방식 등에 관해서 설명드리겠습니다.
우선 진술인 일곱 분에게 각 10분씩 시간을 드려서 차례로 진술을 들은 다음 위원님들께서 1인당 5분 이내의 범위 내에서 진술인들에게 일문일답 형식의 질의를 하고 질의시간 중 답변을 듣지 못한 부분에 대해서 최종적으로 진술인의 답변을 듣는 순서로 진행하도록 하겠습니다.
질의하실 위원님들께서는 어느 진술인을 상대로 해서 질의한다고 지정을 하셔서 질의해 주시면 좋겠습니다. 아울러 국회법 제64조제4항의 규정에 따라 공청회는 건설교통위원회의 회의로 진행되기 때문에 질의는 건설교통위원회 위원님들만 하실 수 있다는 점을 밝혀 둡니다.
따라서 방청인들에게는 발언하실 기회를 드릴 수가 없습니다마는 혹시 방청인으로 오신 분들이 공청회를 보시고 의견을 제시하고자 할 경우에는 서면으로 의견을 제출해 주시면 법안 심사에 참고토록 하겠습니다.
위원님들께서도 그렇게 양해해 주시기 바랍니다.
또한 진술인들 간의 상호 토론은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 이 점도 양해 있으시기 바랍니다. 만약 진술인 상호간에 서로 토론을 할 필요가 있다고 느끼는 경우 위원장에게 그 의견을 전해 주시면 사회자인 제가 적절히 조정해서 진행토록 하겠습니다.
진술 순서는 배부해 드린 책자에 수록된 순서대로 진행하겠습니다.
그러면 일곱 분의 진술인으로부터 차례로 의견을 듣도록 하겠습니다.
진술인들께서는 발언시간 10분을 지켜 주시기 바랍니다.
먼저 김남근 처장님 진술해 주시기 바랍니다.
김남근진술인김남근
아파트 분양에 대해서는 대체적으로 기존 아파트 가격이 매우 비싸기 때문에 서민들의 경우에는 분양하는 아파트를 분양받는 방식으로 내 집 마련을 지금까지 이루어왔던 것 같습니다.
그러한 중요한 장치 중의 하나가 분양가상한제를 둬서 분양가가 일정 부분 이상 폭등하지 않도록 만드는 장치였는데, 그 부분이 1998년도에 IMF경제위기상황을 극복하는 방식으로서 경기를 부양하고 건설경기를 활성화시킨다는 명목으로 분양가상한제가 폐지되면서 분양가가 불과 몇 년 사이에 2배로 폭등하는 부작용들이 있었습니다.
저의 개인적인 소견으로는 분양가상한제를 폐지할 때 몇 가지 보완책을 마련하고 폐지했어야 했다고 생각합니다. 개인적으로 생각해 보면 시장경제원리에 의해서 토지를 매입하는 것이 아니라 정부가 남의 땅을 강제로 수용해서 택지를 만드는 공공택지지역에 대해서는 적어도 서민들의 내 집 마련을 지원한다는 차원에 있어서 분양가상한제와 같은 안전장치를 그대로 유지했어야 되는 것이 아닌가, 적어도 서민들이 첫 번째 내 집을 마련하는 25.7평 이하의 국민주택규모에 대해서는 분양가상한제와 같은 안전장치를 유지했어야 되는 것이 아닌가 하는 생각이 들고요.
민간 택지지역이나 오늘 논의되고 있는 재건축과 같이 민간부문에서 택지를 마련해서 아파트를 짓는 부분에 대해서는 시장경제원리를 생각해 볼 때 분양가상한제와 같은 것들을 유지하기 어려웠다면 적어도 분양가가 폭등할 것에 대비해서 발생하는 개발이익환수제도는 마련했어야 되는 것 아니었는가 하는 생각이 듭니다.
그래서 오늘 논의 중에 재건축해서 용적률 증가로 새롭게 확대되는 주거공간 중 일부를 임대아파트라는 방식으로서 환수하는 개발이익환수제도는 그런 점에서 정당성을 인정할 수 있는 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.
두 번째로는 현재 법안에서 나오고 있는 개발이익환수방식의 적절성 문제를 말씀드리고 싶습니다.
현재 임대아파트에 대한 우리 사회의 인식들이 많이 변화하고 있다고 생각합니다. 기존에 정부가 보유하고 있는 임대아파트라는 것은 영구 임대아파트, 50년 공공임대아파트라는 것으로서 7～8평이라든가 11평 정도여서 건설교통부에서 고시하고 있는 최저주거기준에도 미달하는 아파트들이 대부분이었습니다.
그래서 그런 아파트만이 계속 되다 보니까 임대아파트 그러면 자꾸 영구 임대아파트나 50년 공공임대아파트만 자꾸 각인되어서 현재 재건축개발이익 환수제로서 임대아파트를 건설하자는 데 있어서도 그렇게 잘못 각인된 임대아파트의 인식들이 상당히 영향을 미치고 있는 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.
현재 아파트 가격이 굉장히 상승되어 있는 상태에 있어서 젊은 세대 같은 경우에 자기 소득으로 내 집을 마련한다는 게 상당히 불가능하기 때문에 한 20․30대에 있어서는 임대아파트에 거주하다가 한 40대쯤 되어서 집을 마련하게 되거나 또는 소득분위로 따질 때 한 60%나 70% 정도 되는 경우에도 임대아파트에 거주할 수밖에 없는 현상이 발생할 것이라고 생각이 듭니다.
그렇다면 임대아파트에 대한 수요는 굉장히 다양화되는 형태로 될 것이라고 예상을 하고 그것에 맞춰서 다양한 임대아파트들이 공급되어야 된다고 생각합니다. 이에 맞춰서 정부에서도 2012년까지 국민임대주택 100만 호, 민간이 짓는 공공임대아파트 50만 호 해서 150만 호를 짓겠다고 하는데 그게 입주를 기준으로 하게 되면 한 2016년 정도 되는 것이고 그렇게 하더라도 전체적으로 임대아파트의 재고는 한 15%여서 선진국의 한 25% 정도에는 크게 미달한다고 보여집니다.
그런데 지금 문제가 되고 있는 것은 임대아파트를 지을 부지가 없어서 현재 정부가 추진하고 있는 국민임대주택건설등에관한특별조치법에 의하면 결국 도시 외곽의 그린벨트를 해제해서 거기에 국민임대아파트를 짓는다는 것인데 도시 외곽의 그린벨트지역이라는 것은 문화시설․교육시설이 거의 부재하고 교통도 자신들이 다니는 직장이나 주거 생활공간으로부터 굉장히 멀리 떨어져 있는 곳이기 때문에 적절한 주거공간으로 보여지지는 않습니다.
따라서 기존의 공공택지지역이라든가 재건축이나 재개발로 인해서 새롭게 늘어나는 주거공간에 임대아파트를 적절히 배치하고 그럼에도 불구하고 너무 부족해서 할 수 없이 그린벨트를 해제해서 거기에 국민임대아파트를 짓는다면 국민임대아파트 건설정책에 있어서 정당성은 보장된다고 할 텐데 공공택지지역이나 재건축․재개발 현장에는 임대아파트를 짓지 않으면서 도시로부터 멀리 떨어진 외곽 지역에 어렵게 사는 서민들만 몰아넣는 방식으로 국민임대아파트를 짓는다는 것은 국민임대아파트 정책의 정당성을 확보하기 어렵다고 보여집니다.
그런 점에서도 직장과 가까운 지역에 있고 교통․문화․교육시설 등이 근접해 있는 재건축이나 재개발지역에 적절한 임대아파트를 건설하는 것은 재건축 개발이익환수라는 측면뿐만 아니라 전체적인 주거정책의 측면에 있어서도 적절한 것이 아니냐 하는 생각이 듭니다.
재건축개발이익환수제도와 관련해서 많은 논란이 되고 있는 부분들이 임대아파트에 대한 잘못된 인식과 그에 따른 분양아파트 부분과의 위화감 문제가 많이 지적되고 있습니다.
그런데 앞에서 말씀드린 것처럼 임대아파트가 과거의 영구아파트처럼 최극빈층만 사는 것이 아니고, 예를 들어서 대학을 나온 사람들도 20․30대에서는 임대아파트에 살 가능성이 앞으로 많아지고 있고 국민임대라는 것도 소득분위 한 50～60% 정도 되시는 분들도 거주하고 있기 때문에 상대적으로 임대아파트라고 하면 영구임대아파트로만 보지 말고 임대아파트를 수요하는 층들이 다양하다는 인식을 갖고 접근할 필요가 있다고 생각이 듭니다.
그리고 위화감의 문제에 있어서도 이미 재건축의 경우 소형아파트 의무비율에 있어서 전용면적 18평 이하는 20%, 전용면적 18평 이상 초과하고 25.7평 이하는 40%를 하고 있기 때문에 임대아파트를 짓는 적정규모의 부분들이 한 60% 정도 이미 공급되고 있습니다.
그리고 재건축을 해서 일반 분양아파트가 된다 하더라고 현재 아파트의 현실상 모두 소유자만이 살고 있는 것이 아니라 소유자들이 전세를 놓고 가기 때문에 최소한 한 20～30%는 세입자들이 살고 있습니다.
결국 정부가 또는 지방자치단체가 매입하는 임대아파트에 세입자도 들어온다고 생각하면 되는 것이기 때문에 그렇게 큰 위화감 문제는 발생하지 않는다고 생각이 듭니다.
그다음에 특히 강남이나 송파 같은 데 임대아파트를 지었을 경우 임대료가 굉장히 비쌀 텐데 그런 것들을 감내하면서 들어올 수 있는 층이 있겠는가라는 부분인데요. 앞서 말씀드린 것처럼 임대아파트의 수요계층은 아주 극빈층만이 아니라는 점들을 고려하고 또 법을 운영하면서 지방자치단체장에게 자기 지역의 실정에 맞게끔 입주자격의 폭들을 민간 공공임대아파트에 입주할 수 있는 자격까지 넓게 해서 운영할 수 있도록 해 준다면 그런 문제도 해결할 수 있다고 보고 또 장기적으로는 주거복지적 측면에서 임대료 차등 부과제도라든가 임대료 지원제도 등을 통해서 해결해야 된다고 생각합니다.
위헌성의 문제는 김상겸 교수님께서 말씀드려서 간단히 말씀드리겠습니다마는 재산권 침해문제가 많이 제기되고 있는데, 예를 들어서 용적률이 늘어나지 않으면서 리모델링 하는 것을 계기로 해서 25%를 임대아파트로 짓게 한다면 기존에 이미 있던 아파트 주거공간 자체의 재산권을침해하는 것이기 때문에 그것은 위헌이라고 할 수있겠지만, 용적률이 일정하게 늘어난다는 것을 전제로 해서 용적률의 증가로 발생하는 주거공간의 일부를 임대아파트로 환수하는 것은 기존의 아파트 재산을 침해하는 것은 아니기 때문에 위헌이 아니라고 저는 생각합니다.
다만 문제가 되는 것은 결과적으로 대지지분 중에 일정 부분들이 침해되는 부분이 있는데 그것은 용적률 인센티브제도 같은 것들을 보완하고 있기 때문에 그런 인센티브를 주는 것으로 해서대지지분을 일정 부분 기부채납 형식으로 받는 것이라면 위헌성의 문제는 없다고 보여집니다.
미실현 개발이익에 대해 부과하는 것은 이미 헌법재판소가 실현이득에 부과하는 양도소득세의 방식으로 할 것인가 아니면 미실현 이득을 개발이익으로 환수할 것인가는 입법재량의 문제라고 해서 그 자체가 위헌은 아니라고 하고, 이미 토지초과이득세에 대한 위헌심판에서도 한 바 있기 때문에 그 부분도 위헌의 문제는 없다고 보여집니다.
다만 법률적으로 보완해야 될 부분은 있다고 보여집니다. 개발이익환수에 대해서는 일반적인 원칙이 정립되어야 되는데 개발이익환수에 대한 일반적인 원칙이 정립되지 못하다 보니까 형평성의 문제가 발생하고 있습니다.
기존의 개발이익환수제도는 예를 들어서 논밭이었던 곳을 대지로 바꿔서 아파트를 짓는 것과 같이 주로 토지형질을 변경해서 개발이익이 발생하는 것에 대해서는 개발부담금으로 환수했습니다만 지금 재건축과 같이 용적률이 늘어남으로 인해서 발생하는 개발이익을 환수하는 제도들은 없었습니다.
그래서 정의의 문제, 이런 것들이 문제가 되고 있는데 이런 것들을 한꺼번에 정의해서 토지형질 변경이나 용적률 증가 등 어떤 형태든지 개발이익이 발생하면 그것을 환수할 수 있는 일반적인 법률을 만들고, 그런 점에서 개발부담금제가 한시법으로 있다가 부활하지 못하고 있는데 개발이익환수에관한법률을 다시 부활해서 일반적인 개발이익 환수에 관한 원칙들을 정하고 그것이 토지형질 변경이든 용적률 증가 등 어떤 형태로든 개발이익이 발생하면 환수하는 원칙을 확립해야 된다고 보여집니다.
다음으로 입법기술상의 문제인데 지금 법 제28조의2제2항에 보면 재건축 임대아파트를 지방자치단체가 매수할 때 그것을 건축비 기준으로만 하게 되어 있어서 대지지분에 대해서는 어떻게 처리하느냐가 아무런 근거규정이 없습니다.
잘못하게 되면 대지지분을 몰수하는 부분에 대해서 아무런 법적 근거가 없다는 오해를 불러일으킬 수 있기 때문에 그 부분에 대해서는 명확한 법적 근거를 삽입하는 것이 입법기술상 필요하다고 보여집니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
나중에 또 기회를 드리겠습니다. 시간 지켜 주시고요.
고맙습니다.
다음은 김재철 변호사님 진술하시기 바랍니다.
김재철진술인김재철
법률안 내용은 위원님들께서 잘알고 계실 테니까 설명을 안 해도 되겠습니다마는 기본적으로 제가 예로 들어 놓은 기존 100% 용적률이 예컨대 300%로 늘어나는 경우 증가된 용적률이 200%인데 이 중에 25%인 50%만큼을 임대주택으로 짓게 하고 이 대신 용적률 50% 추가해서 350%로 허용해 준다는 게 이 법의 골자인데요.
결국 허용되는 300% 용적률에 50%를 늘려주고 50%는 그대로 임대주택으로 회수해 가는 것이 법의 내용인데, 자꾸 용적률 인센티브를 말씀하시는 분이 많아서 제가 말씀을 드리는 것인데 용적률 인센티브라는 것은 조합원들에게 뭔가 주어질 때 인센티브라고 하는 것인데 50%로 늘려주고 그것을 바로 임대주택 물량으로 다 가져가기 때문에 실질적인 용적률 인센티브라는 용어가 부적절하다는 뜻에서 지금 개정법률안의 내용을 간단히 설명드렸습니다.
먼저 법률가적 측면에서 위헌성 논의부터 검토해 보겠습니다.
지금 개발이익 환수를 자꾸 주장하시는 분들이많습니다. 개발이익 환수는 우리 헌법상 분명히 허용이 됩니다. 다만 문제는 임대주택 건설 의무가 과연 헌법에 적합한 개발이익 환수 조치냐 하는 것이고, 이것이 사실은 관건이 될 것입니다.
그런데 오늘날 대부분의 국가에서 개발이익의 개념을 지가상승분에서 토지소유자의 직접투자를 제외한 증가분인 자본이득으로 정의하고 있습니다.
우리나라의 경우에도 구 개발이익환수에관한법률에서 “토지소유자 자신의 노력 없이 개발사업, 토지이용계획의 변경, 기타 사회․경제적 요인에 의해 상승한 모든 증가 중 정상적인 지가 상승을 초과한 상승분”을 개발이익이라고 보고 있습니다.
그렇다면 환수 대상으로서의 개발이익은 첫째,대상이 토지여야 합니다. 둘째, 개발이익을 환수하려면 그 개발이익은 토지 중에서도 소유자의 내적 노력이 아닌 대규모 택지 개발 등을 통한 외적 요인이 자본이득의 주된 요인이어야 됩니다. 이두 가지가 성취되어야 개발이익 환수의 전제가 충족되는 것입니다.
그런데 재건축 부분에 대한 개발이익 환수 부분은 주로 신축된 건물 부분에 포착하여 이를 개발이익으로 환수한다는 점에 문제가 있습니다.
기본적으로 제가 알아본 여러 나라의 입법례에서도 건물을 신축하여 생기는 개발이익을 환수하는 입법례는 찾아볼 수가 없었습니다.
다음에 이 재건축이라는 사업이 내적 노력 없이 과연 외적 요인에 의해 이루어지는 이익이냐를 생각할 때 재건축의 경우는 오랜 동안 낡은 집에서 살다가, 오랜 동안 사업을 추진해 가지고 30～40년 정도가 지난 다음에 이루어지는 사업입니다.
그런데 그것이 단순히 어떤 대지의 형질 변경이라든지 이런 식의 외적 요인으로 인해, 쉽게 말하자면 어떤 막대한 자본을 축적하게 되는 경우 일부를 환수시키는 개발이익 환수의 경우와는 같다고 볼 수가 없습니다. 따라서 저는 개발이익 환수로서의 개발이익 전제가 성취되지 못하고 있다고 판단하고 있습니다.
이에 대해 정부는 건물에도 개발이익 환수가 가능하다는 논리를 펴고 있는데, 저도 정부와 접촉해 봤습니다. 그러나 기본적으로 각종 재건축 과정에서 인․허가를 하게 되는데 이것이 너희에게 이익을 주는 것이다, 용적률도 추가적으로 당신들에게 주고 있는 것 아니냐…… 그러니까 특별한 혜택을 주고 있고, 따라서 개발이익을 부여해 주고 있는 것이고 외적 요인도 작용하는 것이라고 주장하고 있습니다.
그러나 도정법 제1조에서 보듯이 노후․불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위해서 재건축이 이루어집니다. 따라서 노후․불량 건축물이 안전진단 등을 통과하여 요건이 구비되면 정부는 당연히 인․허가를 해야 되는 것이기 때문에 그 인․허가를 주민에 대한 특혜라고 보기는 어렵습니다.
일본의 경우는 오히려 재건축 아파트가 도시 미관을 해치고 안전에 위험이 있다 해서 보조금을 지급하여 재건축을 지원하고 있는 실정이기도합니다. 그리고 용적률의 추가 증가도 예컨대 300%용적률이 교육이나 교통 환경 등 주변의 여건에 비춰 가장 적정한 용적률이라면 임대주택을 아무리 공급하고 싶다 하더라도 도시공학적으로 허락되지 않는 용적률을 추가로 50% 인상해서는 안 되는 것입니다.
만약 350%가 적정 용적률로 수용 가능한 용적률이라면 이것을 처음부터 토지의 효율적 이용을 위해 허용해 줘야 되는 것이지 50% 추가 부분을 특별한 혜택으로 돌려서는 안 될 것입니다.그래서 결국 개발이익 환수의 전제와 개발이익 환수의 요건 자체를 구비하지 못하고 있는 문제점이 있습니다.
그리고 건설교통부는 시행령을 통해 임대주택 건축비를 표준건축비로 보상하도록 하고 표준건축비를 인상시키고 있습니다. 어찌됐건 실제 건축비와 표준건축비의 차액만큼이 조합원의 부담금이 되는데 그 액수가 얼마가 될지 정확하지는 않지만 이 부분하고, 또 기본적으로 조합원들이 부담해야 될 것도 총 분양면적 중에서 임대주택 분양면적의 비율만큼 토지 대지지분이 무상으로 양도된다는 점에 문제가 있습니다. 저는 사실 이것이 이 법의 가장 큰 문제점이라고 봅니다.
일부에서는 용적률 인센티브를 주기 때문에 토지 부분도 보상되는 것이 아니냐 이렇게 주장하는 분들도 계십니다. 그런데 제가 전제해서 말씀드렸지만 사실 용적률 인센티브가 없습니다. 이 인센티브 50%도 앞의 예에서 보았듯이 임대주택 건설에 이용됩니다. 따라서 조합원들에게 이익으로 돌아가는 용적률 부분은 전혀 없습니다. 그렇다면 대지지분에 대해서는 전혀 보상이 없게 되는 것입니다.
그리고 이런 개발부담금을 특별히 부과해서 조합원들의 분담금을 늘리려면 재건축을 통해 막대한 이득, 정상적인 상승분을 초과한 상승분이 실현된다는 것을 전제로 해야 됩니다. 그리고 지금 우리 법은 이것이 실현되기 전에 이것을 부과한다는 것인데 반드시 이렇게 막대한 이득이 실현된다고 볼 수 있느냐에 대해서도 보장할 수 없는 것입니다.
예컨대 IMF 같은 사태가 일어난다든지 주택 가격이 어떤 요인으로 인해 낮아진다든지 이럴 경우에는 이미 실현되기도 전에 부담금을 늘려 가지고 빼앗아 온 부분을 다시 돌려줄 수도 없는 일 아니겠습니까?
따라서 반드시 이득이 실현된다는 것을 전제로 하는 법률은 문제가 좀 있다, 객관성과 타당성이 없다고 판단이 되는 것입니다.
결론적으로 우리 헌법 제37조제2항의 과잉금지원칙에 비추어 볼 때 적어도 목적 정당성, 임대주택을 많이 공급하고 주택 가격을 안정시키는 것은 정당합니다. 저도 여기에 동의합니다. 목적도 정당합니다. 그리고 방법도 효율적인 방법이 될수 있습니다. 임대주택을 건설하는 것이 주거생활 안정, 주택 가격 안정, 전세값 안정, 이런 목적을 달성하는 데 정당한 수단이 될 수 있습니다.
그러나 개발부담금 제도라든지 양도소득세 제도, 또 저희가 주택산업연구원 등 여러 원장들과도 같이 연구해 봤습니다마는…… 그리고 국민임대주택채권 발행 문제 또는 국토계획법상 기반시설부담금 제도와 비슷한 제도가 있습니다.
외부에다가 부의 효과를 발생시키는 것에 대해 재건축 조합이 어느 정도 책임을 져야 된다는 기반시설부담금 제도 같은 것을 통해서 어느 정도 해결이 가능한 부분도 있습니다.
그런데도 불구하고 특히 토지 부분에 있어서 무상으로 대지지분을 가져가는 이런 법을 만든다는 것은 적어도 피해 최소성의 원칙에 반하고, 균형성 원칙도 지키고 있다고 보여지지 않습니다.
평등권과 관련해서 알기 쉽게 말씀드리면, 예를 들어 1000명이 지분으로 소유하는 어떤 대지를 소유하고 있다가 1000세대 아파트를 건설하는 경우에는 임대주택 건설이 의무가 아닙니다. 그런데 1000명이 지분으로 소유하는 똑같은 대지 위에 낡은 건축물이 있어서 안전상 그것을 헐고 새집을 지을 때 임대주택을 의무적으로 건설하라는 이런 입법을 강행하고 있다는 것은 평등권 위반의 문제가 분명히 제기될 수 있는 것입니다.
다음에 재개발도 마찬가지입니다.
재개발은 공공성이 재건축보다 훨씬 큽니다. 그런데 재건축에서는 지위 양도가 허용되지 않는 상황에서 재개발에서 부과하고 있던 임대주택 건설 의무까지 같이 부과하면 재개발보다 재건축이 훨씬 더 강력한 규제를 받게 됩니다.
민간 자치성이 강한 사업에 공공성이 강한 재개발보다 강한 규제를 둔다는 것은 평등권에 반하는 소지가 분명히 있는 것입니다.
다음에 시행령의 도시및주거환경정비법 개정안 제27조의2의 위반 여부입니다. 이것은 현행 개정안 제28조의2인데 제가 과거의 개정안을 가지고 써서 그렇습니다. 그런데 이것은 아까 김남근 변호사가 말씀하셨다시피 굉장히 문제가 큰 조항입니다.
입법을 할 때 현행 개정안 제28조의2제2항을 보시면 “사업시행자는 재건축 임대주택을 대통령령이 정하는 바에 따라 건교부장관, 시․도지사 또는 주택공사 등에게 공급하여야 한다.……” 주택을 공급하는 데 있어 주택 공급 가격은 재건축 임대주택 건설에 투입되는 건축비 기준으로 보상하게 되어 있습니다.
주택은 대지지분과 건축 부분 두 가지로 구성되어 있고 이것은 일물일권주의 원칙상 별개의 부동산입니다. 그런데 건물 부분에 대해서는 보상을 하고 있지만 대지지분에 대해서는 전혀 보상하지 않은 채로 주택 공급 가격을 건축비 기준이라고 하면 주택 공급 가격은 대지지분 가격까지를 포함하는 의미인데 건축비 기준으로만 공급하도록 되어 있으니까 이 부분은 분명히 우리 법의 일반 원칙에 반하는 규정입니다.
따라서 앞으로도 논의가 있겠습니다마는 적어도 이 부분에 대해서 아무런 입법적 보완 없이 이 조항을 그대로 통과시키면 앞으로 시행령이 법률에 위반하는 문제가 발생하게 될 것입니다.
그래서 이렇게……
김한길위원장김한길
이제 그만하세요. 다음에 또 하시도록 기회를 드릴게요.
김재철진술인김재철
알겠습니다.
김한길위원장김한길
수고하셨고요.
다음은 김상겸 교수님 진술해 주시기 바랍니다.
김상겸진술인김상겸
시간 관계상 제가 자세한 것을 다 읽지는 않겠습니다.
일단 저는 헌법적 차원에서 이 개정안에 헌법적인 문제가 있는지만 간단하게 검토를 해 보겠습니다.
우리 헌법이 사유재산제도와 개인의 재산권에 대해서 원칙적인 보장을 하고 있다는 것은 누구나 다 알고 있는 사실입니다만, 이러한 헌법 질서는 사회공동체 모든 사람의 이익을 같이 아우를 때 그 가치에 따라서 평가받지 않을 수 없다고 봅니다. 그래서 그런 측면에서 우리가 이 법안에 대한 위헌성 여부를 판단해야 되지 않을까 하는 생각을 합니다.
특히 재산권 중에서 토지재산권과 거기에 관련돼 부속되는 재산권들은 공공성이 굉장히 강합니다. 그 이유는 바로 이러한 재산권들은 한정된 재화로서 우리나라에서 누구든지 이것을 무한하게, 제한 없이 가질 수는 없기 때문에 그런 부분에 대해서 일단 원칙적으로 제한이 가능하다는 점을 인식해야 된다고 생각합니다.
그리고 또한 이러한 제한을 통해서 타인의 기본권을 침해한다든지 타인의 기본권에 과도한 제한이 가해진다면 사회 공공성이나 사회 통합이 깨질 수도 있고, 그것은 바로 우리 헌법 질서를 깨뜨린다는 점에서도 문제라고 보지 않을 수 없습니다.
그래서 잘 아시겠지만 우리 헌법은 이미 제23조제1항에서 이것을 보장하고 있지만 제2항, 제3항에서는 기본권의 하나인 재산권을 제한하고 있습니다.
또한 지금 우리 같은 헌법 현실에서 부동산 투기라든지 이로 인한 사회 문제가 많이 발생하고 있는 경우에 있어서, 특히 주택이라는 것은 단순히 재산권의 하나로서 뿐만 아니라 우리가 주거의 자유라든가 환경권의 한 일환으로 전체적인 국가의 질서 속에서 봐야 된다는 점에서 이 부분에 대한 위헌성을 판단해야 될 것이라고 보고 있습니다.
지금 이미 아시는 것처럼 우리가 선진국과 달리 2, 3년 내에 주택 가격 상승률이 일반 물가 상승률을 훨씬 뛰어넘는다든지, 아니면 재건축을 통해서 수익을 올리려는 이러한 사회적 경향 때문에 사회 문제가 수없이 발생하고 있다는 것은 이미 수십 년간 체험을 하고 있습니다.
특히 인근 주택 지역이라든지 인근 지역에서교통체증이나 환경오염의 문제, 그리고 쾌적한 주거생활의 방해 등 다양한 사회 문제가 초래됨으로 인해서 우리 헌법상의 경제 질서뿐만 아니라 주택개발 정책과도 부합되지 않고, 국민 간의 갈등을 조장하고 사회통합을 저해하는 요인으로 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.
(김한길 위원장, 김병호 간사와 사회교대)
그래서 지금 우리가 도정법에 의한 개발이익 환수 방법으로서 정부가 보상을 전제로 한 일정 규모 이상의 주택재건축사업에 있어서 임대주택을 의무화하는 방안을 채택하고 있습니다.
그래서 우리가 개별적인 사안에 대해 전반적으로 다 검토한다는 것은 사실 시간 관계상 무리이고, 여기서 몇 가지 문제되는 점만 아주 짧게 말씀드리겠습니다.
먼저 민간 재건축사업에서의 개발이익환수제도가 헌법에 부합하는지 여부인데, 일단 원칙적으로 우리 헌법재판소도 이 부분에 대해서는 기본적으로 인정을 하고 있습니다.
그래서 사실 민간 아파트재건축사업을 개발이익 환수 대상 사업으로 하는 것에 대해서 입법 목적의 정당성 자체에 대해서는 별로 의심할 필요가 없는 것이 아닌가 생각하고 있고, 또한 개발이익 환수의 구체적인 방법과 내용에 대해서는 입법자의 재량으로 봐야 된다고 볼 수 있습니다.
그래서 그것은 우리 사회가 요구하고 있는 다양한 요구와 현실에 맞춰 가지고 입법자가 결정할 부분이라고 생각합니다.
또 한편 민간 주택재건축사업에 있어서 개발이익 환수 방법으로 임대주택의 공급을 의무화하는 것이 과연 공익에 합당한지의 여부입니다. 그런데 이러한 것은 우리 사회가 가지고 있는 가치와 연결시켜서 평가해야 될 부분이라고 볼 수 있습니다.
그래서 주택 가격의 안정 문제, 주택의 원활한 유통, 그리고 헌법상 주택개발 정책의 일환으로서 서민층에 대한 안정적인 주거 확보 및 다양한 계층의 공존 가능성을 통한 사회 통합의 효과와도 밀접한 관련이 있고, 이러한 가치들을 판단해 볼 때 공익에 어긋나지 않는 것으로, 공익에 부합하는 것으로 봐야 되지 않을까, 그래서 사유재산권을 침해하는 위헌이라고 생각할 수는 없다는 것입니다.
다음에는 미실현이득에 대한 환수의 위헌 문제인데, 이 부분은 이미 많은 논의가 있었고 헌법재판소가 미실현이득 자체에 대해서 위헌이라고보지 않고 있습니다. 그렇기 때문에 이 부분에 있어서는 특별하게 논의를 할 필요는 없다고 보고, 위헌이라고 보기는 어렵다고 봅니다.
그다음 문제가 되는 것은 사업시행인가를 받은 단지까지 시행하는 것이 소급입법인지 아닌지의여부인데, 현재 우리는 사실관계가 종료되지 않은사항에 있어서 입법을 하는 경우 부진정소급입법이라고 얘기하고 있습니다. 부진정소급입법의 경우에 있어서는 일단 원칙적으로 헌법에 위배되지 않는다고 보고 있습니다.
그래서 특히 여기서 논란이 일고 있는 것은 재건축사업을 추진하고 있는 지역 당사자들의 신뢰 보호와 관련하여 신뢰 보호를 침해하는 정도가 어느 정도이냐 하는 부분인데, 그 부분에 있어서 사실은 우리가 비례 원칙에 따라 공익이 요청하는 부분과 신뢰 보호의 부분을 비교형량화하지 않을 수 없습니다.
그런 경우에 있어서 우리가 지금 현재 처해져 있는 헌법의 현실에서 봤을 때, 제가 거기 적어 놨습니다만 국가나 지방자치단체가 인가 등을 통해 재건축사업을 시행한 결과 대상토지의 지가가 상승하여 정상 지가 상승을 통한 비용을 초과하는 개발이익이 생기는 경우 그 일부는 사실 불로소득적인 이익으로 봐서 그 보호 가치가 그렇게 크다고 보기 어렵습니다.
그러나 인구에 비해서 국토가 좁은 우리 현실에서 봤을 때 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하는 목적으로 할 때는 개발이익 환수를 하겠다는 공익적 목적이 훨씬 더 강하다고 볼 수 있습니다. 그런 점에서 우리가 이 부분에 있어 위헌성을 말하기는 어렵다고 봅니다.
그다음에 용적률 인센티브제도 도입이 정당보상의 원칙에 위배되는지 여부인데, 이 부분에 대해서는 많은 논의가 있었습니다마는 여러 가지 문제에도 불구하고 그 자체에 있어서 다른 개발제한구역의 토지 소유자에게 그동안 부과됐던 개발이익 환수 조치와 비교해 볼 때 과잉 금지 원칙에 위배되지 않는다 이렇게 볼 수 있습니다. 그래서 입법 목적의 본래 취지를 넘어서는 것은 아니라고 생각합니다.
그다음 다른 주택개발사업과의 형평성 부분인데, 사실은 형평성 부분에 있어서 평등 원칙이라는 것은 정당한 사유가 있다면 차별의 요구는 충분히 가능하다고 볼 수 있고, 이러한 비례성을 일탈하지 않는 한 입법자 재량의 영역에서 판단해야 될 부분이라고 생각합니다.
그다음에 개별적인 사안 부분들은 그렇게 중요한 것은 아닙니다마는, 그럼에도 불구하고 그동안 다른 개별적인 사안에 대한 헌법재판소의 입장을 거기 적시해 놓았습니다. 그래서 읽어 보시면 될 것이라고 생각되고요.
아까 말씀드린 것처럼 개별사건 법률에 내재된 불평등 요소를 정당화할 수 있는 합리적인 이유가 있다면 그것은 헌법을 위배하는 것으로 볼 수 없다 이렇게 생각합니다.
문제는 재건축사업에 있어서 보면 결국 우리 사회에서 나타난 사회 문제로서 투기 문제라든지 이런 등등과 관련해서 재건축사업 당사자들의 이익을 고려하지 않을 수는 없습니다.
그러나 그와 함께 우리가 문제 삼을 수 있는 것은 용적률 문제입니다. 향후에 자기의 대지 위에 있는 무한한 공간이 자기의 소유라는 인식은 버려야 된다는 생각입니다. 우리가 고층으로 계속 아파트의 용적률을 넓혀 주면서 거기의 주거환경을 개선한다는 것에 대해서는 누구도 거부하지 않습니다.
그러나 그러한 개인의 주거환경 개선에 상응하는 것은 타인의 주거환경 침해라는 이러한 비례 관계가 형성될 수 있다는 것을 기억해야 된다고 봅니다.
다시 말씀드리면 점점 고층화되어 가는 과정에서 도시환경의 열악화가 진행되고 있다는 점들을 잊어서는 안 된다고 보고 있고, 그다음에 공간 사용에 대한 헌법적 인식이 앞으로 우리 국민들 의식 속에 좀더 자리를 잡아야 된다고 생각합니다.
그런 측면에서 그 부분에 대한 인식을 통해 가지고 우리가 토지재산권, 주택에 관한 재산권 행사의 공공성에 대한 비례 관계를 판단해 볼 때 재건축임대주택 의무화제도에 있어서 유연성 부분은 그렇게 고려할 여지가 없다고 생각됩니다.
이상입니다.
김병호위원장대리김병호
수고하셨습니다.
다음은 김진수 회장님 진술하여 주시기 바랍니다.
김진수진술인김진수
감사합니다.
재건축임대주택 법안의 입법과 관련돼서 논쟁의 쟁점은 크게 두 가지라고 생각합니다. 첫 번째는 과연 이 제도가 사유재산을 침해하는 위헌적인 요소가 있는지, 두 번째는 재건축임대주택제도를 도입했을 때 여러 가지 사회적 혼란은 없는지, 이 두 가지입니다.
그런데 위헌적인 논란에 대해서는 아마 재건축임대주택에 대한 본질을 이해하지 못한 데서 위헌성이 없다고 일부 주장하는 내용이 있는 것 같습니다.
지금 말씀하시는 사유재산권 침해가 아니라고 하는 부분에 대해서는, 지금 현재 재건축사업은 도로 개설이라든가 공원 조성으로 전체 사업대지의 10% 내외를 기부채납하고 있습니다. 그리고 도정법 시행 이후에는 재건축사업도 법인이기 때문에 법인세라든가 사업소득세를 내고 있습니다.
따라서 조합원들이 지금 현재 대지를 기부채납하고 있는 실정인데 여기에 재건축임대주택을 도입함으로써 표준건축비와 실제 공사비와의 차이에서 평당 약 50만 원에서 100만 원의 추가부담을 하게 되고, 특히 토지에 대해서는 전혀 보상 없이 국가에서 환수하는 것입니다.
과연 이러한 것을 우리 헌법에서 용인할 수 있는 것인지, 그래서 위헌이 아닌 것인지에 대해서는 일반 국민들이 도저히 납득할 수 없다고 생각합니다.
다음은 재건축사업에만 규제를 하고 있는데 과연 모든 주택에 있어서 재건축아파트만 올랐는가 하는 부분입니다.
실제로 개발시대에 있어서, 또 국민소득이 높아 가면 모든 재화들의 가격이 상승하기 마련입니다. 그 중에서 재건축아파트가 조금 올랐던 것은 사실인데, 51～53쪽 자료에서 보시면 알 수 있듯이 다른 아파트에 비해서 그다지 높게 올라가지 않았고, 특히 소득 면에서 본다면 투자의 메리트가 그렇게 크게 있는 것도 아닙니다.
다만 특정 지역에서 급등하는 현상들이 있지만, 특히 서울의 강북이나 수도권 지역, 즉 안양이나 산본, 수원, 부천, 인천, 의정부, 고양시, 이런 수도권 주변들의 재건축 가격이 사회 통념을 벗어나는 정도의 폭등을 가져왔다고 보기는 어렵습니다.
따라서 일부 국소적인 부분을 전체적으로 확대해서 규제하거나 환수하려고 하는 것은 좀 문제가 있다고 말씀드리고 싶고요.
다음은 다른 사업과의 형평성 문제입니다.
지금 계속 재개발사업에 있어서도 임대주택을 도입하고 있기 때문에 재건축도 문제없다라고 하지만 재개발사업은 잘 아시겠지만 조합원 강제가입제라든가 조합 업무의 행정처분성, 국가공유지를 불하해 주는 것 등 이런 여러 가지를 보면 공공개발성이 강합니다.
그리고 재개발구역은 임대주택을 서울, 수도권 이렇게 과밀억제권에 광범위하게 적용하는 것이 아니라 조례로 서울에만 한정하여서 하고 있습니다. 그런데 여기에 또 국세나 여러 가지 지방세 등을 감면해 주는 조항이 있고요.
그러나 재건축은 현행 집합건물의소유및관리에관한법률에 의해 조합원들과 주민들의 동의에 의해서 재건축사업을 할 수 있습니다. 동의하지 않으면 재건축사업이 이루어지지 않습니다.
거기에 최근에 재건축후분양제라든가 조합원 지위 양도․양수 금지라든가 이렇게 유독 재건축에만 차별적 규제를 하고 있고, 특히 엄청나게 가격이 높은 주상복합아파트라든가 이런 것들은 전혀 차별적 규제를 하고 있지 않으면서 유독 재건축을 하는 주민들에게만 이렇게 과도한 규제를 하고 있는 것이 과연 위헌이 아닌지, 우리 사회가 받아들일 수 있는지, 저도 계속 의문이 갑니다.
또 다섯 번째는 용적률 인센티브를 주고 있다고 하지만 앞서 진술한 바와 마찬가지로 용적률인센티브 25%는 별도의 용적률을 주는 것이 아니라, 다만 임대주택을 건설하는 규모를 정하는 것뿐이지 기존의 용적률에서 증가된 것이 아닙니다.
역시 그러면서 토지는 그대로 약 2.5평 내외를 국가에서 환수해 가는 것이라는 것을 다시 말씀드립니다.
그다음 만약 설사 이것이 입법이 되어서 재건축사업을 하는 주민들이 재건축을 하고 싶어도 현행 법률에 의해서 재건축 결의를 다시 해야 합니다. 왜냐하면 재건축사업은 현행 집합건물소유및관리에관한법률에 의해서 해야 되는데, 설계개요를 정하고 다음에 구건물 철거 및 신건물 구축에 소요되는 비용의 개략적인 산출액도 정해야 되고 그다음 이러한 비용 분담사항도 다시 정해야 됩니다.
그렇기 때문에 애초에 재건축 결의할 때에는 임대주택이 없었는데 설사 이 법이 도입이 되어서 다시 재건축을 하려고 한다면 재건축 결의를 다시 해야 하기 때문에 서울 수도권 재건축 지역 주민들의 96%가 이 법안을 반대하고 있기 때문에 사업 자체는 이루어지지 않을 것 같습니다.
그리고 임대주택 자체는 공공의 책무입니다. 이것을 민간에게 전가하는 것이 과연 타당한지 참으로 재건축하는 주민들은 받아들일 수 없습니다.
왜냐하면 저희 바른재건축실천전국연합이 서울 수도권 재건축 주민들과 세입자들을 상대로 해서 실제로 면접조사를 했습니다. 그랬더니 거의 재건축 조합원들의 경제적 소득 수준과 세입자들의 평균 소득분위가 5～7분위 정도로 거의 비슷했습니다. 서울 강남은 약 5～6분위였고 강북이나 수도권은 3～5분위의 소득 수준이기 때문에 현재 정부가 임대주택을 지어서 공급하려는 대상들이 오히려 강북이나 서울 수도권의 주민들보다 더 잘 사는 경우가 생기기 때문에 오히려 그들은 자기와 경제적 지위가 같거나 잘 사는 사람들을 위해서 임대주택을 지어주고 자기들은 또 세입자로 전락하거나 아예 입주를 못하고 도시 외곽으로 밀려나는 이러한 어처구니없는 일이 발생하기 때문에 재건축지역 주민들이 절대 받아들이지 못하고, 만약에 이것이 입법이 되면 재건축사업을 중단하겠다고 하는 것입니다.
이렇게 중단하게 되면 결국은, 도표에도 있지만, 서울시 각 연도별 주택공급 실적을 보더라도 2000년도에 43%를 공급했고, 2001년도에는 35%, 2002년도에는 34%, 2003년도에는 52% 계속적으로 재건축으로 주택 공급하는 포션이 높아가고 있습니다.
따라서 이렇게 되면 주택공급의 감소로 인해서 결국 앞으로 2～4년 후에는 주택가격의 왜곡현상이 일어나서 또 주택가격이 폭등되는 계속적인 불균형상태가 초래될 것이라고 생각합니다.
그리고 더욱 중요한 것은 재건축 임대주택 입주 대상이라 할 수 있는 세입자들을 상대로 면접조사를 했지만 그분들 역시 재건축 임대주택에 자기들은 들어갈 수 없다고 합니다. 그 이유는 현재 재건축 임대주택에 들어가기 위해서는 상당히 높은 전․월세 가격을 줄 수밖에 없기 때문에 그들은 대상이 아닙니다.
그렇다면 결국 이 법안은 현재 아파트에 살고있는 전․월세 일반 세입자들을 위한, 그러니까 일반 국민이 직장의 문제나 경제적인 문제 때문에 전․월세를 주는 것을 대신해서 국가가 그것을 하겠다고 하는데 과연 우리가 소득분위 2～3분위의 문제도 해결 못하는 마당에서 과연 그러한…… 일반 국민이 전․월세를 놓고 있는 곳에 임대주택을 도입하는 것이, 그리고 위헌성 논란까지 하면서 이렇게 하는 것이 과연 정당한지 바로 재건축을 추진하는 서울 수도권 약 80만 주민들이 도저히 납득을 못 합니다.
저는 이상 마치겠습니다.
고맙습니다.
김병호위원장대리김병호
수고하셨습니다.
다음은 권영준 상임집행위원장님 진술하여 주시기 바랍니다.
권영준진술인권영준
방금 소개 받은 권영준입니다.
우리 사회에 다양한 갈등들이 상존하고 있습니다. 세대 갈등, 기업 갈등, 빈부 갈등, 이념 갈등 이러한 많은 갈등들이 우리 사회에 있는데 그 공통분모를 우리가 잡아낸다고 할 경우에 유일한 공통분모가 하나 있습니다. 그것이 바로 부동산 문제입니다. 여러 위원님들께서 이 부동산 문제가 가장 우리 사회 통합에 걸림돌이 된다는 것 자체를 잘 이해하고 계시리라 믿습니다.
경제적으로 두터운 중산층이 있는 것이 건강한 사회입니다. 통상 중산층이라 한다면, 자기 집을 소유하고 자기 자녀들 대학 졸업할 때까지 교육비를 부모가 대 줄 수 있는 가정들을 보통 중산층이라고 생각하고 있습니다.
모든 국민들이 중산층이 되기를 희망합니다. IMF 외환위기 이후에 중산층이 몰락해 가고 있습니다. 여러 가지 원인이 있습니다마는 그 중에서 가장 큰 원인 중의 하나가, 부동산 가격이 지난 5년 동안에 2배나 급등하면서 우리 사회가 상당 위기에 봉착된 것이 사실입니다.
통상 부동산 문제를, 정부가 사회 정의 또는 사회 통합이라는 측면에서 정책을 제시할 경우에 반대하는 사람들이 주장하는 논리로 흔히들 ‘자유주의 시장경제를 하는 나라에서 왜 정부가 부동산 정책을 이렇게 저렇게 마음대로 주무르느냐’ 하는 주장을 하면서 비판을 많이 하고 있습니다.
세계적으로 예를 찾아서 말씀을 드리도록 하겠습니다.
우리보다 훨씬 더 모범적으로 자유주의 시장경제 원리를 추진하고 있는 나라들이 있습니다. 여러 위원님들이 많이 가보셨던 영국이나 싱가포르 같은 나라는 우리보다 훨씬 더 글로벌 경쟁에서 경쟁력도 있고 개방되어 있고 훨씬 더 자유주의 시장경제 원리를 잘 실천하고 또 모범적인 국가라고 얘기할 수 있습니다.
그러면 영국이나 싱가포르 같은 나라가 부동산 문제에 있어서 일반 상품과 똑같이 시장에서 그저 힘 있는 자가, 또는 돈 많은 사람이 마음대로 할 수 있는 상품으로 취급하는 나라냐? 절대로 그렇지 않습니다.
(김병호 간사, 김한길 위원장과 사회 교대)
앞서 몇몇 진술인들께서 토지 개발에 관련되어서만 개발이익을 환수한다고 말씀하셨지만 제가 학자로서 알고 있는, 그리고 저희 경실련에서 전문가들과 지난 5년 동안 계속해서 토론해 온 바에 의하면, 영국에서 실질적으로 토지개발뿐만이 아니라 주택 개발 그리고 그것으로 인한 많은 다양한 개발이익들을 환수하고 있는 것들을 많이 보고 있습니다.
여러분께서 아시다시피 주택의 문제는 근본적으로 토지의 문제에 있습니다. 같은 회사가 똑같은 자재를 써서 지은 같은 아파트임에도 불구하고 강남에 있는 아파트 가격은 수억 원이 넘는데 아주 인적이 드문 그런 지방에 가면 그 아파트는 1억 원도 되지 않는 경우가 많습니다. 그 이유는 토지 문제에 사실은 이 아파트 문제가, 주택 문제가 달려 있기 때문에 그렇습니다.
아무도 토지를 생산하는 사람이 없습니다. 토지는 천부토지설이 맞습니다. 하늘로부터 우리가 태어나기 이전부터 우리에게 주어진 토지입니다. 대한민국 토지가 그렇게 넓지 않습니다.
지난 40～50년 동안 우리가 압축 성장을 해 오면서 여러 가지 참으로 어려운 일도 있었고 잘한 점도 매우 많았지만 이제 우리 사회가 앞으로 해야 될 일들은 갈등을 줄이고 사회적 통합을 이루어 나가는 데 모든 정책의 초점을 맞추어 나가야 된다고 저는 생각하고 싶습니다.
오늘 여러분이 많이 말씀을 하셨습니다. 저는 재건축 개발이익이 왜 환수되어야 하고, 환수되는 방법도 시장친화적이고 사회통합적인 방법으로 환수되어야 되는가? 환수라기보다는 다 같이 더불어서 잘 살 수 있는 새로운 패러다임을 우리가 만들어 가야 하는데 모범적인 법 예가 되어야 하겠다 그런 말씀으로 몇몇 가지만 말씀을 드리도록 하겠습니다.
우선 ‘사유재산권 침해냐?’ 그 문제점에 대해서는, 우선 1 대 1 재건축이나 리모델링을 하는 경우에 임대주택을 만들거나 개발이익을 환수하겠다는 이야기가 아닙니다. 그럴 경우에는 사유재산권의 침해가 될는지 모르겠지만, 이것은 용적률이 늘어나 개발이익이 생기는 부분에 있어서 그 이익이 너무나 과도하니까, 이제 임대주택의 개념도 바꾸고, 더불어 같이 살고, 그리고 늘어나는 개발이익이 투기세력들에게 전가되는 것을 막기 위해서 사회 전체적으로 통합하기 위해서, 최선의 정책은 아닐지 모르지만 현실 가능한 차선의 대안으로 임대주택……
그리고 이번에 주는 임대주택은 그냥 무상으로 환수하는 것이 아니라 표준건축비를 정부가 제공하고 나머지 부분에 대해서만 쉐어(share)하는 방법이기 때문에 저는 시장친화적이고 사회통합적인 방법이다 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
아시다시피 최근에 강남의 잠실을 비롯해서 다시 재건축 아파트 값들이 많이 오르고 있습니다. 어느 곳은 1억 원이 넘게 오른 곳도 있고 어느 곳은 50～60만 원씩 오른 곳이 매우 많이 있습니다.
그 원인을 살펴보시면, 여러 위원님들께서 사실 지난 7월에 이 법을 통과를 시켜 주시기로 어느 정도 약속을 하셨음에도 불구하고 여러 가지 정치적인 상황이 사실은 그렇게 순조롭지 않아서 오늘날까지 미뤄진 것으로 알고 있습니다.
그 사이에 사실은 아파트 값은 안정된 상태에서 다시금 고개를 들고 다시 불안한 조짐을 보이고 있습니다. 아파트 가격이 다시 불안해지는 데의 가장 핵심에는, 지난 5～6년 전에도 마찬가지였습니다마는, 재건축 아파트가 항상 이니셔티브를 잡고 있습니다.
재건축 아파트가 촉발하기 때문에 다른 아파트들 분양가가 상승이 되고 분양가가 상승됨으로써 기존 아파트가가 오르고, 기존 아파트가 올라가면서 다시금 전국적으로 확산되는 사실 악순환의 고리가 시작되는 제일 첫 번째 단초에 실질적으로 재건축 아파트가 있다 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
서울시가 임대주택, 임대 아파트 많이 지었습니다. 여러 곳에다가 주로 변두리 지역에다가 많이 지었습니다. 강남에 임대아파트 없습니다. 요새는 임대아파트에 들어가서 살고 있는 사람들은 지방에 부모를 두고 서울에 와서 학교 다니거나 직장은 서울에 있고 직장이……
테헤란로에서 벤처사업을 하는 젊은이들이 많이 있습니다. 두세 시간씩 떨어진 곳에서 출퇴근을 해야 됩니다. 벤처기업가들이 그렇게 못하니까 사무실에 야간침대 갖다 놓고 밤을 새가면서, 건강을 해쳐가면서 그렇게 일을 하는데, 젊어서 그것이 가능하겠지만 이것이 언제까지 가능하지 않습니다.
그래서 테헤란로에도 사실은 임대아파트가 같이, 우리가 더불어 살 수 있는 아파트가 지어진다고 한다면 젊은이들에게 새로운 희망을 줄 수도 있고, 우리 사회가 통합되는 데 매우 희망적인 조치라고 저는 생각하기 때문에, 과거와 같이 변두리 지역이나 또는 임대아파트들이 모여 가지고 손가락질 받고, 학교도 서로 같이 안 다니려고 하는 그런 상태의 임대주택 정책이 아니라 더불어서 함께, 정말로 같이 이웃하면서 더불어서 같이 학교에 다니고 같이 자녀를 키우면서……
요새 강남에 전세 사는 사람들 많지 않습니까? 그런 전세의 개념으로 임대아파트가 지어지면서 같이 활용할 수 있다고 한다면 그것보다 더 좋은 방법은 없다, 그래서 저는 이번에 건설교통부가 제시한 재건축 개발이익을 환수하는 방법으로서 25%에 한해서는 임대주택, 그리고 과거의 개념이 아니라 중대형 임대주택 건축을 통해서 사회통합적이고, 또 개발이익을 환수하면서 투기적인 세력들을 우리가 잠재울 수 있는 차선책으로서의 재건축개발이익환수제도는, 최선책은 아니겠습니다마는 그래도 현실을 감안한 가장 좋은 대안이라고 말씀을 드리고 싶습니다.
저 역시도 토지공개념위원회에서 위원으로 참여하면서 이 토론을 많이 했습니다. 그래서 여러가지 대안들이 많이 있었습니다. 위원님들께서 제시한 안도 저희가 생각을 해 보았고요. 많은 안들을 고려해 보았는데 그래도 현실에 근거해서 가장 합리적인 안이 중대형 임대주택으로, 임대주택의 개념도 바꾸면서 그리고 사회통합적이고 개발이익도 환수하고 특히 투기세력도 막을 수 있는 그런 안으로 생각되어서 저는 건교부가 제시한 이 안에 대해서 찬성하는 바입니다.
이상으로 말씀 마치겠습니다.
감사합니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
다음은 조병선 한국주택정비사업조합협회장님 진술해 주시기 바랍니다.
조병선진술인조병선
이런 자리를 마련해 주셔서 감사합니다.
시간관계상 간추려 말씀을 드리겠으니 유인물을 참조하여 주셔서 들어주시면 감사하겠습니다.
2003년 이후 정부의 주택 관련 각종 규제는 재건축사업을 타깃으로 하고 있습니다. 용적률 감소, 추진 절차의 변경, 조합원 명의 변경 금지, 소형 평형 의무화 비율, 후분양제, 사업 시행 인가 후 시공사를 선정토록 하는 도정법 도입 등 이미 5중, 6중으로 규제가 가해져 재건축사업은 만신창이가 되어 가고 있습니다. 정부는 여기에 임대주택 건설 의무화라는 제도까지 보태어 재건축시장을 마비시키려 하고 있습니다.
임대주택 건설 의무화제도의 부당성을 언급하기 이전에 간단히 재건축사업의 중요성을 말씀드리고자 합니다.
서울을 예로 들면 지난 5년간 서울에서 새로 지어지는 아파트 중 절반 이상이 재건축을 통해서 공급되었습니다. 작년 한 해 강남지역은 이보다 훨씬 높은 80%입니다. 이는 재건축이 신규 아파트 공급의 주요 수단임을 보여주고 있는 것이라 하겠습니다.
실정이 이런데도 불구하고 재건축의 긍정적인 측면이 무시당한 채 재건축사업은 투기 원흉, 주택가격 상승의 주범이라는 오명을 뒤집어 쓰고 있습니다. 임대주택 건설 의무화 도입에 대한 우리 협회의 입장은 단호합니다. 이 제도의 도입은 반드시 철회되어야 합니다.
첫째, 이 제도는 사유재산권을 침해하는 위헌적 제도이기 때문입니다.
건교부는 헌법학회 자문 결과 적절한 보상을 했기 때문에 위헌 소지가 없다고 주장하고 있습니다. 그러나 또 다른 법률학회의 의견은 임대주택 건설은 서민 주거 안정이라는 공익을 실현하는 것이므로 국가의 부담으로 행하여야 하는 행정 책무의 하나인데, 재건축 개발이익 환수를 빌미로 조합원에게 임대주택 건설 의무를 지우는 것은 자의적 공권력 행사를 의미하는 것으로 위헌적 소지가 많다고 지적하고 하고 있습니다.
또한 적절한 보상을 했다고 주장을 하지만 사실 토지 지분 감소에 대해서는 보상을 하지 않고있습니다. 임대주택을 건설하게 되면 조합원의사유 재산인 대지 지분이 필연적으로 감소하게 되고, 그 감소된 부분을 국가에서 무상으로 가져간다고 하는 것은 명백한 사유재산권 침해입니다.
이렇게 위헌성 논란이 발생하는 것 자체가 바로 위헌성이 있다고 반증하는 것이라고 감히 말씀드리고 싶습니다. 어쨌든 국가가 개인의 땅을 거저 가져간다는 것이 개인 재산을 보호해 주어야 하는 법치국가에서 어찌 위헌이 되지 않겠습니까?
두 번째, 현행 제도하에서는 과다한 개발이익은 존재할 수가 없습니다.
서울시정개발연구원의 보고서에 따르면, 재건축사업은 용적률이 100%포인트 증가해야 사업타당성이 있다고 분석하고 있습니다. 즉, 기존 용적률이 100%에서 재건축 후 200%로, 200%에서 300%로 증가해야 자력 재건축이 가능하다는 것입니다.
과거 저밀도 지구인 잠실 등 5개 지구의 평균 용적률은 100%도 안 되는 93%에서 재건축 시 270%에 인센티브 15%를 받아 용적률이 170～200%포인트 가까이 상승하면서 개발이익이 상승했던 것은 사실입니다. 아마도 이러한 재건축의 첫 경험이 머리 속 깊이 각인되면서 재건축만 하면 돈을 번다는 속설이 생긴 것 같습니다.
그러나 서울시 일반주거지역 상한 용적률을 보면 1998년까지 400%였던 것이 차츰 감소되어 현재는 150%에서 최대 250% 이하까지 하향 조정되었습니다. 지금 고밀도 지구의 평균 용적률은 200%내외입니다. 게다가 작년 말 고시된 서울시 서초․반포 지구의 아파트 개발기본계획의 변경안에 따르면, 허용 용적률이 230%로 결정되었습니다. 따라서 용적률은 거의 증가하지 않거나 많이 증가해 봐야 50%포인트 정도라는 것입니다.
따라서 지금부터는 재건축을 해서 개발이익이 생기는 것이 아니라 조합원 분담금이 너무 높아져서 재건축을 추진할 수 있는지 그 자체가 문제가 되고 있는 상황입니다.
세 번째로, 이 제도가 도입되면 조합원 추가 분담금이 미미한 수준이 아니라는 것입니다.
건교부는 경기도 광명의 아파트가 세대당 손실액이 18만 원에 불과하다고 주장하시지만 저희 협회 계산으로는 사업비 손실이 세대당 약 300만 원, 무상으로 내줄 땅 값이 2700여만 원, 도합 세대당 부담이 3000만 원이 넘는 실정입니다.
네 번째로, 도대체 이 제도가 무주택 서민을 위한 제도인지 심히 의심스럽습니다.
말로는 서민들을 위해서 임대할 것이라고 하지만 건교부에서 제시한 자료를 검토하면 정부가 생각하는 서민들은 도저히 입주할 수가 없습니다. 89쪽에서 보시는 바와 같이 현재 강남의 민간 임대주택 임대수준이 보증금 2000만 원에 월 임대료 110만 원, 월 관리비 13만 원입니다.
건교부에서 현재 시세의 70～80% 수준에서 임대를 하겠다는 것인데 월 80～90만 원의 임대료에 관리비를 포함할 경우 월 90～100만 원의 임대료를 지출해야 하는 것입니다.
이 임대료가 월소득에서 차지하는 비중이 20%가 되려면 월소득이 500만 원이 되어야 합니다. 이들은 소득분위 9분위에 해당하는 고소득층입니다.
무주택 서민의 소득분위가 4～6분위라 한다 해도 한 달 수입에서 차지하는 임대료 부담이 40% 가까이 되어 실제 서민들은 임대료가 비싸서 입주하고 싶어도 입주할 수가 없습니다. 이것이 과연 서민들을 위한 임대주택 공급정책이라고 할 수 있겠습니까?
이 제도가 도입되면 제일 큰 영향을 받는 것은 주로 수도권의 저층 아파트입니다. 이들은 주로 10평형대 소형 아파트로 구성되어 있고 그야말로 평생을 바쳐서 내 집을 마련한 서민들이 살고 있는 곳입니다. 이 상황에서 이분들이 자신보다도 소득이 훨씬 더 많은 사람들을 위해서 분담금을 또 더 내야 새집에 들어갈 수 있는 상황이 발생될 수 있습니다.
끝으로 재개발에서도 임대주택을 의무화하므로 재건축에서도 형평을 맞추어 도입해야 한다는 논리에 대해서 말씀드리겠습니다.
재개발은 법으로 강제하지 않고 지자체에 위임하여 탄력적으로 운영하고 있습니다. 그런데 이에 반해 재건축은 법으로 강제하려고 하기 때문에 오히려 형평성이 결여되고 있음을 지적드리고 싶습니다.
이외에도 아직 제도가 시행되기도 전인 현재 이 법을 내세우며 임대주택을 내놓으라고 이 시각에도 농성을 벌이는 인천 주안 주공아파트 세입자의 농성 사례나 이 제도가 도입될 경우 재건축 사업의 지연 불가피성과 임대주택 관리의 문제점 등은 유인물을 참고해 주시면 감사하겠습니다.
저희 협회에서는 금번 재건축 임대주택 건설 의무화제도가 사유재산권을 침해하는 제도이고 적절한 보상도 하지 않는 불합리한 제도이며, 진정한 서민을 위한 제도도 되지 못하기 때문에 절대 도입되어서는 안 된다는 점을 강조드리며 저의 진술을 마치겠습니다.
감사합니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
마지막으로 박석안 국장님 진술해 주시기 바랍니다.
박석안진술인박석안
박석안입니다.
저는 현재 서울시의 주택정책을 설명드리고, 또 새로 도입되는 개발이익환수제에 따른 부작용과 이에 대한 문제점에 대해서 개선방안 등으로 의견을 제시하겠습니다.
2004년도 말 현재 서울시의 가구 수는 255만 가구이고 재고주택은 227만 가구이기 때문에 주택보급률만 따지면 89.2%가 되고 있습니다. 그런데도 불구하고 자가주택 거주자와 세입자 거주를 분석해 보면 자가주택에 거주하는 비율이 41%입니다. 나머지 약 60%가 실제로는 민간주택이지만 세를 살고 있다는 분석이 나오고 있습니다. 이는 주택의 개념이 종전의 소유에서 거주의 개념으로 옮겨가고 있다는 하나의 통계 자료가 될 수 있을 것으로 말씀드릴 수 있겠습니다.
또 한 가지는 서울시에서는 장기주택종합계획 수립을 위해서 임대주택의 수요를 예측해 보았습니다. 저희가 4분위 소득계층 이하를 대상으로 추정한 것이 약 48만 7000호에서 75만 9000호, 평균 60만 호가 소요되고 있는 것으로 파악되고 있습니다마는 현재 서울시에서 보유하고 있는 임대주택은 11만 3800호가 되고 있습니다.
따라서 우리 시에서는 부족한 임대주택 확보를 위해서 1989년부터 재개발 세입자 대책 및 임대주택 확보를 위해서 재개발을 통해서 임대주택을 건설 공급해 왔습니다.
그리고 특히 2003년 7월 1일 도시및주거환경정비법이 전면 개정됨에 따라서 동년 12월 30일 서울시에서 조례를 개정해 가지고 재개발 사업으로 건설하는 주택 세대 수의 17%와 기존의 세입자 가구 수의 35% 중 많은 세대 수 이상의 재개발 임대주택 건설을 의무화하고 있습니다.
아울러서 저희 서울시에서는 국민임대주택 10만 호 건설을 2006년까지 추진하는 것으로 하고 있습니다. 작년 말까지 5만 9000호를 건설했고, 금년에는 1만 9500호를 건설 추진하고 있습니다.
이와 같이 우리 시에서는 임대주택의 건설 공급을 위해서 최선을 다하고 있습니다마는 아시다시피 신규택지 개발여력이 서울시에는 없습니다. 따라서 임대주택 건설부지 확보가 어렵고, 특히 국민임대주택건설을위한특별법에 의해서 그린벨트를 해제해서 임대주택 건설을 하는 방안을 도입하고 있습니다마는 이 또한 녹지공간의 부족이나 환경 훼손, 도시의 외연적 확산에 따른 새로운 도시문제 발생 등 장애요인이 많아서 추진에 상당히 어려움을 겪고 있습니다.
또 한 가지는 서울시에서 현재 주택공급 유형을 볼 때 신규택지에 의한 개발은 거의 불가능하고 도시재생 프로그램, 즉 재개발이나 재건축 사업을 통해서만 주택 공급이 가능하고, 따라서 이쪽에서 임대주택 공급의 일정 부분을 부담해 줄 경우에는 입지가 우수한 도심지 내에서 임대주택을 대량으로 확보할 수가 있기 때문에 장기적으로는 양호한 임대주택이 대량 공급되고 주택이 소유의 개념에서 거주 개념으로 전환할 수 있는 하나의 계기가 될 수 있다고 판단하고 있습니다.
현재 건설교통부에서 추진하고 있는 도시및주거환경정비법중개정법률안에 대한 검토의견으로는 이것이 2001년도 IMF 이후에 주택가격이 급등하면서 서민의 가계부담을 증가시키고 근로의욕을 저하시키는 등 부작용을 초래했고, 특히 서울 등 기성 도시에서 아파트 일반분양 물량의 60%이상을 차지하는 재건축 아파트가 분양가 상승을 초래했고, 재산증식을 위한 재건축이 성행하여 자원 낭비는 물론이고 환경 훼손이 심각하고, 따라서 이에 대한 해결방안으로 재건축개발이익환수제도를 검토 추진한 것으로 이해하고 있습니다.
개정안 제28조의2에 의하면 수도권 과밀억제권역에서 시행하는 재건축 사업에 대해서 재건축 용적률 증가분의 일부를 임대주택으로 건설해서 공공에 공급하도록 의무화하되 임대주택 공급면적만큼 용적률을 완화해 주고 재건축 시행단계별로 임대주택의 공급비율 및 보상에 대한 차등적용, 임대와 분양을 동일단지로 혼합 배치하는 것으로 파악되고 있습니다.
다만 임대주택 공급의무화 방안은 신규택지 개발이 어려운 여건에서 공공임대주택을 확보하는 긍정적인 수단은 될 수 있습니다마는 이로 인해서 재건축을 추진하는 주민들에 대한 사업성 저하와 또 임대주택 혼합으로 인한 주택가격 하락, 또 도시계획이나 건축 심의 등으로 인센티브 용적률을 찾을 수 없는 경우에 대한 보전 대책이 세워져야 할 것이며 또한 임대주택 면적만큼의 용적률 완화는 결국 도시관리계획이나 지구단위계획에서 정한 밀도계획을 초과하게 될 것입니다.
따라서 전체적인 도시관리계획의 기본 틀이 유지될 수 있는 한도 내에서 도시 경관이나 과밀에 대한 검토가 아울러서 검토되어야 될 것으로 판단되고 있습니다.
또한 임대주택 관리에 대해서도 여러 가지 찬반 토론이 있었습니다마는 저희들이 판단할 때는 지방자치단체에서 임대주택을 전적으로 책임지라고 하면 오히려 지방자치단체에 오히려 재정적인 압박이 될 수 있기 때문에 정부에서도 국민주택기금 등의 지원방안이 강구되어야 될 것으로 판단되고, 또한 임대주택 입주 대상자에 대해서는 특정 계층으로 확정하기보다는 당해구역의 기존 세입자라든지 또 그 지역의 거주기간, 소득수준 등 지역 특성에 맞게 운영할 수 있도록 시․도지사에게 위임해 주는 것이 바람직하다고 판단되고 있습니다.
또한 일반주택과 혼합 배치되는 임대주택이 관리비가 높아서 극빈층의 입주가 사실상 어렵다고 하는 문제에 대해서는 실제로 저희들 입장에서도 이러한 고가의 재건축 임대주택에 극빈층이 입주하는 것은 불가능하다고 판단됩니다. 다만 차상위 계층과 중간 계층의 세입자들이 입주하게 되면 소득 격차에 따른 갈등문제는 해소될 수 있을 것으로 판단되고 있습니다.
그다음에 임대주택의 관리는 지방공사에서 관리할 수도 있겠고 현재 대다수의 아파트가 전세로 관리되고 있는 것을 감안하면 민간업체에 위탁해서 관리한다고 해도 관리상의 문제는 없는 것으로 파악되고 있습니다.
결론적으로 말씀드리면 재건축 개발이익 환수방안의 일환으로 임대주택을 공급하도록 하는 개정안은 도심지에 임대주택도 확보하면서 간접적으로 개발이익을 환수하는 효과도 거둘 수 있는 것으로 판단됩니다마는 이 제도의 도입으로 인한 이해당사자의 손실보상 등을 위한 최소한의 대책은 강구되어야 할 것으로 판단됩니다.
예를 들면 도시계획이나 건축계획 등으로 인해서 고도제한이 묶여 있어 가지고 법에서 정한 인센티브를 확보할 수 없는 경우에 기존의 재건축 주민들에 대한 손실을 어떻게 보전할 것인가 하는 부분이 고려되어야 할 것이고 현재 건교부 안에서는 표준건축비를 가지고 보전한다고 되어 있습니다마는 실제로 건축비가 지방 다르고 서울 다르고 서울에서도 강남 다르고 강북 다릅니다. 아파트의 브랜드라든지 회사의 품질관리 계획에 따라서 표준건축비가 천차만별이기 때문에 이 부분에 대해서도 실제로 현실을 감안한 손실보전이 되어야 되지 않나 하는 문제점을 제기합니다.
특히 한 가지 건의드리고 싶은 것은 임대주택을 지자체에서 매입할 경우에 초기단계에서 지자체의 재정부담이 너무 커지기 때문에 국비지원이라든지 국민주택기금에 대한 전폭적인 지원이 아울러 따랐으면 하는 것이 제 의견입니다.
이상 마치겠습니다.
김한길위원장김한길
박 국장님 수고하셨습니다.
이상으로 모두 일곱 분 진술인의 진술이 끝났습니다. 그러면 이상으로 진술인들의 의견진술을 마치고 다음은 질의․답변 순서에 들어가도록 하겠습니다. 질의 답변은 일문일답 형식으로 진행하도록 하겠습니다.
효율적인 회의진행을 위해서 질의는 5분 이내에 간단히 요점 위주로 해 주시기 바라고 이 시간 내에 답변을 듣지 못한 사항에 대해서는 질의 종료 후에 일괄해서 답변을 듣도록 하겠습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 질의하실 위원님들은 답변하실 진술인을 특정해 주시기 바랍니다. 이제까지 여덟 분의 위원님이 질의를 신청하셨습니다. 정해진 순서에 따라서 여야 교체로 질의하도록 하겠습니다.
먼저 김병호 위원님 질의하시기 바랍니다.
김병호김병호위원
권영준 상임집행위원장에게 묻겠습니다.
앞서 김재철 변호사가 진술을 통해서 일반주택 건축과의 형평성 문제를 제기하면서 1000명이 지분으로 소유하는 토지에 집을 지을 때는, 아파트를 건설할 때는 임대주택을 지을 건설의무가 없는데 비해서 1000명의 노후불량한 아파트가 있는 토지 위에 있는 사람들이 이것을 재건축했을 때는 임대주택 건설이 의무화되어 있다, 이것은 뭔가 형평성이라든지 문제가 있는 것 아니냐 이렇게 지적을 했고요.
현재 재건축 조합원과 재개발 조합원 간의 지위를 비교할 때 재개발 조합원에게는 그 지위 양도를 허용하면서 재건축 조합원에게는 지위 양도를 금지하고 있고, 재개발 조합원에게는 국세 및 지방세를 감면해 주면서 재건축 조합원에게는 감면혜택이 없는 상황이어서 공공성이 강한 재개발의 경우보다 민간자치성이 강한 재건축이 더욱 강력한 제재를 받고 있는 마당에 이에 부가해서 재건축의 경우 임대주택까지 건설을 의무화하는 개정안은 합리적 근거가 없다, 이 두 가지 점에 대해서 의견 한번 말씀해 주시지요.
권영준진술인권영준
방금 위원님께서 말씀주신 데 대해서 답변드리겠습니다.
우선 1000명이 모여서 일반주택을 지었다, 그리고 재건축이다 이 차이는 처음에 아파트를 지을 때는 실질적으로 법이 허용된 범위 내에서 자기들이 아파트를 짓는 것이니까 문제가 없고요, 이미 지어진 아파트를 재건축한다는 것은 용적률이 좀 변동되거든요. 용적률이 늘어나는 부분에 대해서 저희가 25%를 임대주택으로 하겠다는 것이니까 그것은 금방 이해가 되는 사안이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
그러니까 늘어나는 부분에 대해서 정부가 인․허가권을 갖고 있고 늘어나는 부분에 대해서 25%를 임대주택으로 짓겠다고 하는 것이니까 처음에 하는 것과는 분명히 대별된다고 말씀드릴 수 있겠고요.
두 번째, 재건축과 재개발의 문제는 실질적으로 재건축과 재개발의 현상을 보시면 실사구시적인 측면에서 말씀드리면 재개발 사업은 굉장히어렵습니다. 실질적으로 도시 정비구역 내에서 사실은 오히려 권장해야 될, 우리가 세상적인 이야기로 하면 산동네에 있는 굉장히 무허가가 많이 있는 이런 데서 재개발 사업들이 많이 일어나는 것이기 때문에 재건축 사업하고 같이 비유될 수는 없고, 재건축은 특히 재건축 사업이 시작되는 순간부터 아파트 가격이 뛰기 때문에 사실은 그 시세차익을 노리고 과거에는 분양권이 계속 전매되었지 않습니까?
그런 측면에서 투기적인 세력들이 많이 달라붙어서 재건축으로 인해서 부동산 가격이 반등하는 현상이 많다 그래서 재개발과 재건축은 현실적인 측면에서 보면 매우 차이가 있는 사업이라고 말씀드리고 싶습니다.
김병호김병호위원
그다음에 김남근 참여연대 사무처장님께 묻겠습니다.
재건축 사업을 할 경우에 거기에 중산층과 서민층이 같이 살 수 있도록 하는 것이 어려운 처지에 있는 사람들이 같이 살면서 여러 가지 문화적인 것이나 이런 것을 공유함으로써 훨씬 더 사회통합 문제에 있어서 좋은 것 아니냐 이렇게 얘기한 것에 대해서 아까 김진수 전국연합회 회장은 그렇게 통합해서 같이 살도록 하면 양쪽 다 부담스러워하고 양쪽 다 반대한다, 그것은 학교 다닐 때도 문제가 있고 아파트 생활하는 데도 문제가 있으니까 오히려 통합이 더 저해될 수도 있다 이런 의견을 제시했습니다. 거기에 대해서 어떻게 생각하십니까?
김남근진술인김남근
두 가지 점을 지적하고 싶습니다.
첫 번째는 과거에 그런 위화감이 크게 조성되었던 것들은 주로 영구임대아파트, 공공임대아파트였고 아주 극빈층들 어떻게 보면 수용소에 수용하듯이 그렇게 한 측면들이 있습니다.
주거의 형태들도 최저 주거기준을 확보하기 어려운 부분들이었고 상대적으로 거기에 입주했다는 것 자체에 상당한 자괴감을 갖는 입주자들도 많이 있었고요. 그런 부분들이 많이 문제가 되었습니다마는, 현재 임대아파트라는 것의 개념은 꼭 공공임대아파트만이 아니라 상당한 중산층들도 살 수 있는 그런 임대아파트를 설정하기 때문에 상대적으로 계층 간, 소득 간 차이들은 영구임대아파트의 경우보다는 작다는 생각이 들고요.
그래서 약간 확대되어서 얘기된 측면이 있다고 보여지고 현실적으로 재건축을 해서 그 분양아파트 소유자들이 들어간다 하더라도 모두 소유자만 살지는 않습니다. 어느 아파트나 최소한 20, 30% 정도는 세입자들이 살기 때문에 결국 그런 세입자들이 사는 부분을 임대아파트를 통해서 살게 한다는 측면으로 생각하시면 된다고 보고요.
김한길위원장김한길
예, 알겠습니다.
고맙습니다.
다음은 김동철 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
김동철김동철위원
바쁘신 중에도 참석해 주신 여러 진술인 여러분께 감사를 드립니다.
저는 처음부터 재건축 단지에 임대아파트를 짓는 방안에 대해서 찬성하는 입장에 있었습니다. 이것은 최근 몇 년 동안에 걸쳐서 몇 배나 급등한 아파트의 가격을 안정시키는 조치임과 동시에 개발이익을 환수하는 것이고 또한 갈수록 임대아파트 부지를 찾을 수 없는 도심에 임대아파트를 적절하게 지을 수 있는 방안이라고 생각했기 때문입니다.
지금 반대 입장에 서 계신 진술인들께서 여러 가지 근거에 의해서 위헌성 문제에 대해서 제기해 주셨습니다마는 모든 것이 저는 시장에서 결정되는 문제라고 생각합니다.
우리가 용적률을 300%로 해 준다거나 또는 임대아파트 비율을 25%로 정한다거나 또는 정부가임대아파트에 대해서 표준건축비로 보상한다는 것등이 결국 시장논리에 의해서 결정될 것입니다.
이런 제한을 가하지 않았음에도 불구하고 재건축이 이루어지지 않는다면 정부는 더 완화책을 내놓을 것이고 그럼에도 불구하고 재건축이 왕성하게 일어난다고 하면 더 강한 규제책을 내놓을 수 있을 것입니다.
그렇기 때문에 이런 여러 가지 법률이 정한 조건들에 대해서 사업이 추진되고 추진되지 않고 하는 여부는 결국 재건축 단지 조합원들이 여러 가지 조건들을 감안해서 시장성이 있느냐를 봐서 추진 여부를 결정할 것이기 때문에 그런 점에서 최소한 경제학적인 견지에 있어서 위헌성의 여부는 문제되지 않는다고 생각합니다.
저는 여기서 찬성론 입장에 있는 김남근 변호사님과 김상겸 교수님께 한마디만 질의드리겠습니다.
재건축 단지의 임대아파트 건설이 위헌성 여부가 없다는 것은 분명한데, 다만 위헌성 여부를 지적하시는 분들 중에서 공통적으로 제기하고 있는 것이 건축분에 대해서는 표준건축비로 보상을 하니까 어느 정도 해소된다고 하지만 그로 인한 대지 지분 감소에 대해서는 보상이 전혀 없다 이것은 그야말로 가장 위헌성의 전형적인 부분이 아니냐 이런 견해들을 내놓고 있습니다.
여기에 대해서 찬성 입장에 있는 김남근 변호사님과 김상겸 교수님의 견해를 듣고 싶습니다.
김남근진술인김남근
결국은 용적률이 하나도 늘어나지 않는데 대지 지분을 뺏는 식이 된다면 그것은 당연히 사유재산권 침해라고 봅니다.
그런데 리모델링하는 것이 아니고, 그대로 용적률을 유지하면서 하는 것이 아니고 용적률이 늘어나면 거기서 25%를 환수한다는 것이고, 그렇게 되면서 대지 지분에 대한 부분들을 보상 없이 환수하는 방식이 되는 것이어서 용적률 증가분, 거기다가 인센티브 25%까지 주기 때문에 그것에 의해서 대지 지분을 환수하는 부분에 대해서는 보상이 되는 것이라고 보여집니다.
전체적인 취지는 이런 것인데 다만 아까 제가 지적했던 것들은 법기술적으로 보게 되면 그것이 어떤 근거에 의해서 법에 의해서 대지 지분이 환수되는 것이다라는 부분이 명확치 않은 것 같습니다.
그래서 이것은 입법기술적으로 제28조제2항의 부분들을 조금 보완해서 지금 법에는 공급가격을 대통령령이 정하는 건축비를 기준으로 해서 보상한다고 되어 있는데 대지 지분은 법률적 근거에 의해서 어떻게 처리되는 것인지, 기부채납을 받는 것으로 의제되는 것인지, 그런 명문규정을 보완하는 형태로 해서 법률적 근거만을 갖춘다면 그 법률에 있어서의 어떤 정당성 부분은 인정될 수 있는 부분이라고 생각합니다.
김상겸진술인김상겸
김남근 변호사가 이미 얘기를 다 했습니다마는 제가 생각할 때도 그렇습니다.
재건축 사업에 있어서 기본적으로 기존 용적률과 건폐율을 유지하는 선에서 다시 재건축을 하는 부분에 대해서 임대주택 의무화라든지 다른 어떤 제도적인 요구를 하게 된다면 그것은 재산권을 침해하는 문제가 발생한다고 볼 수 있습니다마는, 지금 대부분의 재건축 사업이 용적률을 확대하는 선에서 추진되고 있다는 것을 항상 우리가 인식해야 되고 그 부분은 사실 집합주택 같은 경우, 아파트 같은 경우에 대지의 공간적인 영역에 있어서의 확대를 얘기하고 있습니다.
지금 우리 같은 경우 아까 말씀드렸습니다마는 공간 활용의 사회적 책임에 대한 부분의 지적이 전혀 없습니다.
다시 말씀드리면 우리가 고층으로 용적률을 확대할수록 공기흐름을 차단한다든지 환경이 점점 열악하게 된다는 점을 간과해서는 안 된다고 봅니다. 그래서 거기에 대한 사회적 책임에 대한 부분을 상쇄시킨다면 대지부분에 대한 보상 문제는 별로 그렇게 크게 위헌성을 띠지 않는다고 생각합니다.
다만 법적 근거 때문에 김남근 변호사가 얘기한 그런 부분에 대한 손질은 좀 필요하다고 생각합니다.
김한길위원장김한길
김 교수님 고맙고요. 김동철 위원님 수고하셨습니다.
다음은 한선교 위원님 질의하시기 바랍니다.
한선교한선교위원
진술인 여러분 대단히 고맙습니다.
먼저 김상겸 변호사께 질의를 드리겠는데 주택의 소유를 재산권의 행사로 이해하는 경향이 팽배해 있다는 말씀을 하셨는데 자본주의사회에서 집은 내 집 아닙니까? 동네 집에 내가 들어가서 사는 것입니까? 소유의 개념이 잘못된 것입니까? 말씀하세요.
김상겸진술인김상겸
일문일답으로……
김한길위원장김한길
일문일답으로 답변하시지요.
한선교한선교위원
10초만 얘기하세요. 나도 10초만 할 테니까요.
김상겸진술인김상겸
지금 위원님 말씀은 원칙적으로 맞습니다.
한선교한선교위원
원칙적으로 맞지요?
또 불로소득적인 개발이익이 생긴 경우에 국가가 환수할 수 있다고 그랬는데 강남에 있는 집들이 불로소득의 산물입니까? 저는 경기도 용인에 살기 때문에 그들을 대변할 일도 없는데 그 집을 사기 위해서 얼마나 많은 노력을 하고 얼마나 열심히 일했는가는 왜 간과하고 있습니까?
김상겸진술인김상겸
그 노력하고 비정상적으로 집값 오른 것하고는 관계가 없다고 생각합니다.
한선교한선교위원
권영준 선생께서 테헤란로에 있는 벤처의 젊은이들이 두세 시간 걸려서 출퇴근을 하고 있다, 따라서 도심에 임대아파트가 있다면 그들에게 얼마나 좋은 일이겠는가 하고 말씀하셨는데 강남에 사는 분들은, 제가 지나가는데 아주머니 두 분이 저를 잡고 한 5분 이상 말씀하시더라고요. 우리가 돈을 번 것도 아니고 나쁘게 이 집을 산 것도 아닌데 왜 그러는지 모르겠다고…… 그와 마찬가지로 때로는 아이들의 교육 문제로 때로는 남편의 직장 문제로 강남에 있는 집들을 사기 위해서 정말로 10년 20년 열심히 일해 왔습니다. 그것이 왜 불로소득입니까?
그래 가지고 본인이 원했든 안 원했든 집값이 올라갔어요. 그것은 정부의 책임도 있는 것 아닙니까? 일부러 투기하기 위해서 거기로 갔습니까? 왜 그렇게 전부 매도를 하십니까?
저는 이 법안이 통과되고 안 되고에 대해서 큰 의견은 없습니다. 다만 강남에 있거나 집을 소유하거나 이런 모든 개념에 대해서 죄악시한다는 것이 사회이념에 있어서 양분되고 있는데, 이것도 사회통합적인 개념이 있다고 아까 권 선생께서 말씀하셨지요? 이런 긍정적인 말씀을 하셨는데 사회통합이 아니고 강남에 한정될지 모르겠습니다마는 부분적으로 사회분열의 한 모습으로 나타날 수 있다는 이야기입니다.
김상겸진술인김상겸
제가 적시한 것은 그런 의도가 아닙니다.
한선교한선교위원
그런데 말씀을 전부 그런 식으로 해서……
김상겸진술인김상겸
전체적인 문맥을 보시고 말씀을 하셔야 되지 않을까 생각합니다.
한선교한선교위원
전체적으로 제가 다 봤어요.
김상겸진술인김상겸
재산권을 본질적으로 침해하는 부분에 대해서는 어디까지나 헌법에 위헌입니다. 그러나 여기에서 말씀드린 것은 기본적으로 가지고 있는 재산권의 존재가치에 대해서 침해하는 것이 아니라 그것을 근간으로 해서 나타난 이익에 대해서 사회적 책임과 그에 상응하는 지속성에 대해서 이야기하고 있는 것입니다.
한선교한선교위원
그러니까 재건축조합 주민들이라든지 이런 분들도 자기의 재산이고, 왜 이제까지 가만있다가 우리가 재건축하려고 하니까 이럴까 하는 피해의식도 없지 않아 있어요. 여러분들이 단합해서 달려들고 이런 부분이 있는데……
예를 들어서 대지 위의 무한한 공간이 자신의 것이라고 생각하는 것은 버려야 한다, 나는 오늘 새로운 이야기를…… 그러면 15층짜리 아파트가 있는데 건설교통부에서, 물론 억지라는 것은 압니다. 다만 김 변호사께서도 억지가 있었기 때문에 저도 똑같은 식으로 하는데요. 15층짜리 강남에 있는 아파트 위에다가 임대아파트를 지을 테니까 5층 더 증축합시다 그럴 때 법 만들면 되는 거예요? 지상은 본인 소유가 되기 때문에……
김상겸진술인김상겸
법이라는 것은 개인의 이익을 위해서 만들어지기도 하지만 공동체 이익을 위해서 만들어진다고 생각합니다.
한선교한선교위원
그들은 공동 아닙니까? 아니, 1명은 개인이고 1000명은 공동이 아닙니까?
죄송합니다. 오늘 귀한 시간을 내주셔서 이 자리에 오셨는데 반대를 위한 반대, 찬성을 위한 찬성의 논리에 저는 동의할 수 없는 부분이 있어요. 죄송합니다.
그리고 박석안 국장님 말씀 중에 자기 주택과 세입비율로 볼 때 소유의 개념에서 주거의 개념으로 개념이 옮겨가고 있다고 말씀하셨어요. 세입이라는 것은 뭡니까? 소유자가 세 줬다는 말씀이지요?
박석안진술인박석안
자료에서 보시면 현재 서울시는 가구원 수 대 주택보급 확보 숫자로 보면 보급률이 89%가 됩니다.
한선교한선교위원
지금 시간이 17초 남았어요. 세입이라는 것은 뭐예요?
박석안진술인박석안
그런데 실제로 자가에서 거주하고 있는 숫자는 40%입니다.
한선교한선교위원
그러니까 나머지는 세를 주었다든지……
박석안진술인박석안
나머지는 자기 집이 있으면서 세를 산다든지 집이 없어서 세를 살 수도 있고……
한선교한선교위원
그러니까 거꾸로 세를 주고 다른 데서 사는 경우가 있다는 것이지요. 자기 재산 소유의 개념입니다.
박석안진술인박석안
소유의 개념도 되지만 편의에 따라서 자기 집이 있더라도 꼭 자기 집에서 사는 것이 아니고 더 편리한 데 가서 살 수도 있다는 그런 얘기입니다.
한선교한선교위원
김상겸 변호사님, 죄송합니다.
한마디만 더 할게요. 국장님께서 말씀 중에 신규 택지개발이 어렵다, 따라서 재건축 임대주택은필요하다고 하셨는데 왜 신규 주택개발이 어려운 것을 재건축조합이 떠맡아야 됩니까? 더 열심히 노력하세요.
이상입니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
진술인들께서는 위원님들 질의 가운데 진술인들의 견해에 대한 반박이 있을지라도 논리적인 반박이라고 이해해 주시면 고맙겠습니다. 개인적인 의견에 대한 비판이나 비난은 아니다 하는 점을 말씀드려 놓겠습니다.
다음은 박상돈 위원님 질의하시기 바랍니다.
박상돈박상돈위원
천안 출신 박상돈 위원입니다.
몇 가지만 여쭈어 보겠습니다.
건설부에서 누가 나오셨지요? 표준건축비에 토지분이 포함 안 되어 있습니까?
권도엽건설교통부차관보권도엽
표준건축비에는 건축비만 들어가 있습니다.
박상돈박상돈위원
일반 아파트 분양가 산정할 때에는 토지매입비까지 포함되지요?
권도엽건설교통부차관보권도엽
별도로 합니다.
박상돈박상돈위원
그다음에 최초 입주자나 2000년 이전에 아파트에 입주했던 세대를 제외하고 중간에 프리미엄을 얹어주면서 재건축 분양권을 확보한 입주자 입장에서 보면 개발이익환수라고 하는 정부 방침에 불만을 제기할 수 있고 재건축아파트가 주택가격을 선도했을 뿐만 아니라 여타 아파트도 재건축아파트에 상응할 정도로 가격이 상승한 측면을 볼 때 형평성 문제가 제기되면 일면 타당성이 있다고 할 수 있겠는데 이것에 대해서 서울시 주택국장님 생각은 어떻습니까?
박석안진술인박석안
당연히 중간에 들어온 사람들, 소위 막차 탄 사람들 입장에서 봤을 때는 위원님 말씀하신 대로 형평성의 문제나 부당성도 제기할 수 있다고 봅니다.
박상돈박상돈위원
그리고 김진수 진술인께서 55페이지에 보면 8개 지역의 경우에는 인센티브를 적용받을 수 없다는 발언을 하고 있거든요?
김진수진술인김진수
예, 그렇습니다.
박상돈박상돈위원
그것과 관련해서 말씀을 드려보겠는데요.
이것은 서울시나 건설부에서도 인정하는 것입니까? 은평아파트 같은 데는 인센티브 적용이 어려운 8개 지역 중 하나로 제시되고 있는데 이런 지역은 어떻습니까?
권도엽건설교통부차관보권도엽
지금 자료에 나와 있는 지역들이 현행 규정상으로 일부 인센티브 적용이 어려운 지역들인 것이 사실입니다.
그래서 그 중에 상당 부분은 높이제한 때문에인센티브제 적용이 어려워서 국토계획법시행령 규정의 개정을 추진하고 있고 그 이외의 부분도 대부분 수도권 세대수라든가 이런 부분들을 해결하는 것으로 추진하고 있습니다.
박상돈박상돈위원
다른 방향으로 인센티브를 부과하는 방안을 강구한다는 뜻이지요?
권도엽건설교통부차관보권도엽
아닙니다. 인센티브 부여가 가능하다고, 다른 규정의 규제내용을 조정하려고 생각하고 있습니다. 만약 그럼에도 불구하고 인센티브 부여가 불가능하다고 판단되는 경우에는 절차를 거쳐서 부담비율을 조정한다든지 할 계획입니다.
박상돈박상돈위원
이런 부분도 입법안에 반영이 되어야 될 것같이 보이는데요.
마지막으로 한 가지만 더 여쭈어 보겠습니다.
조병선 진술인 말씀이 재건축 임대주택 건립으로 인한 조합원 추가부담금이 미미하다는 건설부 주장은 조합원의 지분 감소분을 간과한 문제점이 있어서 실제로 조합원 추가부담금이 크게 확대될 것이라고 주장하고 있거든요. 여기에 대해서는 정부의 입장이 어떻습니까?
권도엽건설교통부차관보권도엽
토지분 보상에 대해서는 그 방법이 어느 정도 개발이익을 환수하려면 공시지가로 환수하는 방법이 있을 수가 있습니다. 공시지가로 환수하는 경우에는 그만큼 용적률을 더 부여하지 않아야 되는데 그렇게 되면 아마 조합원들 부담이 용적률을 올려주는 경우보다 더 늘어날 것으로 알고 있습니다.
박상돈박상돈위원
잘 알겠습니다.
이상입니다.
김한길위원장김한길
수고하셨고요.
다음은 이윤성 위원님 질의하시기 바랍니다.
이윤성이윤성위원
박상돈 위원님께서 지적하신 것을 다시 한번 반복하겠습니다.
김진수 바른재건축실천전국연합회장이 제시하신 자료에 보면 은평아파트의 경우에는 층고제한에 의해서 12층 이상 못 올리기 때문에 인센티브 적용이 어렵다는 지적을 했는데 맞지요?
김진수진술인김진수
그렇습니다.
이윤성이윤성위원
그다음에 서초구 반포 주공 1단지의 경우에는 제3종 일반 주거지역이다 하는 것을 제시하셨고요.
대충 두 가지 종류네요. 그렇지요? 층고제한, 층수제한 그다음에 1, 2, 3종의 3종 주거지역으로 해서 용적률 인센티브가 어렵지 않느냐 하셨고여기에 대해서 건설교통부는 적용할 수 있도록 법을 개정하는 것을 연구하고 있다는 답변이지요? 그것은 나중에 심의과정에서 다시 이야기가 있어야 되겠고요.
저한테 주어진 시간이 5분인데 지금까지 진술인 여러분들 각자의 주장을 들었습니다. 그런데 시간이 없어서 그러신지 대안제시가 없었는데 위원장께서 양해를 해 주신다면 나오신 진술인들한테 1분씩 다음과 같은 질의에 대한 대안을 제시해 주십시오 하는 질의를 드려도 되겠는지요?
김한길위원장김한길
맨 마지막에 그렇게 시간을 드리겠습니다.
이윤성이윤성위원
제 시간 반하고 그다음 반하고 이러면 되겠네요?
그러면 김남근 진술인부터 김상겸 진술인까지만 해 주십시오.
적용대상을 축소하자는 것이 제 생각입니다. 무슨 이야기인지 아시지요? 다 연구하고 나오셨으니까요. 이익환수제 등등 적용대상을 축소하자, 그다음에 적용지역도 축소하자…… 제가 어느 특정지역을 이야기하지 않겠습니다. 서울만 하고 어떤 데는 뺍시다 이런 것은 안 하겠고요. 그다음에 임대주택 의무비율을 차등화하자, 꼭 25%로 해야 되겠느냐는 것이지요. 조금 더 내릴 수 있고 또 지역에 따라서는 내린 것에 더 내릴 수 있는 차등적용은 어떠냐, 이렇게 세 가지에 대한 질의입니다.
먼저 김남근 진술인부터 김상겸 진술인까지 각 1분씩만 해 주시면 나중에 추가질의를 드릴 때는 나머지 분들에게 1분씩 대안을 요구하겠습니다.
김남근진술인김남근
행정적으로 사실 구제적인 분석을 해야 되는 부분이어서 적절하지는 않다고 봐집니다마는 말씀하신 것처럼 인센티브를 주는 것들이 실무적으로 불가능한 부분들은 법률 개정을 통해서 인센티브가 가능하도록 하고, 그렇게 하더라도 인센티브가 불가능한 부분에 대해서는 다른 방법을 적용하는 것이 타당하다고 봐집니다.
오히려 문제가 되는 것들은 과거에는 지역주택조합을 건설하는 경우에는 토지형질 변경에 따라 개발부담금을 부과했습니다. 그런데 재건축은 부과하지 않아서 오히려 지역주택조합원들이 불이익을 본다는 형평성의 문제가 있었습니다.
지금은 거꾸로 개발부담금제가 부활되지 않다 보니까 지역주택조합에는 개발부담금을 물리지 않는데 재건축은 새로운 부담 문제가 발생하고 있습니다.
이윤성이윤성위원
아니요, 제가 적용대상을 축소하는 것에 대한 대안, 그다음에 임대주택 의무비율을 차등적으로 적용하는 것에 대한 것은 어떤가 ……
김남근진술인김남근
그런 것이 구체적으로 문제가 되는 것이 제가 보기에는 많은 법률에 의해서 인센티브를 적용하기 어려운, 용적률을 더 늘리기 어려운 부분들이 구체적으로 문제가 되는 대상지역이라고 보여지는데 그 부분에 대해서는 다른 법률의 개정이 가능하면 그 개정을 통해서 하는 게 바람직하고, 그럼에도 불구하고 그것이 불가능할 경우에는 이 법에 의해서 부담금을 물린다든가 이런 방식으로 하는 게 타당하다고 보여집니다.
이윤성이윤성위원
임대주택 의무비율을 차등화하자는 제 의견에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
김남근진술인김남근
보통 이 문제가 되는 지역의 경우에는 용적률 자체를 늘리는 것들이 지금 불가능하기 때문에 그것을 임대아파트의 의무비율을 조정하는 형식으로는 아마 어려울 것이라고 보여지고 그런 경우에는 부담금이라든가 이런 방식이 되지 않을까 생각합니다.
이윤성이윤성위원
적용지역을 축소하는 문제는……
김남근진술인김남근
적용지역은 오히려 형평성 문제를 본다면 좀더 확대해야 될 문제가 아닌가 생각합니다.
이윤성이윤성위원
알겠습니다.
다른 분들은 제가 질의하는 핵심을 아시겠지요? 제가 부연하지 않더라도 나중에 답변해 주시기 바랍니다.
이상입니다.
김한길위원장김한길
고맙습니다. 수고하셨습니다.
다음은 허천 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
허천허천위원
허천 위원입니다.
진술인 여러분께서 귀중한 시간을 내주시고 아주 좋은 말씀들을 해 주셔서 잘 들었습니다.
저는 지극히 원론적인 얘기를 한 두 분에게 묻겠습니다.
먼저 김상겸 교수님께 묻겠습니다.
지금 정부가 제출한 개정안은 제가 보기에는 장기임대주택 150만 호의 목표달성을 위해서 과잉으로 입법화하는 것이 아닌가 하는 생각을 하는데 교수님의 생각이 어떤지 묻고 싶습니다.
김상겸진술인김상겸
글쎄요, 이 부분은 헌법 제35조제3항에 보면 국가가 환경의 영역에서 주택건설에 대한 책무가 있는 것은 사실입니다마는 그것과 이 부분은 일단 기본적으로 장기임대주택의 건설에 대한 어떤 목표를 달성하기 위한 방법으로서가 아니라 개인 재산권의 사회적 기속성 부분과 재산권 보장 그리고 우리 사회 전반 질서에 관한 즉, 헌법 질서에 관한 부분에서 이해를 해야 된다고 생각하고 있습니다.
허천허천위원
예, 잘 들었습니다.
다음에 권영준 위원장께 묻겠습니다.
사회적인 통합 관념에서 보면 도심지 안에도 임대주택을 공급해야 한다는 것은 저도 동감을 하고 있습니다. 그런데 원래 재건축 임대주택 정책의 근본 의도가 저소득층을 위한 방향으로 설정하고 있는데 도심지 안에 임대주택을 공급하는 방향으로 가다 보니까 오히려 중산층 이상이 입주하는 문제가 발생하는 게 아닌가 하는 생각을 합니다. 입장이 어떠십니까?
권영준진술인권영준
아까도 제가 말씀을 드렸습니다마는 실사구시적으로 접근한 필요가 있다, 일부 위원님들께서 조금 이념적인 것으로 말씀을 하시는데 사실 여기에 나와 있는 진술인들 중에서 이해관계자를 대표하는 분들도 계시지만 저나 일부 진술인들은 전혀 이해관계자가 아니거든요. 그것을 이해해 주시기 바라고요.
그런 측면에서 다시 한번 말씀을 드립니다. 지금 위원님이 말씀하신 것처럼 재건축 원래의 뜻은 그런 뜻이 맞습니다. 사실은 청계천 재건축과 관련되어 가지고 지난번에 언론에도 보도가 됐습니다마는 화재우려가 있고 붕괴우려가 있는데 그런 데야말로 재건축을 해야 되는데도 본인들이 재건축을 할 능력도 없어서 굉장히 위험하다는 보도를 보신 적이 있을 것입니다.
사실은 역설적인 문제가 생기는 것입니다. 20년에서 25년 사이의 멀쩡한 아파트를 아파트 가격이 오른다고 하니까 갑자기 재건축으로 몰아가는, 사실 우리 사회에 굉장히 천민자본주의적 풍조가 있습니다. 그런 것들을 위원님들께서 막아주셔야 되는데 그것을 이념적인 코드로 몰고 가시는 것은 저는 동의할 수 없습니다.
허천허천위원
예. 아무튼 우리 서로 다같이 대화하고 풀어가면서 의도하는 대로 또 국민이 바라는 대로 이 법안이 이루어지기를 바라겠습니다.
이상입니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
다음은 허태열 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
委員許泰烈委員
아무래도 권영준 진술인이 초점이 될 것 같습니다.
임대주택 건설 의무화를 찬성하는 분들의 진술을 종합해 보면 크게 두 가지로 하나는 주택가격을 안정시켜야 된다, 둘째는 사회통합과 경제정의 실현 차원에서도 필요하다 이렇게 요약됩니다.
이 임대아파트 의무화제도가 도입되고 뭐 한다 하는 이야기가 나오면서 아파트 값이 떨어지는 것을 보니까 주택가격 안정에는 단기적으로는 맞는 것 같아요. 그러나 조병선 진술인의 말씀을 들어보면 이것으로 인해서 재건축 공급이 준다는 것입니다. 그러면 중장기적으로는 아파트 가격을 오히려 폭등시킬 것이다, 그래서 서울의 경우 눈 앞의 목표로 보면 맞는데 중장기적으로 이것이 오히려 주택가격을 더 폭등시킬 수 있는 요인이 된다, 정책이라는 것은 단기적으로 보면 안 되고 중장기적으로 본다면 권 진술인이 말씀하는 목표는 달성되지 못할 것이다 하는 생각이 듭니다.
둘째는 사회통합과 경제정의 실현을 내세웠는데 원론적으로 보면 그것을 지지하고 찬성하지 않을 분이 없을 것 같습니다. 그러나 세밀하게 따져 들어가면 이것은 오히려 사회 갈등과 단지 내 갈등 등 모든 문제를 증폭시키는 요인이 될 것으로 생각이 됩니다.
알다시피 단지 안에는 집을 사 가지고 개인적으로 임대하는 세입자도 있고 또 공공임대 세입자도 있고 또 자기 집을 사 가지고 사는 사람 등 세 갈래 부류의 사람들이 살게 됩니다.
자기가 사 가지고 임대를 준 사람들은 기본적으로 소유자라는 입장에서 거기에서 사 가지고 사는 사람들과 같은 이해관계를 갖기 때문에 그 사람들은 하나로 보면 돼요. 그러나 공공임대 세입자는 전혀 이해관계가 다른 사람들입니다.
그래서 아파트 공동 커뮤니티를 만들어 나가려면 단지 페인트칠도 해야 되고 조경도 해야 되고 여러 가지가 있는데 공공 임대로 들어오신 분들은 이해관계가 다르기 때문에 거기에 흔쾌히 동의할 리가 없습니다. 그러면 항상 아파트 관리하는 데 있어서 트러블 요인이 되지 않겠느냐.
그다음에 재건축되기 전 세입자들한테 우선 공공임대 세입을 먼저 주겠다는데 재건축 추진이 되겠습니까? 거기에 들어가는 분은 어떤 분이고 거기에 탈락되는 분은 어떤 분입니까?
우리나라 사람들은 절대평등을 추구하는 성향들을 갖고 있지 않습니까? 그러면 일부는 아주 싼 공공임대 세입자로 들어가게 만들고 일부는 안 되면 그 사람들이 재건축 추진에 협조를 하겠어요? 그래서 재건축이 원활히 추진이 안 되어서 결국 4～5년 지나면 아파트 가격 폭등으로 오니까 두 마리 토끼가 다 도망가 버립니다. 그래서 이런 점에 대해서 답변을 해 주시기 바랍니다.
따라서 저는 이 문제는 기본적으로 주택정책으로 접근해야지 아파트 가격이 좀 오른다고 해서 사회통합이다 경제정의 실현이다 이것은 이데올로기입니다. 이데올로기를 가지고 주택정책에 접근하면 이것은 반드시 시장실패로 귀결됩니다. 그런 것을 우리가 많이 보지 않습니까? 내용은 참 좋은데……
기본적으로 이것은 주택의 문제이지 이것이 어째서 사회통합이라는 포장이 앞서 나갈 수 있겠느냐 하는 이야기입니다. 거기에 대해서 답변해 주시기 바랍니다.
그다음에 김남근 진술인께 묻겠습니다.
김 진술인께서 써 놓은 원고를 보더라도 대지지분에 대한 문제는 있다―아까 김상겸 진술인도 그것은 입법 테크닉으로 해 보자 그랬는데― 제가 보기에는 이것은 위헌소지가 있습니다. 행정수도가 위헌판결 날 줄 어떻게 알았습니까? 이것은 분명히 위헌소지가 있는 것입니다. 형평성의 문제도 있고, 순수 민간인이 추진하는 사업에 공공적인 의무를 이렇게 강하게 부과하는 것은 문제가 있다고 나는 봅니다.
그래서 이 점에 대해서 앞의 두 가지 문제에 대해서는 권 진술인께서 답변해 주시고, 나머지는 김상겸 진술인께서 답변해 주시기 바랍니다.
김한길위원장김한길
두 분의 답변은 나중에 일괄해서 해 주십시오. 지금 시간이 다 됐는데 두 분 답변 듣다가 또 시간이 너무 많이 갈 것 같아서 일괄해서 답변할 수 있는 시간을 따로 드리겠습니다.
다음은 김학송 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
委員金鶴松委員
김학송 위원입니다.
오늘 진술인 여러분들께서 여러 가지 의견을 주신 데 대해서 고맙게 생각합니다.
제가 16대 국회의원으로 있을 때 국민임대주택건설등에관한특별법안을 제안한 사람으로서 임대주택 건설을 위해서는 적극적인 관심을 가지고 있고 지속적으로 이 정책을 펼쳐 나가야 된다고 주장하는 사람입니다.
그러나 제가 법안소위 위원장으로서 지난 12월 23일에 상임위원회에서 소위원회로 넘어온 도정법과 관계해서 공청회를 반드시 개최해야 된다고 해서 법안을 보류시키고 오늘 공청회를 열게 되었습니다.
역시 오늘 공청회를 참 잘 했다고 저는 생각합니다. 여러분들 주장대로 찬반의 논리가 어느 정도 우리 위원들을 이해시키고 또 서로 의견을 달리하는 부분에 대해서는 귀중한 의견을 나눈 자리가 되었다고 생각합니다.
저는 우선 재건축에 대한 개발이익 환수에 대해서는 이 자리에 있는 여야 위원 어느 누구도 반대하지는 않는다고 생각합니다. 그러나 개발이익을 환수하는 차원에서 방법론이 과연 법으로 정해서 임대주택을 공급하는 쪽으로 가야 하느냐 하는 데는 여러 가지 문제점이 있고 또 여기에 대한 대안도 우리가 같이 연구해 봐야 된다고 생각합니다.
그래서 여러분들의 의견을 죽 들으면서 제가 느낀 것인데 우선 진술인들 중에 임대아파트를 위해서 노력하고 계시는 부분에 대해서도 들었고 조병선 진술인이 아까 얘기한 것도 들었습니다.
그런데 강남에 재건축을 할 경우 정말 무주택 서민을 위한 임대아파트가 되느냐 하는 것입니다. 그것이 자료에도 나와 있습니다마는 강남에 있는 임대주택에 대해서 월세가 어느 정도 들어가지요? 지금 자료에는 한 90만 원 정도……
조병선진술인조병선
18평형 기준으로 110만 원에13만 원이 지금 가격입니다. 보증금 2000만 원……
委員金鶴松委員
그러면 강남에 들어오는 임대주택 세입자는 제가 보기에는 서울 변두리 지역의 아파트를 얼마든지 살 수 있는 능력을 가진 중산층 정도는 된다고 생각합니다.
조병선진술인조병선
그렇게 생각하고 있습니다.
委員金鶴松委員
그러면 우리가 생각하는 무주택 서민을 위한 취지하고는 거리가 좀 멀지요?
조병선진술인조병선
예, 그렇게 생각합니다.
委員金鶴松委員
그래서 김남근 진술인께서 얘기하신 여러 가지 내용 중에서 10페이지에 나와 있는 어려운 서민들을 도시외곽의 개발제한구역으로 몰아넣는 정책보다는 재건축을 통해서 임대주택을 하는 것이 없는 서민들을 위한 길이라고 얘기를 하셨는데 제가 보기에는 강남 같은 경우에는 이것하고 경우가 안 맞지요. 간단하게 답변해 보세요.
김남근진술인김남근
수치를 표현하는 방식의 문제라고 생각하는데 보증금을 2000만 원 내니까 월세가 칠십몇만 원이라는 계산이 나오는데 보증금을 상대적으로 많이 내는 방식으로 하게 되면 월세가 굉장히 적은 것입니다.
委員金鶴松委員
간단하게 얘기하면 강남의 18평짜리를 임대한 사람이 무주택 서민이라고 생각합니까? 이름 그대로 정말 서민이라고 하면 강남의 아파트로 들어올 수 없지요. 중산층 이상의 계층이어야만이 강남에 들어올 수 있습니다.
그래서 이러한 부분 때문에 개발이익 환수를 하는 방법에 대한 대안을 우리가 제시해야 된다, 그래서 김재철 변호사가 자료 24페이지에서 개발부담금, 양도소득세와 같은 세제문제 그리고 국민임대주택채권 발행문제, 기반시설 부담금을 대안으로 제시하셨는데 이 중에 어떤 방법이 제일 낫다고 생각하십니까?
김재철진술인김재철
저희들이 이 문제와 관련해서 한국 주택분야의 주택산업연구원 산하의 연구원들하고 각종 연구기관 장들이 다 모여 가지고 했습니다마는……
委員金鶴松委員
시간이 없으니까 간단하게……
김재철진술인김재철
저희들이 세제나 개발부담금제도라든지 기반시설 부담금제도의 경우도 문제가 좀 있다고 판단되어서 박사님들이 가장 선호해서 주장했던―저도 그렇고요― 부분은 국민임대주택 채권 발행부분으로 어느 정도 해결을 해 보는 방법이 제일 낫지 않겠느냐고 했습니다.
委員金鶴松委員
알겠습니다.
그러면 김상겸 진술인, 제가 묻겠습니다.
임대주택 공급의무는 헌법에 합치된다고 결론을 맺었는데, 그렇다면 조금 전에 이야기한 대안으로서 국민주택 채권이라든지 여러 가지 개발부담금이라든지 이러한 부분에 대해서는 헌법의 위헌 여지는 없습니까?
김상겸진술인김상겸
사실 임대주택 의무조항 같은 경우는 한 방법이라고 볼 수 있습니다. 그리고 다양한 방법은 있을 수 있습니다.
委員金鶴松委員
대안도 위헌일 수는 없지요?
김상겸진술인김상겸
그렇습니다.
委員金鶴松委員
알겠습니다.
김한길위원장김한길
고맙습니다.
오늘 이미 예정된 시간이 지났기 때문에 상당히 신속하게 마무리를 지어야 될 것 같습니다. 지금 이윤성 위원님이 대안에 대해서 말씀 주실 것이 있으면 달라는 요청도 있었고 또 허태열 위원님이 두 분에게는 별도의 답변을 요구했는데 제가 답변시간을 드리지 못했습니다. 일괄해서 진술인 일곱 분이 2분씩 시간을 쓰도록 하겠습니다.
김남근 처장님부터 해서 2분씩 시간을 쓰시되 미처 답변을 마치지 못한 중요한 부분에 대한 답변으로 쓰시든 이윤성 위원님이 요구하신 대안에 대해서 말씀하시든 허태열 위원님이 질의한 것에 대한 답변을 하시든 좋습니다. 2분 이상은 현실적으로 시간을 드리기가 어렵습니다.
김 처장님부터 답변 주시기 바랍니다.
김남근진술인김남근
일단 개발이익을 환수해야 된다는 부분에 대해서는 저는 사회적인 합의는 어느 정도 있다고 봅니다. 방법에 대해서는 위원님들이 선택할 수 있는 문제라고 보는데 아까 나왔던 다른 방법들은 다른 부작용의 문제가 있습니다.
국민임대주택 채권을 발행한다든가 이런 부분들은 결국 분양가에 바로 전가시키기 때문에 분양가를 폭등시켜서 애초에 이 제도에 있어서 바로 중요한 도입취지 중의 하나였던 집값 안정이라는 목표는 달성하지 못하게 되는 측면이 있습니다.
그러니까 그것은 위헌의 문제가 아니라 그 목표를 달성하는 데 있어서 어느 정책이 타당하느냐의 문제를 검토해야 된다고 보고요. 토지공개념 검토위원회에서 그것을 논의할 때 다른 제도들은 바로 분양가 상승으로 이어지기 때문에 오히려 다른 부작용이 많다는 점들을 고려했다는 것을 참작해 주셨으면 합니다.
다음에 이 법의 전체적인 취지를 보게 되면 결국은 용적률이 증가해도 주거공간이 확대되거나 아무 이익도 없는데 거기에 개발이익환수제도를 한다면 위헌이지만 주거공간의 확대라는 개발이익이 있고, 그것도 전부도 아니고 그중에 일부를 환수하자는 취지가 담겨져 있는 것으로 보시면 되고요.
개발이익을 환수하는 부분들이 결국 대지지분 같은 경우 용적률을 높여주는 대신 보상 없이 대지지분을 수용하는 형태가 되는 것이고 건축부분에 대해서는 시가로 하는 것이 아니라 표준건축비나 건교부 고시로 정하는 것에 의해서 수용한다는 방식으로 되는 것입니다.
저는 그게 위헌이라는 것을 지적하는 게 아니라 현재 만들어진 법의 내용들을 보면 주택의 건축부분에 대해서는 건축비를 기준으로 환수한다는 기준을 마련해서 법적 근거를 마련했는데 대지지분에 대해서 전체적인 입법취지는 서로 이해가 되고 있지만 법안내용에 그 근거가 없어서, 자칫 잘못하면 법안의 근거도 없이 대지지분을 수용한다는 법률적 분쟁소지를 낳기 때문에 대지지분은 결국은 기부체납이나 이런 것으로 하는 것이다, 용적률을 늘려주는 대신 대지지분에 대해서는 보상 없이 수용하는 것이라는 근거규정을 명확히 입법기술적으로 마련하라는 취지로 말씀드린 것입니다.
이상입니다.
김재철진술인김재철
아까도 말씀드렸지만 저는 아무런 이해관계가 없는 상태에서 법률적으로 살펴봐도 위헌적 소지가 상당히 강력하다고 보여집니다. 제가 아까 말씀 못 드린 것 중에 미실현 이익이라는 부분도 사실은 헌법재판소의 결정례하고 다른 부분이 상당히 있습니다.
그리고 사업시행인가가 난 지역에 대해서는 진정소급입법이 틀림없습니다. 이미 완성된 사실관계, 법률관계로 조합원 부담금과 일반인 분양부분이 다 결정되어 있는 상황에서 이것을 설계변경시켜 가지고 권리금이 확정된 권리관계를 변경시키는 것이어서 진정소급입법이 틀림없습니다.
다음에 자꾸 용적률 상승을 주장하시는데 신축 건물 같은 경우는 0%에서 200%로 인가를 해 주면서 재건축은 100%에서 200%로 올려주는 것입니다. 건물 신축의 경우 200% 상승되는 부분에 대해서는 별말이 없으면서 100% 올라가는 부분에 대해서는 자꾸 상승시켜 준다고 하니까 인․허가가 특별한 의미를 갖는 것처럼 말씀하시는데 형평성에 분명히 문제가 있습니다.
그다음에 지금 제28의2에는 임대주택을 공급해야 되고 국가에서 공급가격으로 지불해야 되는 돈은 주택, 공시지가, 건축비를 기준으로 한다고 되어 있는데, 우리 법상 주택은 엄연히 대지지분과 건물부분으로 따로 구성되어 있는데 건물부분 보상을 하고 대지지분에 대해서는 빼놓는 입법을 하면서 대지지분을 일체 언급을 하고 있지 않습니다.
그런 부분에 대해서는 입법기술상의 문제가 아니라 전문가가 참여하지 않은 상당히 졸속한 입법이라는 것이 제 개인적인 견해입니다. 그래서 이것을 어떻게 건교부에서 최종안으로 내놓았는지조차 의심스러운 상황입니다.
그리고 우리 헌법상 어찌되었든 간에 이것을 개발이익환수로 보든 공용수용으로 보든 간에 대지지분 부분에 대해서 어떤 방식으로든지 보상되어야 되는데 아까 말씀드렸던 용적률 인센티브는 전혀 없는 상황입니다. 적어도 위헌성을 면하려면 토지부분에 대해서 공시지가 보상을 반드시 해야 됩니다. 그렇지 않으면 위헌을 면할 수 없다는 생각이 듭니다.
이상입니다.
김상겸진술인김상겸
저는 헌법을 공부하는 사람 입장에서 간단히 헌법적 관점에서만 말씀드리겠습니다.
많은 분들이 재산권의 절대성을 주장합니다마는 19세기의 사고방식은 21세기에 맞지 않습니다. 재산권에 있어서, 특히 토지나 토지에 기한 재산권들에 대한 사회적 기속성 부분이나 사회적인 책임성에 대해서는 오늘날 우리가 사회국가적․법치국가적 관점에서 볼 때 우리 헌법정신과 일치된다고 볼 수 있습니다.
다음으로 방법론에 있어서 재건축으로 인한 개발이익을 환수하는 방식이 어떤 것이냐에 대해서는 그 방법상 여러 가지 방법이 있을 수 있습니다.
그러나 임대주택의무화제도라는 것이 그래도 사회 문제를 해결할 수 있는 가장 합리적인 방법이라고 봤기 때문에 우리가 이 부분에 대해서 판단을 했던 것이고 그리고 여기에서 개별적으로 나오는 위헌성 부분은 아까 말씀드렸습니다만 우리 헌법재판소에서 본질적인 부분에 대해서는 위헌이 될 수 없다는 것을 이미 적시하고 있습니다.
부분적으로 논란이 될 만한 것들은 김남근 변호사가 말한 것처럼 법 개정과정에서 내용상 조금씩 손질해야 될 부분이라고 생각하고 기본적으로 재산권 행사에 있어서 사회적 책임을 간과하는 부분들은 앞으로 우리 사회에서 좀더 신중하게 접근해야 되지 않을까 하고 생각합니다. 그런 측면에서 이 법안에 대한 제 의견을 말씀드렸습니다.
이상입니다.
김진수진술인김진수
우리 재건축 주택가격이 폭등한 것은 사실은 IMF 이후에 주택 공급이 없었고 또 IMF 이후에 시중에 엄청난 부동자금이 투자처를 찾지 못해서 일시적으로 재건축아파트뿐만 아니라 일반 주택의 가격이 올랐던 것은 사실입니다.
그러나 우리가 IMF 때 서울에 있는 강남까지도 분양이 안 되어서 주택가격이 폭락한 상황을 기억하실 것입니다. 재건축주택이라고 해서 무조건 오르는 것은 아닙니다. 만약 향후에 이 제도를 도입해서 주택가격이 떨어졌을 때 과연 그 책임을 누가 질지 걱정이 좀 되고요.
어쨌든 강남의 극히 일부 지역의 문제를 서울 강북이나 앞서 말씀드린 서울 수도권쪽…… 적어도 우리가 법률적으로 보호해야 할 서민들에게 정말 감당할 수 없는 과도한 짐을 지운다는 것은 형평성이나 어느 모로 보나 주민들이 받아들이지 못하고 있습니다.
그렇기 때문에 이 법이 통과되게 되면 아마 주택공급이 부족할 것이고 특히 서울 강남은, 저밀도 지역은 이미 모든 인․허가가 끝났습니다. 정리대상도 아닙니다. 그리고 대부분 고층아파트들입니다. 따라서 용적률 증가가 현재에도 아주 경미하기 때문에 임대주택이 들어가지도 않습니다. 아마 그들은 리모델링을 할 것입니다. 그렇다면 결국 서울 강북이나 수도권지역의 서민들만 또다시 옥죄이는 입법이 되고 맙니다.
우리 헌법으로 규정하고 있는 또 보호해 주고 있는 우리의 기본권리를 과연 누가 지켜줘야 될 것인지 국민들은 너무나 의아해 하고 있습니다.
존경하는 위원님들께서 이러한 것을 고려하셔서, 특히 재건축 임대주택문제만큼은 이데올로기적인 측면이 아니라 아까 권 교수님 말씀하신 실사구시 정신으로 본다 하더라도 이것은 마땅히 다른 입법으로 대체해야 될 것이라고 사료됩니다.
권영준진술인권영준
열매를 통해서 나무를 안다고 했습니다. 다시 한번 제가 말씀드리지만 이념적이거나 당파적이거나 정략적인 입장에서 말씀드리지 아니하고 있다는 점에 대해서 다시 한번 강조하고 싶습니다. 일부 위원님들께서 오해하지 않으셨으면 좋겠고요.
아까 허 위원님께서 말씀해 주신 내용에 대해서 답변하도록 하겠습니다.
재건축 개발이익을 환수하는 안이 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있을 것 같은데 결국 주택 공급이 늘어나지 않아서 실질적으로 중․장기적으로는 폐해가 더 크지 않겠느냐는 것에 대해서는 올바른 지적이라고 생각됩니다.
그렇기 때문에 중․장기적으로 주택가격이 안정되고 적어도 현상태나 또는 하향 안정화될 수 있는, 그렇지 않고서는 사실 미래세대에 희망이 없는 나라가 됩니다. 실질적으로 지금과 같은 주택정책 내지는 주택가격을 가지고 한다면 상당히 문제가 많습니다.
아까 모두에도 말씀드렸습니다마는 실질적으로 자유시장 경제를 가장 잘하고 있다는 영국이나 싱가포르 같은 나라가 우리보다 훨씬 더 강력한 규제정책을 가지고 있고 주택이나 토지에 관해서는 일반 재화와 다른 법률을 갖고 있다는 것을 다시 한번 말씀드립니다.
우리보다 훨씬 자유롭고 개방되어 있는 나라가 우리보다 훨씬 더 강력한 토지․주택정책을 가지고 있다는 말씀을 드립니다.
중장기적으로 토지․주택 가격의 안정, 부동산 가격이 안정되기 위해서는 다른 방법들이 많이 있습니다. 아까 허 위원님께서 걱정하시는 안들은 사실 보유세를 강화한다든지 종합부동산세를 신설한다든지 해서 장기적으로 우리가 할 수 있는 다른 구조에서 찾으면 얼마든지 대안이 나올 수 있다고 생각합니다.
따라서 단기적으로 주택 가격이 올라가는 것을 막지 않으면 중장기적으로도 못 막기 때문에 일단 단계적으로 2단계 거쳐서 막는 것이 필요하다는 말씀을 드리고 싶습니다.
감사합니다.
조병선진술인조병선
먼저 이윤성 위원님께서 말씀하신 혹시 나올 수 있는 대안에 대해 말씀드리겠습니다.
우선 이 법은 기본적으로 저희들이 찬성하지 않지만 그래도 만약 해야 한다면 지금 이윤성 위원님께서 말씀하신 한 가지 잣대로 전부 컨트롤할 수 없는 복잡한 사항을 감안하여 적용 대상이나 적용 지역에 차등 지원할 수 있는 탄력적인 운영이 될 수 있도록 재개발처럼 지자체에다가 일정한 권한만 정해 주고 전체 다 위임하는 데에 동의합니다.
더 나아가 대안을 감히 말씀드린다면 여태까지 모든 문제점과 여러 가지가 나왔는데 한 가지만 깊이 고려하면 다 해결될 수 있는 방안이 있다고 생각합니다.
이 문제는 용적률만 상승해 주면 주택 공급도원활하게 될뿐더러 주택 공급이 원활하게 되면 주택 가격 상승도 내려갈 것입니다. 시장경제 원리에 의해 공급이 부족하니까 가격이 올라가는 것이지 강남의 투기 때문에 올라가는 것은 아닙니다.
따라서 우리나라 입장에서는 택지도 없고 그러니까 주택 공급을 늘리는 방안은 용적률을 상승시켜 주는 것밖에 없습니다. 최소한 국토의계획및이용에관한법률에 정해진 대로 300% 이하로만 짓게 한다면 모든 문제는 해결됩니다.
또 임대주택이 굳이 필요하다면 일정량을 임대주택분으로 해 가지고 일반분양을 통해 더 큰 금액을 환수해서 그 금액을 일정 펀드로 만들어 주택공사나 이런 데서 임대주택정책으로 일괄 관리하는 것이 모든 문제를 해결할 수 있는 방법이 아닌가 이렇게 생각을 합니다.
박석안진술인박석안
저는 간단하게 설명드리겠습니다.
저희가 주택정책적으로 추구해야 될 부분은 주택 가격의 안정적 측면이라는 것과 주거환경의 제고, 그리고 이런 재건축이나 재개발을 하면서 가장 고려해야 될 부분이 실제로는 그 지역에 살던 주민들, 원주민에 대한 재정착 부분들이 고려되어야 된다고 봅니다.
강남의 예를 들어보면 지금 재건축을 하기 전의 임대료와 재건축을 하고 나서 집값이 뛰고 평형이 커지고 나서의 임대료는 2배～3배 차이가 납니다. 그런데 서울 같은 경우는 모두에서 말씀드린 바와 같이 도시재생프로그램이 재개발이나 재건축 아니면 신규로 임대아파트를 공급할 수 있는 여력이 전혀 없습니다.
김학송 위원님이 특별법을 만들어 주시고 해 가지고 저희들은 고맙게 생각하는데, 실제로 임대아파트가 가장 필요한 지역은 인구가 가장 밀집되어 있고 많은 산업인구와 학생들이 거주하고 있는 대도시입니다. 지금 재건축이 일어나고 있는 지역도 보면 거의 도시에서 일어나고 있는 현상입니다. 그러니까 어느 정도 고려해 주시는 것은 좋은데……
그다음에 아까 이윤성 위원님께서 질의하신 세 가지 사항 중에 법에다가 예외 규정을 두면 이것이 법망을 피해 가는 악순환의 고리를 만들게 되고, 또 적용 지역을 달리한다든지 차등 적용하는 것도 자꾸 법망을 피해 가는 기회를 만들고 악순환을 만들기 때문에 차등 적용하는 것이나 축소하는 것은 바람직하지 않다고 봅니다.
또한 적용 지역도 축소한다는 부분에 대해 거듭 말씀드립니다마는 재건축할 수 있는 여건을 갖춘 지역은 거의 대도시 지역이기 때문에 특별히 한정하지 않더라도 제한된 지역에서만 이루어질 수 있다고 봅니다.
이상입니다.
김한길위원장김한길
진술인 여러분, 고맙습니다.
이상으로 질의․답변 순서를 마감해야 하겠습니다.
委員金鶴松委員
추가질의는 없습니까?
김한길위원장김한길
시간 관계상 이 정도로 마치지요.
委員金鶴松委員
한 사람당 2, 3분씩만 더 하면 안 되겠습니까?
김한길위원장김한길
그런데 지금 부동산중개업법 개정에 관한 공청회를 이어서 해야 되기 때문에 너무 늦을 것 같습니다. 이 정도면 나올 얘기는 다 나온 것 아닌가요?
김학송 위원님 양해하시지요.
委員金鶴松委員
(고개를 끄덕임)
김한길위원장김한길
고맙습니다.
오늘 이 공청회를 통해 우리는 일곱 분의 진술인들로부터 폭넓은 의견을 들었습니다. 오늘 제기된 의견들은 앞으로 우리 위원회가 이 법안을 심사하는 데 많은 참고가 될 것으로 생각합니다.
위원 여러분 그리고 진술인 여러분께서 오랜 시간 동안 진지하게 임해 주신 데 대해 깊은 감사의 말씀을 드립니다.
또한 배석한 관계기관 직원들과 방청석에서 자리를 함께하여 깊은 관심을 보여 주신 여러분께도 감사드립니다.
그러면 이상으로 도시및주거환경정비법 개정에 관한 공청회를 모두 마치겠습니다.
회의장 정리를 위해 잠시 정회하였다가 10분 후에 부동산중개업법 개정에 관한 공청회를 하도록 하겠습니다.
정회를 선포합니다.

(16시31분 회의중지)


(16시57분 계속개의)


김한길위원장김한길
의석을 정돈해 주시기 바랍니다.
성원이 되었으므로 회의를 속개하겠습니다.
 

2. 부동산중개업법 개정에 관한 공청회상정된 안건

김한길위원장김한길
의사일정 제2항 부동산중개업법 개정에 관한 공청회를 상정합니다.
공청회에 들어가기에 앞서 우리 건설교통위원회를 대표해서 간단히 인사말씀을 드리겠습니다.
바쁘신 중에도 불구하고 공청회에 참석해 주신 위원님들과 관계기관 또는 단체를 대표해서 오늘 공청회에 참석해 주신 진술인 여러분께 감사의 말씀을 드립니다.
시간이 조금 지체돼서 기다리게 만든 것을 죄송하게 생각합니다.
아울러 이번 공청회에 많은 관심을 가지고 자리를 함께하신 방청석에 계신 관계자 여러분께도 감사드립니다.
오늘 우리 위원회에서 부동산중개업법 개정에 관한 공청회를 개최하는 취지를 간략히 말씀드리겠습니다.
허천 의원 외 13인, 장경수 의원 외 13인, 정장선 의원 외 13인, 김맹곤 의원 외 13인, 김영춘 의원 외 14인이 발의한 부동산중개업법중개정법률안과 정부에서 제출한 동법 개정안을 우리 위원회에서는 지난 제251회 국회 제2차 및 제3차 건설교통위원회 전체회의에 상정해서 심의한 바가 있습니다.
그런데 정부에서 제출한 개정안에서는 부동산 투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성을 금지하고 실거래가격에 기초하여 과세가 이루어지도록 하기 위한 제도적 장치를 마련하기 위해서 부동산중개업자로 하여금 실거래가격에 의한 계약서 작성과 통지의 의무를 부여하고, 이를 담보하기 위하여 계약서의 허위작성 또는 이중계약서 작성 시에는 등록 취소 및 3년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금형을, 그리고 미통지 또는 허위사실 통지 시에는 500만 원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 하고 있습니다.
투명하고 공정한 부동산 거래 질서를 마련하기 위한 개정안의 취지는 충분히 공감하지만 다만 이 제도의 시행에 따라 부동산 시장에 미치는 충격, 국민의 세부담 증가, 실거래가 검증 시스템의 구축, 그리고 의무 당사자인 중개업자들의 협조 문제 등에 대해서는 보다 면밀한 검토가 필요하다고 보입니다.
따라서 이번 개정안과 관련해서 관계 전문가와 이해당사자들로부터 폭넓은 의견을 청취하여 합리적인 대안을 모색해 보고자 함에 오늘 공청회 개최의 목적이 있다고 보입니다.
아무쪼록 오늘 공청회에 참석해 주신 진술인 여러분께서는 좋은 의견들을 말씀해 주시고 이에 대해 여러 위원님들께서도 활발한 의견 개진과 질의․답변을 통해서 향후 이 개정안의 심사에 큰 도움이 되기를 기대합니다.
오늘 공청회에 참석해 주신 진술인들을 소개해 드리겠습니다.
진술인들의 약력은 배부해 드린 자료를 참조해 주시기 바라고, 현재의 직위․성명만을 앉은 순서대로 말씀드리겠습니다. 소개받은 진술인께서는 잠시 일어섰다가 앉아 주시면 좋겠습니다.
먼저 KDI 국제정책대학원의 김정호 교수님 나오셨습니다.
다음은 대한공인중개사협회 김학환 교육원장님 나오셨습니다.
다음은 조인스랜드 최영진 대표님 나오셨습니다.
다음은 전국부동산중개업협회 서진형 연구팀장님 나오셨습니다.
마지막으로 한국부동산연구원 류해웅 부원장님 나오셨습니다.
(진술인 인사)
다음은 오늘 공청회 진행 순서와 방식에 대해서 말씀드리겠습니다.
우선 진술인 일곱 분에게 각 10분씩 시간을 드려서 차례로 의견을 진술하게 한 다음에 위원님들께서 한 분당 5분의 범위 내에서 일문일답 방식으로 질의하시고, 질의시간 중 답변을 듣지 못한 부분에 대해서는 최종적으로 진술인의 답변을 듣겠습니다.
질의하실 위원께서는 어느 진술인을 상대로 질의한다, 이렇게 특정하셔서 질의해 주실 것을 부탁드립니다.
아울러 국회법 제64조제4항의 규정에 따라 공청회는 건설교통위원회 회의로 진행되기 때문에 질의는 건설교통위원회 위원들만 하실 수 있습니다. 또한 진술인들 간의 토론은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
진술 순서는 배부해 드린 책자에 수록된 순서대로 진행하도록 하겠습니다.
그러면 진술인들로부터 의견을 듣도록 하겠습니다.
먼저 김정호 교수님 진술해 주시기 바랍니다.
김정호진술인김정호
KDI 국제정책대학원에서 주택경제학, 지방재정, 도시경제학, 이런 분야를 가르치는 김정호입니다.
이렇게 진술의 기회를 주셔서 대단히 감사합니다.
저는 과거에 국토연구원에 상당히 오랫동안 근무를 했습니다. 거기서 거의 20여 년 동안 부동산 SOC, 건설경제, 이런 분야에서 연구를 해 왔습니다. 그리고 건설교통부에 자문도 많이 했었습니다.
그래서 오늘 이와 같은 기회가 있게 되어 제가 마침 부탁이 있어 가지고 이렇게 나오게 됐습니다.
저는 위원님 여러분들께 다른 어떤 이슈보다도 실거래가 확보를 위한 제도 기반에 대해 말씀드리고자 합니다.
첫 번째, 제가 강조드리고 싶은 것은 가격의 중요성과 우리나라 부동산 시장의 문제점이 되겠습니다.
위원님 여러분들도 잘 아시겠지만 가격이라는 것은 수요와 공급을 매개하고 시장 변화를 감지하는 일종의 신호, 시그널 역할을 수행합니다. 그렇기 때문에 우리가 경제학에서는 가격을 하나의 바로미터다 이렇게까지 표현하고, 그래서 일종의 보이지 않는 손이라는 게 바로 가격이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
그렇기 때문에 가격을 직접적으로 컨트롤하는 것은 안 됩니다. 그렇게 되면 매개 기능을 상실하기 때문입니다.
또한 가격이라는 것은 시장에서 자율적이고 투명하게, 그리고 공개적으로 형성될 때 시장은 효율적인 자원 배분 기능을 수행하게 됩니다. 만약 그렇지 않을 경우에, 예를 들어 소수에 의해 가격이 좌지우지된다면 시장은 왜곡되고 그렇게 되면 효율적이고 효과적인 자원 배분 기능을 상실하게 된다 이렇게 말씀 올릴 수가 있겠습니다.
우리나라의 경우 많은 사람들이 소수가 그 소수에게 유리하게 가격을 조정함으로써 국민 다수가 희생당하고 있다고 생각합니다.
그 이유는 탈세 또는 절세 등의 목적으로 가격이 음성적으로 형성되고 실거래가격과 신고가격이 다른, 즉 이중가격이 관행화되어 왔기 때문이다 이렇게 생각이 됩니다.
그렇기 때문에 우리나라 사람들이 부동산 가격에 대해서 신뢰수준이 매우 낮다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다. 외국에서와는 달리 우리나라에서의 부동산 투기도 결국은 시장가격이 제기능을 못했기 때문에 일어나는 현상이다 저는 이렇게 보고 싶습니다.
또 하나 중요한 것이 가치와 가격 간의 차이인데요. 가치와 가격 간의 차이가 많으면 많을수록 부동산시장이 불안정해집니다. 가급적이면 가치와 가격이 비슷해져야 되는데 그 괴리가 우리나라 부동산시장에서는 상당히 심합니다.
이것도 역시 왜곡된 부동산 정보와 정보의 비대칭성 때문입니다. 특히나 정보의 비대칭성이 상당히 중요한데, 파는 사람은 충분한 가격 정보를 갖고 있지만 사는 사람은 그렇지 못합니다. 그렇기 때문에 항상 부동산을 구매할 때 속고 사는 느낌을 갖게 됩니다.
이러한 문제의 배경은 실거래가격이 포착되지 않고 필요에 따라서 여러 가지 정책적 가격이 난립하기 때문이다 이렇게 저는 보고 싶습니다.
그리고 또 하나 신문이나 부동산정보업체가 발표하는 가격도 저는 문제라고 생각합니다. 왜냐하면 이러한 가격들이 대부분 호가이거나 부동산 중개업소에서 자의적으로 판단하는 가격일 수가 있기 때문입니다.
그렇기 때문에 호황일 경우에는 실거래가격에 비해서 월등히 높을 수가 있습니다. 문제는, 많은 소비자들이 이와 같이 검증되지 않은 가격을 시장가격으로 오인하고 시장에서 비합리적으로 행동하기 때문에 상당히 문제의 심각성이 있다 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.
현재 부동산 거래 실태를 보게 되면, 실거래가격보다는 기준시가 등으로 이중계약서를 작성해서 검인 신청하는 것이 관행화되어 있습니다. 또 양도세 과세 표준 불일치도 이중계약서 작성의 유인으로 작용을 하고 있습니다.
그다음 거래가격의 검증이 없이 형식적인 요건만 갖추면 검인이 가능한 검인제도에도 문제가 있다 이렇게 볼 수가 있겠습니다. 그래서 이와 같은 세 가지 이유 때문에 부동산 실거래가격을 우리가 확보할 수 없습니다.
그렇기 때문에 결과적으로 부동산시장이 왜곡되고, 소수가 가격을 조작하는 등 시장질서가 문란해질 수 있으며, 탈세 및 투기 방지에 기술적인 어려움이 있다 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.
그러니까 근본문제는 가격정상화 없이 비가격적인 수단으로 투기문제를 다루는 데는 상당히 한계가 있다…… 지난 한 30년 동안 투기와의 싸움에서 정부는 항상 패해 왔는데, 그 근본적인 이유가 이와 같은 실거래가격을 포착할 수가 없었기 때문이다 저는 이렇게 보고 있습니다. 뿐만 아니라 양도소득세 등 세제수단이 제대로 작동하려면 실거래가격의 확보는 필수적이다 이렇게 보고 있습니다.
그래서 정부가 추진하고 있는 제도기반 구축의 필요성에 대해서는 위원님들도 다 아시기 때문에 스킵(skip)을 하겠습니다.
단지 추진경위를 말씀드리면, 이것이 2003년 10월 29일 주택시장안정종합대책에서 부동산중개업법을 개정하고, 취․등록세의 세율 인하를 위해서관련 세법을 개정하기로 당시에 결정을 했습니다.
그 이후에 관계부처 회의를 10차례에 걸쳐서 했고 거기서 실거래가격을 기준으로 해서 과세체제를 개편하겠다 그렇게 됐고, 그럴 경우 국민의 세 부담이 증가하면 여기에 따른 보완조치를 취하겠다 이런 데 합의를 했고요. 이러한 내용을 골자로 해서 법제처의 심사와 국무회의의 심의를 거쳐서 국회에 제출된 상태다 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.
그 내용은 다섯 가지로 요약이 되겠습니다.
첫 번째, 아까 위원장님께서도 말씀하셨습니다만, 중개업자가 거래계약서를 작성할 때 인터넷에 입력 또는 계약서 사본을 제출하는 방법으로 그 내용을 시․군․구청에 통지하는 것을 의무화시키는 것이 되겠습니다.
그렇게 되면 검인신청서의 거래금액이 실거래가격인지 여부를 부동산거래관리시스템을 통해서 검증하고, 만약에 적정한 금액이 아니라고 할 경우에는 세금 추징 또는 고발조치를 하는 것으로 되어 있고요.
또 이와 병행해서 과세표준을 실거래가격으로일원화하고 세부담을 완화하기 위해 세율 조정 등세제 보완작업을 실시하는 것, 마지막으로 미통지 또는 허위통지 시에는 500만 원 이하의 과태료를 징수하고, 이중계약서나 허위계약서를 작성했을 때에는 3년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하 벌금 부과의 벌칙조항이 포함되어 있습니다.
그런데 여기에는 대여섯 가지의 쟁점사항이 있겠는데요.
첫 번째가 검인계약 시 거래금액의 적정성 검증 방안이 되겠습니다. 여기에 대해서는 정부가 부동산거래관리시스템을 금년 상반기에 구축해서 준비를 차질 없이 하는 것으로 이해를 하고 있습니다.
두 번째가 처벌조항이 너무 지나치지 않느냐 하는 얘기가 있겠습니다. 여기에 대해서 제가 보기에는 징역이나 벌금형이 아닌 등록 취소 또는 업무 정지 이런 것으로 완화시킬 수 있는 사항도 한번 검토해 볼 만하다 이렇게 생각이 듭니다.
세 번째는 국민의 조세부담을 완화시키는 문제인데요. 이미 등록세율은 3%에서 1.5%로 하향 조정을 했습니다. 그러나 취․등록세라는 것이 지방재정하고 상당히 밀접한 관계가 있기 때문에 앞으로 지방재정 상황을 고려해서 재산세 종토세를 통한 세수의 추가 확보가 가능한 범위 내에서등록세율을 추가로 인하할 수도 있지 않겠느냐 하는 것이 제 개인적인 생각입니다. 그리고 등록세는 세금이라기보다는 수수료로 인식되어야 마땅하다고 봅니다.
그다음 계약내용통지의무조항이 부동산 거래를 크게 감소시킨다, 그리고 거기에 아울러서 지금 부동산 경기가 바닥권인데 이것을 시행하게 되면 경기가 너무 위축되어서 국민경제에도 타격을 주지 않겠느냐?
저는 여기에 대해서 상당히 이의를 제기하고 싶습니다. 이것 때문에 시장정상화에 차질을 가져와서는 안 된다 이렇게 생각합니다. 그리고 경기를 살리는 것하고 실거래가격체제를 구축해서 거래를 투명화하고 시장을 정상화하는 것은 전혀 다른 문제다 이렇게 보고 싶습니다.
오히려 부동산 경기를 활성화하려면 부동산 수요를 증가시키고, 정상적인 거래와 투자를 활성화하는 것이 바람직하고요. 또 이중가격의 관행을방관해서 시장교란 행위가 지속되는 한 주기적인 시장 불안과 가격 상승 그리고 비형평 과세문제는 계속 대두될 수밖에 없기 때문입니다. 만약에 이것이 크게 문제가 된다면 이 법안 시행시기를 내년 1월 1일로 연장하는 것도 방법이 아닌가 이렇게 생각이 됩니다.
끝으로 중개업자 개입 없이 매매 당사자 간 직거래가 만연하지 않느냐의 문제인데요. 당사자 간에 직거래를 하더라도 검인 신청은 해야 되고, 검인 신청하게 되면 거래금액에 대한 적정성 여부가 자동 검증되어야 됩니다. 그리고 부적정한 검인신청 금액에 대해서는 세무 당국에서 정밀조사 후에 처벌하게 되니까 큰 문제는 없다 이렇게 생각됩니다.
그래서 끝으로 제가 한 말씀만 더 드린다면, 이 법안은 규제가 아니라 시장정상화의 기반을 닦는 것이다 이렇게 저는 이해를 합니다. 오히려 이것이 잘 되면 지금 우리가 가지고 있는 여러 가지 불필요한 행정규제 같은 것을 완화해도 시장정상화에 상당히 기여할 수 있지 않느냐, 뿐만 아니라 조세 형평성도 우리가……
이러한 목적도 달성할 수 있다고 생각을 하기 때문에 적극적으로 여기에 찬성을 합니다.
고맙습니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
다음은 김학환 부동산연구소장께서 진술해 주시기 바랍니다.
김학환진술인김학환
부동산중개업법 개정의 핵심 골자인 계약내용통지의무제도를 중심으로 해서 말씀드리겠습니다.
이 제도가 부동산 거래의 투명성 확보와 실거래가격 확보를 위한 제도적 기반을 마련하고자 하는 취지라는 것에 대해서는 공인중개사업계에서도 공감하고 있습니다.
그러나 이 제도가 실효성을 확보하려면, 계약서검인신청제도가 개선되어야 되고, 거래 당사자에게 신고의무가 부과되어야 되고, 거래세가 인하되는 등의 다른 제도개선이 병행되어야만 합니다. 또 공인중개사에게 어떤 의무를 부과하게 되면 거기에 상응한 지위와 권리도 부여하지 않으면 안 될 것입니다.
그러나 이런 두 가지 측면에서 볼 때 부동산중개업법개정법률안은 이런 것을 고려하지 않고 있기 때문에 근본적인 문제가 있다고 할 수 있겠습니다.
실제 거래 당사자도 아닌 공인중개사에게 계약내용통지의무를 부과하는 것 자체가 과연 타당하다고 볼 수 있겠는가 하는 점입니다. 계약내용 통지가 필요하다면 그것은 기본적으로 거래 당사자가 해야 될 사항인 것입니다.
공인중개사는 거래를 성사시킨 사람으로서 당사자가 원하는 경우 당사자의 신고의무를 대행하는 신고대행자 내지는 거래 사실 확인자로서의 역할 이상을 하게 하는 것은 공인중개사 업무의 성격상으로도 맞지 않다고 볼 수 있습니다.
부동산중개업법개정법률안 제27조제3항에서는 “통지받은 거래계약의 내용을 과세 외의 목적으로 사용하거나 과세 업무를 담당하는 행정기관 외의 자에게 제공하여서는 아니된다”라고 규정하고 있습니다. 그런데 이것은 공인중개사에게 의무를 부과해서 단지 실거래가에 관한 자료만을 파악하겠다고 하는 본래의 취지에 어긋나는 것이고 극히 행정편의주의적인 발상이라고 하겠습니다.
또한 현재 과세표준이 일원화되어 있지 않은 상태에서 공인중개사가 통지한 계약내용이 오직 과세자료로만 활용된다고 한다면 공인중개사에게 중개를 의뢰할 사람은 없을 것입니다. 이렇게 되면 공인중개사를 통해서 실거래가 자료를 확보하겠다는 목적도 달성할 수 없을 것입니다.
또 동 개정안 제27조제2항에서는 “중개업자가 계약서의 검인을 신청한 경우에는 계약내용 통지를한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다. 그러나 부동산등기특별조치법에따른대법원규칙에서는 “검인은 계약을 체결한 당사자 중 1인이나 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자가 신청할 수 있다”라고 규정해서 검인신청권자를 다원화하고 있습니다.
그러나 실거래가 왜곡이 검인신청용 계약서 작성 과정에서 발생하고 있다는 것은 누구나 잘 알고 있는 사항입니다. 그렇다면 검인신청권을 공인중개사에게만 부여해서 계약내용통지의무와 일체화시킨다든지 아니면 변호사나 법무사 등의 검인신청권자에게도 공인중개사와 동등한 계약내용통지의무를 부과하고 이를 위반한 경우에는 제재규정을 두는 것이 형평에 맞는 것입니다.
그러나 방법론상에 볼 때에는 거래 당사자 간의 거래에 실제 관여를 하지 않아서 실거래가 내용 등을 잘 모르는 변호사나 법무사보다는 그 내용을 잘 알고 있는 공인중개사를 검인신청권자로 해서 계약내용통지의무와 합치되도록 하는 것이 바람직하다고 생각됩니다.
이상 기본적인 이와 같은 내용에 대해서 말씀드렸습니다마는, 계약내용통지의무제도가 가지고 있는 구체적인 문제점을 몇 가지 더 지적하겠습니다.
우선 첫 번째 국민경제에 심각한 악영향이 초래될 수 있습니다.
공인중개사가 의무적으로 신고한 실거래가를 기준으로 과세하면 양도세는 차치하고라도 취득세, 등록세 등 조세부담이 크게 증가해서 부동산 유통시장이 경색될 것이고, 또 주택공급의 감소라든지 환금성 저하로 인한 자산가치의 하락이라든지 역전세 등 국민경제상에 심각한 부작용을 초래하게 될 것입니다.
이러한 계약내용통지의무제도는 결국 전국을 주택거래신고지역화하는 것 이상으로 부동산 유통시장을 경색시키는 결과가 초래되게 되고 공인중개사업계의 타격도 심각하게 될 것입니다.
그다음 두 번째는 이 계약내용통지의무조항은 위헌의 소지가 있을 수 있습니다.
현재 정부에서는 부동산거래관리시스템을 구축해서 개인 간의 거래에 대한 검증을 실시하고, 취득세 등을 포탈한 경우에는 조세범으로 처벌함으로써 공인중개사를 통한 거래와 당사자 직거래 간의 조세 형평성 유지 및 공인중개사의 불이익을 방지한다고 합니다.
또 허위로 신고하거나 신고의무를 이행하지 않는 경우에는 조세범처벌법으로 처벌이 가능하다고 하고 있습니다. 그렇다고 한다면 공인중개사에게만 별도로 부동산중개업법에 처벌규정을 두는 것은 헌법상의 과잉금지원칙이라든지 비례공평의 원칙에 비춰볼 때 위헌문제가 제기될 수도 있을 것입니다.
그다음 세 번째는 계약내용통지의무가 과연 실효성이 있겠는가 하는 점입니다.
계약서검인신청제도가 현행대로 운영된다고 한다면, 원래 이 제도가 부동산투기 방지와 거래의 투명성 확보를 위해서 도입한 것이었지만 이 제도가 잘못 운영되고 있습니다.
즉 세부적인 계약내용을 모르는, 단지 법률적인 사무를 대리하는 변호사나 법무사 등에게 검인신청권을 주고 형식적으로 검인을 해서 실거래가의 검증이 안 되고 있기 때문에 그 도입의 취지를 달성하지 못하고 오히려 탈세를 조장하거나 방조하고 변호사나 법무사가 사건을 수임 받는 도구로 전락되고 있습니다.
사정이 이렇다고 한다면 무리하게 공인중개사에게 계약내용통지의무제도까지 도입해서 실거래가를 확보하기보다는 먼저 계약서검인신청제도를 개선하고 또 업계에서 운영하고 있는 부동산거래정보망 지원 등을 통해서 실거래가를 확보하는 노력을 먼저 해야 될 것으로 생각됩니다.
그다음 네 번째는 공인중개사제도가 붕괴되고 또 탈법이 조장될 가능성이 있습니다.
공인중개사가 신고를 하게 되어 조세부담이 늘어나게 되고 거래의 비밀이 누설된다고 한다면 중개 의뢰를 기피하게 될 것은 명약관화한 일입니다. 그러면 공인중개사들은 어쩔 수 없이 중개를 하고도 이것을 은폐하거나 또는 거래 당사자 자신도 중개 사실을 숨겨줄 것을 요구하는 등 탈법행위가 동원되게 되고, 그러면 거래 질서가 문란한 결과가 야기될 것입니다. 그렇게 되면 당초 공인중개사를 통해서 실거래가 DB 자료를 확보하고자 하는 정부의 입법목적도 달성되기 어렵게 될 것입니다.
그다음 지금까지 계약내용통지의무제도의 문제점에 대해서 말씀을 드렸습니다만 그래도 이 제도가 꼭 도입되어야 될 제도라고 한다면 대폭적으로 보완책을 강구하지 않으면 안 될 것입니다.그래서 보완할 점에 대해서 말씀을 드리겠습니다.
우선, 첫 번째는 당사자 신고의무가 법제화되어야 한다고 하는 점입니다.
현재 심상정 의원 외 9인의 의원이 부동산등기특별조치법중개정법률안을 발의해서 거래 당사자의 신고의무를 규정하도록 하고 있는데, 이와 같은 입법조치가 먼저 선행되어서 거래 당사자에게 신고의무가 부과되어야 될 것입니다.
그러고 나서 공인중개사에게 거래 내용을 통지하게 한다든지 또는 단지 거래 당사자의 신고의무를 대리해서 수행하도록 하는 쪽으로 방향을 잡는 것이 타당하다고 생각합니다.
그다음에 두 번째는 공인중개사의 처벌조항이, 허위통지한 경우에 500만 원 이하의 과태료, 허위 계약서 작성 시에는 3년 이하의 징역 2000만 원 이하의 벌금형을 과하고 있습니다마는, 공인중개사 자체가 실거래가를 신고하지 않더라도 아무런 수혜를 받고 있지 않음에 비추어 볼 때에 이것은 과중한 벌칙사항이기 때문에 당연히 삭제가 되어야 될 것입니다.
그다음에 통지내용을 축소하고 과세자료로 활용되는 것을 금지한다는 명확한 규정을 두어야 할것입니다. 그래서 실거래가 자료 확보 외의 목적으로 사용하지 않는다는 것을 명문으로 규정하고, 또 통지해야 될 내용도 당해 부동산의 표시와 실거래가에 관한 사항으로 국한해야 되고 거래 당사자의 인적사항 등에 대해서는 통지사항에서 제외를 시켜야 할 것입니다.
또 이와 같은 보완책과 더불어서, 어쨌든 간에 계약내용통지의무를 공인중개사가 지는 것이기 때문에 여기에 상응한 인센티브도 부여되어야 될 것입니다. 이것은 모든 공인중개사들이 염원하고 있는 사항입니다.
그래서 공인중개사법의 제정이라든지 또는 현행 부동산중개업법의 명칭을 공인중개사법으로변경하고 경․공매 입찰신청 대리권이 부여되어야할 것입니다.
또 계약서 검인신청권자를 공인중개사로 일원화하는 문제도 검토가 되어야 될 것이고, 또 지금까지 개선되고 있지 않은 불합리한 중개수수료제도도 개선되어야 되고, 중개보조원관리제도 등도 시급히 개선되어야 될 것입니다.
또한 공인중개사시험제도도 개선해서 적정 수의 전문성을 검증받을 수 있는 공인중개사가 배출될 수 있도록 해야 할 것입니다. 금번 15회 공인중개사시험의 사회적 문제도 결국은 공인중개사시험제도의 문제점에 기인한 예고된 사태라고 할 수 있을 것입니다.
김한길위원장김한길
고맙습니다.
수고하셨습니다.
잠시 양해 말씀 구하겠습니다.
오늘 회의에서 의결할 사항들이 있으므로 회의의 효율적인 운영을 위해서 공청회가 진행 중입니다마는 잠시 의사일정 순서를 변경하겠습니다.
진술인 여러분께 양해의 말씀을 드립니다.
 

3. 不動産仲介業法改正法律案(정부 제출)(계속)상정된 안건

4. 不動産仲介業法中改正法律案(허천 의원 대표발의)(허천․김양수․박세환․김석준․심재철․이인기․박승환․안택수․윤건영․진수희․이재오․유승민․정종복 의원 발의)(계속)상정된 안건

5. 不動産仲介業法中改正法律案(장경수 의원 대표발의)(장경수․조경태․김우남․송영길․박상돈․임종인․이호웅․김동철․장복심․김낙순․김낙성․우제창․김태년 의원 발의)(계속)상정된 안건

6. 不動産仲介業法中改正法律案(정장선 의원 대표발의)(정장선․김동철․주승용․김교흥․유필우․이강래․김부겸․이낙연․조경태․이호웅․이윤성․노영민․김맹곤 의원 발의)(계속)상정된 안건

7. 不動産仲介業法中改正法律案(김맹곤 의원 대표발의)(김맹곤․지병문․조경태․엄호성․한병도․김종률․구논회․박홍수․우제창․김원웅․황우여․박찬숙․김한길 의원 발의)(계속)상정된 안건

8. 不動産仲介業法中改正法律案(김영춘 의원 대표발의)(김영춘․김덕규․김원웅․김현미․김태년․노영민․노현송․백원우․신중식․안택수․양형일․이근식․정청래․조경태 의원 발의)(계속)상정된 안건

(17시24분)


김한길위원장김한길
의사일정 제3항～제8항 부동산중개업법개정법률안 등 6건의 법률안을 일괄해서 계속 상정합니다.
다음은 의사일정 제3항～제8항 부동산중개업법개정법률안 등 이상 6건의 법률안을 상정했습니다마는, 6건의 법률안은 2004년 12월 17일 제251회국회 제2차 건설교통위원회에 상정해서 대체토론을 거친 후에 공청회를 개최하기 위해서 전체회의에 계류시킨 법률안들입니다.
오늘 공청회를 마치는 대로 이상 6건의 법률안을 모두 법안심사소위원회에 회부하여 병합심사한 후 심사보고토록 하고자 하는데 이의 없으십니까?
(｢없습니다｣ 하는 위원 있음)
이의 없으시면 가결되었음을 선포합니다.
 

9. 간사개선의건상정된 안건

김한길위원장김한길
다음은 의사일정 제9항 간사개선의건을 추가 상정합니다.
이 안건은 그동안 우리 위원회 한나라당 소속 간사 위원을 맡아 수고해 주셨던 박혁규 위원님의 불가피한 사정으로 같은 당 소속 김병호 위원님을 새로 간사로 선임하려는 것입니다.
이와 같이 의결하고자 하는데 이의 없으십니까?
(｢없습니다｣ 하는 위원 있음)
가결되었음을 선포합니다.
새로 간사로 선임되신 김병호 위원님 간단한 인사 말씀 부탁드립니다.
 

o 간사(김병호)인사상정된 안건

김병호김병호위원
우리 건설교통위원회가 어느 상임위보다 가장 모범적이라는 칭송이 자자한 점을 깊이 유념해서 여러 위원님들을 위해서 열심히 뒷바라지하겠습니다. 많이 지도해 주시기 바랍니다.
김한길위원장김한길
고맙습니다.
한나라당 간사 위원께서 맡고 계셨던 법안심사소위원장 직도 새로 간사로 선임되신 김병호 위원님으로 선임하고자 하는데 이의 없으십니까?
(｢없습니다｣ 하는 위원 있음)
김병호 위원님이 법안심사소위원회 소위원장으로 선임되었음을 선포합니다.
계속해서 공청회에 들어가겠습니다.
최영진 대표님 진술해 주시기 바랍니다.
최영진진술인최영진
최영진입니다.
저는 정부가 제시했던 부동산중개업법 개정안에 대해 개인적으로 문제가 있다고 생각되는 몇 가지 부분만 골라서 간단하게 말씀드리겠습니다.
먼저 경․공매 관련업무 대행 업무입니다.
현행법에는 중개업자들의 경․공매 업무 대리가 불허되어 있고 개정안에는 그것을 허용하는 쪽으로 잡혀 있는데 이 부분에 대해서 법무부 대법원 등에서 반대하고 있는 것 같습니다.
그런데 그 반대 내용을 보면 내용을 제대로 파악하지 못한 데에서 나온 것이 아닌가 생각됩니다. 경․공매 업무는 법률적 절차도 중요하지만 부동산의 가치나 분석에 대한 내용이 더 중요하지 않느냐 생각합니다.
입찰에 참여하는 사람들은 물건을 낙찰 받으려는 데에 목적이 있는 것이 아니라 낙찰 받고자 하는 물건의 재산적 가치, 투자적 가치가 얼마나 되느냐 하는 쪽에 더 무게가 있기 때문에 중개업자들의 업무 대행은 전혀 차질이 없다고 봅니다.
물론 법무부나 대법원에서 지적하고 있는 법률적 전문 지식이 다소 덜할지 모르겠습니다마는 노하우를 요하는 것은 아니기 때문에 어느 정도의 교육과…… 관련 업무에 참여하려는 중개업자들은 얼마든지 인지하고 취득할 수 있는 내용들이라고 생각합니다. 그래서 그런 법률적 내용도 중요하겠습니다마는 제대로 분석을 못해서 하자가 나왔을 때 오히려 고객에게 피해를 줄 수 있지 않나 생각합니다.
다음은 중개업자의 계약내용 통지 의무입니다.
이것은 앞에서 진술인들이 많이 말씀하셨기 때문에 개인적인 견해만 간단히 말씀드리겠습니다.
중개 거래시장의 이중계약서 등 잘못된 관행을 바로잡고 실제 거래된 금액에 대한 과세를 해서 부동산 시장을 안정시켜보겠다는 것이 이 법률개정안의 취지가 아닌가 생각됩니다. 그런 차원에서 봤을 때 이미 선진국들도 여러 가지로 방안이 서 있습니다마는 실거래가액을 중심으로 과세가 일어나고 또 그에 따른 어떤 조치도 취해지는 것으로 알고 있습니다.
물론 중개업소들은 실거래가액 계약 통지를 의무화했을 때 시장 위축이라든가 절차의 번거로움이나 수요자들의 직거래 선호 등의 이유를 들어 반대하고 있고 그런 문제점도 있을 수 있다고 봅니다마는 면밀히 검토해서 개선하면 시행하는 데 별 어려움은 없지 않나 판단됩니다.
다만 실거래의 노출로 거래 당사자들의 세금이 일시에 증가하는 문제는 세율 조정 등을 통해서 갑작스런 부담을 덜어주면 되지 않을까 봅니다.
특히 개인 간의 거래 증가로 인해 업역 축소에 대한 우려가 나옵니다마는 개인 간의 거래에 대해서도 거래가에 대한 적정 여부를 철저히 따질 경우에는 개인 간의 거래가 그렇게 크게 일어나지 않고, 물론 앞으로 인터넷이나 여러 가지 시대적 상황에 따라서 개인 간의 거래가 일어나는 것에 대해서는 막을 수 없겠습니다마는 중개업자의 계약 통지 의무가 활발하게 일어나는 개인 거래를 막을 수 있다고 생각됩니다.
다만 통지 의무를 제대로 못했을 때 중개업자에 대한 벌칙사항이 너무 과하지 않은가 하는 지적도 있는데 그렇게 생각됩니다. 혜택 준 것은 별로 없는데 잘못 이행했을 때 과다한 벌칙은 다소 문제가 있지 않나 생각됩니다.
(김한길 위원장, 김병호 간사와 사회교대)
다음은 계약금 등 반환 채무 이행 보장 관련한 내용입니다.
거래의 안전성 확보를 위해서 에스크로제를 도입하려는 모양인데 아직 우리 입장에서는 수요자들의 거래 관련 비용이 증가할 우려가 크고 절차도 번거로워서오히려 수요자들의 부담을 줄이면서 간단하게 처리할 수 있는 원스톱 처리 방안을 강구할 필요가 있지 않나 생각합니다.
중개수수료에 대한 언급이 나오는데 주거용과 비주거용을 구분해서 중개수수료를 결정하는 방법을 정하겠다는 취지가 나옵니다마는 이와 관련해서 그렇다면 중개 방법의 다양화도 같이 고려되어야 하지 않을까 생각합니다.
예를 들면 주택이 아닌 대형 빌딩 거래의 경우에는 중개업소 뿐만 아니라 국내 컨설팅 업체들도 수행하고 있는 사실을 봤을 때 이런 것들도 제도권으로 집어넣어서 여러 가지로 따져볼 필요가 있지 않느냐 생각됩니다.
그래서 중개업자들의 이런 컨설팅 업무 등을 통해 부가가치를 높이는 것 말고 순수하게 거래 알선을 통해서 수수료를 올리는 방안은 오히려 수요자들의 부담을 증가시키는 것이 아닌가, 특히 중개업소의 공급 과잉에 따른 채산성 악화 요인을 소비자들에게 전가하는 것은 논란의 여지가 있다고 판단됩니다.
다음은 중개업협회의 공제사업 관련입니다.
현재 개정안에는 보험회사의 공제사업을 허용하는 내용이 나오고 또 공제사업에 관한 감독이 강화됐다고 나옵니다. 지금 협회에서 공제조합 업무를 하고 있는데 협회에서 일단 공제기관을 독립해서 운용하면 큰 문제는 없지 않을까 생각됩니다.
실거래 가격 확보 문제는 중개업자의 계약내용 통지 의무와 맥을 잇습니다마는 어떤 방법으로든 부동산 시장의 투명화를 위해서는 실거래 가격을 구축해서 주택을 통해서, 또는 부동산을 통해서 불로소득을 얻는 폐단은 일단 방지해야 되지 않을까 생각합니다.
주택도 문제지만 토지 같은 경우에는 아무런 부가가치도 없는데 가격이 끊임없이 올라가는 것은 우리 경제에 막중한 문제가 된다고 생각합니다.
이상입니다.
김병호위원장대리김병호
수고하셨습니다.
다음은 서진형 팀장님 진술해 주시기 바랍니다.
서진형진술인서진형
전국부동산중개업협회의 서진형 박사입니다.
부동산중개업법 개정안의 문제점과 개정 방향에 대해서 간단히 진술하도록 하겠습니다.
먼저 실거래가 통지제도인데 이 실거래가 통지제도는 지금 많은 국민들 사이에 이슈화되고 있습니다. 실거래가를 기준으로 해서 공평 과세의 기반을 구축하겠다는 총론에는 누구나 반대할 사람이 없습니다. 그러나 방법론에 있어서 사실은 많은 문제점을 띠고 있다는 것입니다.
그래서 여러 가지 문제점을 살펴보면 이러한 실거래가 중심의 과세를 하게 되면 거래세율을 아무리 낮춘다고 하더라도 거래세의 급격한 증가를 가져오게 되어서 국민들의 조세 부담이 늘어날 수밖에 없다는 것이지요.
그리고 실거래가 통지 의무를 행위당사자가 아닌 단순 알선을 하는 중개업자에게 부여하는 것은 행정편의주의적 발상이고 위헌적 요소가 있을 수밖에 없다는 것입니다. 왜냐하면 살인 행위를 한 당사자보다는 목격자를 처벌하거나 신고 의무를 부과해서 처벌하겠다는 것은 사실 어불성설이라는 것입니다. 그리고 거래 당사자에게 신고 의무를 부과하지 않은 것도 상당히 많은 문제점으로 대두되고 있습니다.
그래서 이러한 부동산 거래계약서의 검인신청권자인 거래 당사자라든지 변호사, 법무사, 중개업자 중에서 중개업자에게만 통지의 의무와 제재규정을 두는 것은 문제라는 것이지요.
그리고 전문직업인의 경우에는 업무상 취득한 비밀을 누설하지 아니한다는 법 정신에 위배된다는 것입니다.
그래서 이러한 여러 가지 문제점이 있는데도 불구하고 이러한 실거래가 통지제도가 부득이하게 필요하다면 최소한 다음과 같은 개선 방향들이 법 개정 방향에 반영이 되어야 하지 않겠느냐 생각합니다.
그래서 개선 방향을 살펴보게 되면 먼저 조문 내용의 조정입니다.
법안에 보면 “계약내용통지의무”라고 되어 있습니다. 사실 계약내용 통지 의무라고 하면 중개업자가 거래한 계약 내용을 모두 시․군․구에게 통보한다는 법 취지를 나타내고 있습니다. 해서실거래가를 확보한다는 취지에 맞추어서 거래정보통지라든지 이러한 쪽으로 법 정신에 맞게 완화시킬 필요성이 있지 않느냐, 그리고 통지 내용도 정부에서 추진하고 있는 실거래가 구축시스템에서 요구하고 있는 바와 같이 최소한 대상토지에 대한 정보, 가격, 계약체결일 이러한 것들로 한정하게 되면 시장에서 그러한 거부감들을 충분히 해소할 수 있지 않겠나 보고 있습니다.
다음은 형평성 실효성 위헌성의 확보 방안입니다.
거래 당사자에게도 당연히 이러한 신고 의무를 부과해야 한다는 것이지요. 그리고 검인신청권자인 변호사라든지 법무사, 거래 당사자에게도 모두 신고 의무는 당연히 부과해야 하지 않겠느냐 생각합니다.
세 번째로 정부에서는 실거래가를 파악하기 위한 자료를 구축한다는 목적을 주장하면서도 법조문을 보게 되면 “과세자료로 활용한다”고 명시가 되어 있습니다. 그래서 이것은 과세 자료로 활용하는 것이 아니라 실거래가 확보를 위한 제도라는 사실을, 제도 도입의 목적을 법에 반드시 명시해야 된다는 것입니다.
그리고 벌칙규정 완화 또는 삭제 방안을 마련해 주어야 합니다. 행위주체 당사자가 아닌 중개업자에게 신고 의무를 부과하게 되면 그에 따르는 벌칙조항, 그러니까 3년 이하의 징역이나 2000만 원 이하의 벌금은 최소한 삭제되어야 되지 않겠느냐, 그리고 과태료 조항도 최대한 낮추어서 행정처분이라든지 이런 것만으로도 충분히 법의 실효성을 확보할 수 있다고 봅니다.
다음 시행 시기의 유예 필요성입니다. 이러한 제도가 갑자기 도입되면 시장에 큰 영향을 미치게 됩니다. 따라서 이 제도는 당분간 유예를 해서 어느 정도 정착기간을 두어야 하지 않겠느냐 보고 있습니다.
다음 거래 당사자에게 신고의무부과제도 도입과 동시 시행되는 부칙조항을 마련해서 거래 당사자에게도 신고 의무를 부과하고 당연히 중개업자에게도 신고 의무를 부과하는 방안이 마련되어야만 법의 형평성 차원에서 합리성이 있지 않겠느냐 하는 주장을 합니다.
다음 경․공매 대상 부동산의 입찰대리 허용입니다.
지금 경․공매 대상 부동산의 입찰대리 허용 문제는 사실 입법예고 과정에서 입찰대리까지 허용되었다가 법제처 심의 과정에서 취득․알선으로 바뀌었습니다. 물론 의원입법으로 입찰대리 허용까지 안으로 올라와 있습니다.
이 경․공매 대상 부동산의 입찰대리의 경우는 법률적 분석 업무와 부동산 시장가격 분석 업무로 크게 두 가지로 나눌 수가 있습니다. 그래서 법률적인 부분은 법무사나 변호사가 할 수 있습니다. 그러나 변호사나 법무사는 시장가격 분석 전문가는 절대 아닙니다.
경매 부동산의 가장 큰 장점이 뭡니까? 결국 저가의 부동산을 취득할 수 있다는 것이지요. 그래서 부동산 시장가격 분석 전문가인 부동산 중개업자에게 당연히 이러한 경․공매 대상 부동산의 입찰대리 업무가 허용되어야 할 것으로 봅니다.
그래서 이렇게 중개업자에 의한 경․공매 대상 부동산의 입찰대리가 허용이 된다면 일반 국민들도 경․공매 서비스 업무를 원활하게 지원받을 수있고 차별화된 서비스를 받을 수 있지 않겠는가 보고 있습니다.
다음은 자격시험 시행기관 변경입니다.
지금 부동산중개업법에서는 공인중개사 자격시험의 시행기관을 특별시장, 광역시장, 도지사로 규정하고 있습니다. 그러나 다른 국가공인자격의 경우는 각 시․도지사가 시험을 시행하는 경우가 없습니다. 그래서 당연히 건설교통부장관으로 자격시험 시행기관을 변경해야만 이러한 국가공인자격의 공신력을 제고할 수 있다고 봅니다.
다음 부동산 중개수수료에 관한 위임규정 변경입니다.
지금 개정안을 보면 주택의 경우는 시․도 조례로 정하고 비주거용의 경우에는 건설교통부령으로 정한다고 되어 있습니다. 그래서 중개수수료의 어느 부분은 건설교통부령으로 정하고 어느 부분은 시․도 조례로 정한다는 것은 법의 형평성에 절대 맞지 않습니다.
그래서 이것을 각 시․도별로 나눌 것이 아니라 건설교통부령으로 정해서 전국을 통일함으로 해서 어느 정도 거래 당사자의 분쟁이라든가 국민들의 혼란을 막을 수 있지 않겠나 보고 있습니다.
다음 연수교육 실시 의무화입니다.
규제개혁 차원에서 중개업자에 대한 교육규정이 모두 폐지가 되고 사전 교육에 관한 규정만 있습니다. 물론 연수교육의 경우에는 연수교육을 실시할 수 있다는 임의규정이 있습니다. 그러나 이러한 임의규정만으로는 법의 실효성을 절대 거둘 수 없다는 것이지요.
부동산과 관련된 관련 공법이 약 170여 개가 됩니다. 이러한 관련 공법들은 시대적 상황에 따라서 항상 변화되고 개정됩니다. 이러한 법률들을 중개업자들이 철저히 교육을 받아야만 국민들의 재산권을 보호할 수가 있습니다. 그래서 이러한 교육제도가 하루빨리 마련되어야 되지 않겠느냐 보고 있습니다.
다음은 협회 설립 의무화입니다.
이것도 규제개혁 차원에서 협회가 여러 개 설립할 수 있도록 개정되었는데 이렇게 경쟁체제로 도입할 것이 아니라 하나의 단일 협회를 마련해서 중개업자의 적절한 규율이라든지 자율, 정화 이러한 것들을 강력하게 실천할 수 있도록 법안에 마련되어야 되지 않겠는가 보고 있습니다.
다음 업무보증기관 추가 문제점입니다.
지금 기존 법률안에서는 업무보증기관을 보증보험, 공탁, 협회에서 운영하는 공제 이 세 가지 중의 하나에 업무보증을 설정하도록 되어 있습니다. 이 업무보증제도라는 것은 사실 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위한 하나의 제도이지요. 이러한 업무보증제도는 사실 상호부조의 성격을 띠고 있습니다.
이번 개정법률안을 보면 보증보험회사는 삭제가 되고 보험회사가 추가되었습니다. 그런데 이러한 상호부조의 성격을 띠고 있는 업무보증제도를 일반 보험회사, 즉 거대 공룡과 개미의 성격을 띠고 있는 협회와 경쟁을 하라는 것은 시장의 형평성에 절대 맞지 않습니다.
지금 일본의 경우에도 업무보증제도를 공탁이라든지 협회 공제라든지 둘 중의 하나를 채택해서 들도록 되어 있습니다. 그런데도 불구하고 이러한 제도를 도입한다는 것은 상당한 문제점이 있다고 보고 있고요.
지금 47페이지를 한번 보시게 되면, 관련 전문 자격사의 제도 비교가 있습니다. 공인회계사 이외의 다른 전문 자격사들은 이러한 보험회사 규정이 없습니다. 그렇지요?
그런데 중개업자에게 이러한 보험회사를 추가하는 것은 상당히 문제가 있다는 것입니다.
그래서 이러한 많은 문제점들이 이번의 법 개정에서 충분히 반영되어야 되지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.
감사합니다.
김병호위원장대리김병호
수고하셨습니다.
마지막으로 류해웅 부원장님 진술해 주시기 바랍니다.
류해웅진술인류해웅
류해웅입니다.
저는 오늘 중점적인 개정사항이 될 수 있는 검인계약서제와 계약내용 통지의무제도의 관계를 중심으로 말씀드릴까 합니다.
첫 번째로 검인계약서제를 도입할 당시의 목적과 지금의 운영실태가 어떠한가 하는 지적을 해 보겠습니다.
우리가 검인계약서제를 도입할 당시에는 거래 정보를 파악함으로써 미등기 전매를 방지해서 투기를 억제한다는 것과 국민의 재산권을 보호한다는 차원에서 도입했습니다.
그리고 정책적으로 본다면 거래 사실이나 거래 정보를 노출시킴으로써 관련 조세의 과세표준을 현실화하고, 투기 소득이 조세로 흡수됨으로써 투기를 억제하고, 나아가서 거래 질서를 확립할 수 있다는 기대를 가졌습니다.
그런데 검인계약서제도는 실제와 상황이 많이 달랐지요. 그래서 우리는 이것을 이중 계약서의 문제로 지적하고 있습니다. 그것은 앞에서 많이 토론해 주셨으니까 제가 그에 대해서는 다시 설명을 드리지 않겠습니다.
결과적으로 나타나는 것은 실거래 가격 정보를 확보할 수가 없고, 부동산 거래 정보가 부정확하기 때문에 탈세와 투기 방지 효과가 없다는 것입니다.
그렇다면 검인계약서제도의 문제점을 어떻게 해야 되겠는가 하는 것을 검토해야 되는데, 이와 같이 검인계약서제도 자체가 거짓 정보를 정당화시킨다는 것을 문제점으로 지적할 수 있다면 이것을 우리가 고쳐 나가야 되지 않겠느냐, 그러면 왜 고치지 못하느냐 하는 문제가 일단 지적될 수 있을 것 같습니다.
그런데 이 제도 자체가 현실에 부합되지 못하는 점이 있습니다. 왜 그런가 하면 검인 자체는요건만 구비하면 시장․군수가 전부 다 검인을 해주어야 됩니다. 그렇기 때문에 심사권이 없다는 것이지요. 그것이 등기제도와도 맞물려 있습니다. 그래서 이것을 오늘날 우리 검인제도의 한계점으로 지적할 수가 있고요.
또 이러한 것이 계약자유의 원칙에 위배되어서 검인계약서제도는 폐지되어야 된다는 주장이 있습니다.
그런데 거슬러 올라가 보면 검인계약서제도 전에 관인계약서를 썼습니다. 이 제도를 도입할 때 어떻게 했는가 하면 서식을 전부 다 복제해서 비치하면 중개업소에서 가져가서 활용하고, 그 서식에 따라서 작성된 계약서를 인정하자고 하는대안도 나왔습니다. 그때도 일련번호가 붙은 복제용지를 수령해서 검인을 하는 사전검인방안을 제안한 바가 있는데 도입되지 못했습니다. 그것도 역시 사적 자치의 원칙과 계약자유의 원칙에 위배된다는 한계를 지니고 있다는 지적을 받아 왔습니다.
그래서 보면 현행 검인계약서제도보다는 사전검인방안이 훨씬 더 효과적인 방안이라는 것은 알 수 있지만 그것도 여러 가지 법적 한계를 지녔기 때문에 도입되지 못해서 이번에 정부로서는 이러한 문제를 타개하기 위해서 계약내용 통지의무를 제도화하는 방안을 제안했습니다.
그러면 여기에서 우리가 검토해야 될 것은 검인계약서제와의 관계입니다.
검인계약서제도의 문제를 해결하는 수단의 하나로 계약내용 통지의무를 제안했는데 과연 그것이 타당하냐 하는 문제가 되겠습니다.
그러면 먼저, 검인계약서제와 계약내용 통지의무 이 2개를 병행하는 문제를 생각해 볼 수 있는데, 저는 검인계약서제는 폐지하고 계약내용 통지의무로 일원화해 나가야 되지 않겠느냐 생각합니다.
그러면 왜 중개업자가 거래내용을 통지해야 하는가 하는 문제가 있습니다. 거기에 대해서 저 나름으로 여러 가지를 생각해 볼 때 정책적인 관점에서 본다면 중개업자가 계약내용을 통지하는 것이 가장 능률적이지 않겠느냐?
그렇다면 왜 중개업자가 이것을 반대하느냐 하는 것에 우리가 의문을 가질 필요가 있는데 여러 가지 내용으로 반대하는 자료를 볼 수 있습니다마는, 우선 입법에서 진의가 무엇인가 하는 것부터 우리가 알아야 되겠다는 것입니다.
이것을 헌법적으로 본다면 국가는 경제정책을 위해서 규제를 가할 수 있다고 하는 헌법 규정도 있고요. 저는 국가가 자격자에 대해서는 책임과 의무를 부과할 수 있는 권한이 있는 것으로 해석하고 싶습니다. 이제 중개업자에 대해서도 계약내용 통지의무를 부과하는 것은 정당하다고 봐야 되겠다는 생각이고요.
그러나 여기에서 중개업자의 반발이 과연 정당한가, 그리고 그러한 반대에 이유가 있다면 어떻게 해소할 것인가 하는 문제에 대해서는 좀더 검토해 봐야 되겠다는 생각을 가지고 있습니다.
그다음에 개인 간 거래금액에 대한 적정성 검증실시에 대한 제안이 있는데, 저는 검증실시를 위해서 부동산거래관리시스템을 구축하고 검인신청 시 거래금액의 적적성 여부를 자동 검증하도록 하는 것이 상당히 바람직하다고 생각합니다.
그런데 문제는 뭐냐 하면 적정성의 판단이 지나치게 엄격하면 계약자유의 원칙에 반하는 결과가 될 것이고, 반대로 느슨하게 되면 제도의 실현효과가 떨어질 것이 아니겠느냐? 그래서 이러한 제도를 우리가 도입할 때는 어느 수준으로 할 것인가를 정해야 될 것이다 하는 생각을 하고 있습니다.
세 번째, 조세 부담의 증가문제를 생각할 수 있는데 세 부담이 크게 증가할 우려가 있다고 하는 것은 누구나 지적할 수가 있습니다.
그러나 우리가 등록세 세율을 3%에서 1.5%로 이미 내렸습니다. 그런데 앞으로 주택가격공시제도가 도입되어서 거래세라든가 보유세가 사실상 상당히 올라갈 것이라고 하는 것은 일반적으로 알고 있는 상식인데, 한 분석결과에 의하면 우리가 주택가격공시제도만 이렇게 개편된다면 조세 부담이 어떻게 되겠느냐? 약 70%가 증가할 것인데 우리가 여기에서 등록세를 하향 조정했기 때문에 실질적으로 한 20%의 증가에 그친다고 분석결과가 나온 것이 있습니다.
그런데 정부는 추가 세율인하를 추진하고 있기 때문에 이것은 인상폭이 더 줄어들 것이라고 내다볼 수 있겠습니다.
그다음은 벌칙규정의 문제로 저도 똑같은 생각을 하는데요. 여기에서는 행정형벌은 제외하고 질서벌 쪽으로 가는데 질서벌을 과태료로 한다고 할 때 상습적인 위법행위를 어떻게 방지할 수 있을 것이냐 하는 것도 고려되어야 되겠다고 생각해서 위반횟수에 따라서 차등 적용하는 방안도고려하고, 허위․이중 계약서 작성에 대해서는 행정형벌 대신에 업무를 정지시킨다거나 등록 취소와 같은 행정처벌을 하는 것이 바람직하다고 생각합니다.
마지막으로 중개업자의 반대에 대해서 저 나름으로 몇 가지만 언급을 해 보겠습니다.
거래량이 급감하고 환금성 저하와 자산가치의 하락 등으로 국민경제에 악영향을 초래할 것이다, 저는 한마디로 이유가 없지 않느냐? 그것은 이유로서 성립이 어렵다는 생각을 갖고 있고요.
거래계약내용 신고를 회피하기 위한 당사자 간 직거래가 급증하면 중개업계가 고사할 것이라고 하는데, 직거래의 한계가 있기 때문에 그것은 우려할 것이 아니지 않느냐 하는 생각을 하고요.
계약자유의 원칙과 자기책임의 법리에 위배된다고 하는데 계약내용의 통지가 계약자유의 원칙에 위배되는 것이 아니며 중개업자의 무과실에까지 책임을 지우는 것은 아니라고 생각합니다.
그다음에 계약서 작성 및 검인신청을 반드시 중개업자를 통해서 의무화하자는 의견도 있는데, 이것은 사적 자치의 원칙에 반하는 것이라고 저는 보고 있습니다.
마지막으로 말씀드릴 것은 계약내용의 통지의무에 의한 가격정보의 확보는 부동산정책의 기저가 되어야 한다고 저 나름으로 생각하고 있습니다.
마치겠습니다.
김병호위원장대리김병호
수고하셨습니다.
이상으로 다섯 분 진술인의 진술이 모두 끝났습니다.
마지막으로 오늘 공청회의 진술인으로 사전에 선정은 되지 않았지만 대한변호사협회에서 오늘공청회와 관련해서 의견 개진 요청이 있었습니다.
따라서 위원장이 간사 위원들과 협의한 결과 진술인에 대해서 약 5분 정도 발언할 기회를 주기로 했습니다.
위원 여러분, 양해해 주시겠습니까?
(｢예｣ 하는 위원 있음)
이의 없으시면 대한변호사협회에서 오신 분, 앞으로 나와서 자리에 앉아 주시기 바랍니다.
대한변호사협회의 성민섭 기획이사님을 소개합니다.
그러면 성민섭 기획이사님, 대한변호사협회를 대표해서 5분간 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
(◯성민섭 방청석에서 - 먼저, 일정에는 없었지만 저희가 공청회가 열리면 기회를 달라고 미리 여러 차례에 걸쳐서 부탁을 드렸습니다.
그런데 저희가 어제 오후가 되어서야 오늘 공청회가 있다는 사실을 급하게 알아서 미처 준비하지 못하고 나왔기 때문에 두서없이 간단하게 말씀드려도 양해해 주시기 바랍니다.
어쨌든 진술의 기회를 주셔서 감사합니다.
공인중개사는 일반 국민들과 가장 가까이 있는 대표적인 전문 자격인입니다. 부동산중개업법은 대부분의 국민들에게 전 재산이라고 할 수 있는 주택 또는 부동산 거래를 담당하는 직업인들입니다. 따라서 부동산중개업법의 내용은 일반 국민들의 이해관계에 직접적인 영향을 미치게 되어 있습니다.
저희 대한변협이 부동산중개업법중개정법률안뿐만 아니라 현행 부동산중개업법에 대해서 근본적인 문제 제기를 하고 있는 이유는 바로 이런 이유 때문입니다.
혹시 이것에 직역 다툼이 있는 것이 아니냐라는 말씀이 있을까봐 미리 말씀드리지만 ‘이런 식으로 부동산중개업법이 개정된다면 부동산과 관련한 소송이 많이 늘 것이다. 따라서 변호사들이 마다할 이유가 없다’는 생각도 들지 않는 것이 아닙니다.
그렇지만 공익단체인 대한변협이 일반 국민들의 이해관계에 직접 영향을 미치는 이런 문제에 침묵할 수가 없기 때문에 이 자리에 나왔다는 것을 말씀드립니다.
쉬운 것부터 먼저 말씀드리겠습니다.
지금 일부에서 ‘공인중개사법’으로 법률 명칭을 바꾸자는 요청과 논의가 있는 것으로 알고 있습니다. 그렇게 말씀하시는 분들의 주장에 나름대로 일리가 있다고 생각합니다.
부동산공인중개사법이라면 얼마든지 동의할 수 있습니다. 현행 부동산중개업법은 중개 대상물의 범위가 부동산과 그에 관련되는 물권에 한정되어 있지 않습니다. 대통령령으로 중개 대상물의 범위를 얼마든지 늘릴 수 있는 상황이거든요. 그런 상황이라면 다른 직업군과의 충돌에 따른 입법체계의 혼란이 충분히 예상됩니다. 이런 상황에서 공인중개사법으로 하고 중개 대상물의 범위를 무한정 늘리는 것은 문제가 있다고 지적을 하고 싶습니다.
두 번째, 아까 시기상조라는 말씀이 계셨습니다마는, 에스크로(escrow) 업무를 공인중개사들에게 허용하는 부분에 대해 말씀드리겠습니다.
에스크로 업무는 기본적으로 부동산 거래에 있어서 매매 당사자인 매도인과 매수인 상호 간에 신뢰하지 못하는 경우 그 계약이 이행될 때까지 공인중개사의 명의로 돈을 원칙적으로 금융기관에 예치하는 제도입니다.
그런데 우리나라 판례의 가장 많은 부분이 계약이 제대로 이행되었느냐 이행되지 않았느냐, 해제되었느냐 해제되지 않았느냐 하는 분쟁입니다.
계약이 제대로 이행되었는지 해제되었는지 하는 부분은 법률 전문가들도 때때로 판단을 그르치는 부분이고, 대단히 고도의 법률적인 판단을 요하는 부분입니다.
그리고 에스크로 업무는 어디까지나 공적인 신뢰를 대단히 요하는 업무라고 생각합니다. 그래서 이 부분을 공인중개사에게 막연히 허가한다든지……
더구나 이번 개정안을 보면 수수료를 받을 수있도록 되어 있어요. 이것은 어떤 의미가 있느냐? 지금도 부동산의 이용․개발에 관한 상담 권한을 법인인 중개업자에게 허용하면서 일반 국민들은 중개수수료인지 컨설팅 피인지도 모르고 돈을 내는 경우가 왕왕 있습니다. 사실상 기존의 중개수수료율을 법정화한다고 해서 막을 수 있는 부분이 아니라는 것이지요.
그런데 에스크로 제도를 도입하고 거기에 따른 실비를 수령하는 차원에서 된다면 일반 국민들의 전 재산이라고 할 수 있는 돈을 과연 그렇게 맡길 수 있는 것인지, 더군다나 돈까지 주어 가면서 할 수 있는 것인지, 그런 고도의 법률적인 판단을 공인중개사에게 맡기는 것이 과연 타당한지, 이 부분에 대해서 좀더 면밀한 검토가 있어야 될 것이라고 생각합니다.
그다음에 조금 전에 여러 차례 얘기가 나왔습니다마는, 경매․공매 대상 부동산에 관한 입찰대리 권한을 달라, 지금도 입찰대리만 못할 뿐이지 규정에는 권리 분석, 취득의 알선을 다 할 수 있도록 되어 있어요.
그런데 아까 법률적인 판단이 사소한 것이라고 말씀하셨습니다마는, 지금 배당이의 사건이 굉장히 많습니다. 무슨 얘기냐? 경매 대상 부동산은 항상 법적으로 문제가 있는 것입니다. 거기에 대한 올바른 판단 없이 경매에 참여할 수 없게 되어 있습니다.
다시 말하면 부동산 권리 분석 또한 상당히 수많은 판례가 남아 있을 정도로 고도의 법률 사무인데 이것을 공인중개사에게 허용하는 것이 과연 바람직한 것인가 하는 부분도 문제라고 생각합니다.
여기에서 얘기를 마치겠습니다.
저희의 의견을 상세히 정리한 것을 각 위원님들께 제출해 놓았습니다. 참고해 주시고요.
아무쪼록 이 부분은 단순한 직역 간의 다툼으로 이해하지 말아 주셨으면 좋겠습니다.
일반 국민들의 생활과 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 것이기 때문에 법률 개정은 특정 직업군의 이익을 위해서가 아니라 일반 국민의 이익을 위한 방향으로 이루어져야 한다고 생각합니다.
감사합니다.)
수고하셨습니다.
그러면 이상으로 진술인들의 의견 진술을 마치고 다음은 질의․답변 순서입니다. 질의․답변은 일문일답 방식으로 진행하도록 하겠습니다.
효율적인 회의진행을 위해서 질의는 5분 이내에 요점 위주로 해 주시고, 시간 내에 답변을 듣지 못한 사항에 대해서는 질의를 끝낸 뒤에 일괄해서 답변을 듣도록 하겠습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 질의하실 위원님은 답변하실 진술인을 특정하여 주시기 바랍니다.
그러면 먼저, 안택수 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
안택수안택수위원
오늘 좋은 말씀을 많이 해 주셨습니다.
특히 김학환, 서진형 두 발표자님께 감사를 드립니다.
제 질의는 두 분에게 공통되는 것입니다마는, 답변은 김학환 소장님께서 해 주시기를 바랍니다.
저는 국회의원입니다마는, 저도 이제까지 살아오면서 집을 옮길 때마다 부동산 거래를 적지 않게 해 온 경험이 있습니다.
김학환 소장님은 28쪽에서 “거래협력자에 불과한 공인중개사에게 과도한 행정형벌과 행정처분을 동원하여 강제적으로 실거래가를 확보하고자 하는 것은 행정편의주의적인 발상”이라고 문제를 제기하셨습니다. 일견 일리가 있는 주장이라고도 생각됩니다.
그러나 제 자신이 느끼기에는 우리 사회가 지금 각 부문에서 투명성을 제고하고, 공정성․객관성 및 합리성을 추구해 나가는 사회 발전의 끊임없는 지속적인 흐름에서 보면 이 주장은 공인중개사의 지나친 자기중심적인 주장이 아닌가 하는 의아심을 떨칠 수가 없습니다. 이 부분은 바로 공인중개사들의 도덕성의 문제입니다.
그래서 실거래가를 확보하는 데 공인중개사가 빠지면, 이것은 어떻게 보면 이익은 공인중개사들만 취하고 실거래가는 실거래 당사자들만 신고를 해서 실거래가를 나타내도록 하자는 주장을 하신 것은 좀 지나친 것이 아닌가, 도덕성이 결여된 판단이 아니신가 하는 생각을 갖습니다.
여기에 대해서 어떤 견해를 가지고 계신지 솔직하게 한번 말씀해 주시지요.
김학환진술인김학환
저 자신도 공인중개사가 실거래가에 관한 정보를 제공하는 주체로서의 역할을 해야 된다고 보고 있습니다. 그것을 반대하는 것은 아닙니다.
다만 지금 문제가 된 실거래가 자체가 왜곡되고 있는 현상의 원인이 공인중개사에 의해 행해지는 것이 아니고 아까도 여러 번 나왔듯이 계약서검인신청제도 내지 검인과정에서 발생하고 있는 것입니다.
그래서 국민들이 당연히 실거래가로 계약서도 작성해야 되고 신고를 해야 된다는 여건 내지 환경이 다른 제도 개선과 더불어서 병행되고 나서 그때 공인중개사에게 계약내용 통지의무 내지 신고제도를 부과하는 것이 형평에 맞다는 것입니다.
그것이 된다는 전제하에서 공인중개사는 당연히 실거래가에 관한 자료를 가장 많이 가지고 있고 알고 있는 자이기 때문에 국가에 대해서 그런 자료를 제공해 주고 협조해야 될 의무가 있다고 생각됩니다. 저는 그런 차원에서 말씀드린 것입니다.
안택수안택수위원
그래요, 이해는 갑니다.
부동산 거래에 있어 매도자와 매수자도 중요한 당사자입니다마는, 그렇지 않습니다.
우리들이 경험해 보면 공인중개사들이 사실상 매매를 주도하지 않습니까? 오히려 값을 깎아 주기도 하고, 또 파는 사람한테는 값을 올려 주기도 하고 사는 사람에게는 값을 깎아 주기도 하고 아주 주도적인 역할을 하시는 분들인데, 이분들이 자기는 쏙 빠지고 매도자와 매수자만 실거래가격을 신고해라 이렇게 하시는 것은 전문 자격인으로서의 사회적인 책임, 사회적인 의무를 스스로 경시하고, 아니면 거기에서부터 도피하고자 하는 것이 아닌가, 이런 생각을 하는 것입니다.
그리고 저도 검인계약서 경험 있습니다. 이것 다 경험이 있을 것입니다.
이중계약서, 저는 이중계약서는 잘 모르겠습니다. 그것은 경험상 모르겠습니다마는, 그것을 다 속속들이 알고 있는 것은 공인중개사들입니다.
그래서 저는 공인중개사들이, 지금 우리 사회의 흐름이, 세상이 좀더 투명해지고 공정하고 객관성이 있고 합리화되는 이런 과정에, 그것을 일부에서는 개혁이라고도 말씀하겠습니다마는 저는 그렇지 않다고 봅니다. 이런 노력은 과거로부터 지금까지 부단하게 지속되어 왔습니다.
이런 문제에 있어서 공인중개사 사회에서도 좀더 가슴을 열고 받아들일 수 있는 그 폭을 확대해 주시기를 저는 진심으로 바랍니다.
고맙습니다.
김병호위원장대리김병호
수고하셨습니다.
다음은 박상돈 위원님 질의해 주십시오.
박상돈박상돈위원
박상돈 위원입니다.
먼저 김학환 진술인과 서진형 진술인에게 묻겠습니다.
아까 김정호 진술인께서 기본적으로는 실거래 통지의무에 원칙적으로 찬성하시면서 대신 거래내용 미통지 시에 500만 원 이하의 과태료로 되어 있는 것을 하향조정으로 처벌조항을 완화하는방안, 그리고 허위 또는 이중계약서 작성 시에 징역이나 벌금형으로 되어 있는 것을 등록 취소 또는 업무 정지로 대체하는 방안을 검토할 필요성이 있다는 요지의 말씀을 하셨는데요.
김학환 진술인하고 서진형 진술인, 이 대안에 대해서 어떻게 찬성하십니까?
예, 아니오로만 얘기해 주시지요.
김학환진술인김학환
벌칙 규정을 삭제하고 과태료……
박상돈박상돈위원
예, 아니오로만……
수용할 수 있습니까, 없습니까?
김학환진술인김학환
그것만 개선하는 것 가지고는 수용할 수 없습니다.
박상돈박상돈위원
그러면 서진형 진술인……
서진형진술인서진형
예, 마찬가지입니다.
박상돈박상돈위원
부동산 거래내용 통지를 의무화할 경우에 중개업자의 중개 없이 매매 당사자 간 직거래가 만연하지 않을까 하는 우려에 대해서 아까 김정호 진술인께서는 세무 당국이 정밀조사 후에 처벌할 수 있는 정부의 관리시스템이 지금 진행되고 있기 때문에 비정상적으로 직거래가 증가할 가능성은 적다고 판단하고 계십니다.
두 분은 거기에 대해서 어떻게 생각하십니까?
서진형진술인서진형
만약 실거래가 통지제도가 중개업자에게 의무화된다면 거래건수가 급감할 것이라는 것은 주택거래신고지역에서 벌써 나타나고 있습니다. 검증된 사실입니다.
그래서 당연히 이러한 제도가 도입되면 중개업자를 통한 거래가 감소되고 당사자 간 직거래가 활성화되어서 부동산 거래질서가 문란하게 될 것으로 판단하고 있습니다.
박상돈박상돈위원
그렇다면 두 분 진술인께서 한번 말씀해 주세요.
류해웅 진술인께서는 아까 정반대로 여러 가지 말씀을 하셨습니다.
계약내용 통지의무제도화에 대해 거래량이 급감되거나 환금성 저하, 자산 가치의 하락으로 결과적으로는 국민경제에 악영향을 초래하는 문제, 이런 것은 설사 있다 하더라도 그것을 이유로 의무를 부과하지 않을 이유가 없다는 말씀을 하셨는데 거기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
김학환진술인김학환
우선 거래량이 급감하는 문제는 제가 진술한 자료 18쪽에 있습니다.
주택거래신고제는 주택에 관한 거래만 신고하는 것인데 지금 계약내용통지의무제도는 주택뿐만 아니라 토지까지 모든 부동산이 대상입니다.
그런데 주택거래신고제가 시행되고 나서 시행 초기에 건수가 동기 대비해서 굉장히 감소한 자료가 있습니다. 이것을 참고하시고요.
그다음에 이것이 국가 또는 국민경제에 영향을 안 미친다고 하는데, 지금 서민들이 특히 부동산을 소유하게 된 경우에 담보대출을 상당히 많이 받았습니다.
그런데 이러한 것들이 거래가 침체되어서, 이 제도의 영향으로 인해 그나마 안 되게 되면 바로 경매에 넘어갈 수밖에 없게 됩니다. 이러면 이 여파는 엄청난 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
박상돈박상돈위원
그런데 아까 류해웅 진술인께서는 직거래가 있을지 모르지만 한계가 있지 않겠느냐는 말씀을 하셨어요. 정반대의 진술을 하시기 때문에 거기에 대해 제가 자꾸 확인해 보는 것입니다.
김학환진술인김학환
현재는 부동산의 경우 대부분 공인중개사의 중개에 의해 거래가 되고 있습니다.
그러나 만약 이 제도가 도입되게 되면 공인중개사를 절대 기피하고 공인중개사에게 가급적 중개 의뢰를 안 할 것입니다.
박상돈박상돈위원
잠깐 하나만 더 여쭈어 보겠습니다.
부동산 중개업소한테도 거래내용 통지의무를 부과하고 또 동시에 거래 당사자에게도 의무화시키는, 양측에 그런 의무를 부과할 경우는 어떻습니까?
김학환진술인김학환
계약서검인신청제도 문제라든지 이런 것을 병행해서 개선한다고 하면 그것은 검토될 수가 있을 것입니다.
박상돈박상돈위원
이상입니다.
김병호위원장대리김병호
수고하셨습니다.
다음은 안홍준 위원님 질의하십시오.
안홍준안홍준위원
예, 안홍준 위원입니다.
먼저 최영진 진술인에게 질의하겠습니다.
개인 간 직거래 증가로 인한 업역 축소 우려도, 개인 간 거래에 대해서도 거래가격에 대한 적정 여부를 철저히 따질 경우 큰 문제는 없을 것으로 사료된다고 하셨는데, 어떻게 철저히 따질 수 있습니까?
(김병호 간사, 김한길 위원장과 사회교대)
최영진진술인최영진
지금도 국세청에서 의지만 있다면 거래금액에 대한 적정성 여부를 따질 수 있습니다. 이미 전산망이 구축되었기 때문에 그 금액에 대해서 두드리면 지금 인터넷상이라든가 거래 조사를 하는 정보업체들이 있습니다. 업체들 가격을 조사해 보면 터무니없이 차이가 나는 부분은 얼마든지 잡아낼 수 있습니다.
전에 부동산 투기가 굉장히 횡행했을 때 국세청에서 분양권 전매를 한 사람들을 조사한 일이 있었습니다. 예를 들어서 1억 원의 시세 차익을 냈는데도 불구하고 한 1000만 원 정도 냈다고 보고해서 양도세액을 탈세한 경우가 있었는데, 그것을 조사할 때 다 해 보았습니다. 그래서 다 잡아냈습니다.
안홍준안홍준위원
구체적으로 어떻게 할 것인지 답변을 좀 짧게 해 주십시오.
그렇다면 그렇게 철저히 따졌을 때 신뢰성이 얼마나 확보된다고 할 수 있겠습니까?
최영진진술인최영진
신뢰성은 너무 완벽하게 금액을 따지기는 그렇지만 전체 평균가격의 오차범위를 두고 그 안에 들어오는 것은 허용하고 밖으로 나간 것에 대해서는 다시 조사해 보는 시스템을 구축하면 된다고 생각합니다.
안홍준안홍준위원
그렇다면 부동산 실거래가를 번거롭게 신고할 필요 없이 철저히 검증된 부동산의 시세대로만 각종 세금을 부과하면 되는 것 아닙니까?
최영진진술인최영진
물론 그럴 수 있습니다.
그런데 조사하는 요원들이 너무 많이 투입되기 때문에, 그래서 일단은 거래 당사자들 또는 중개업소를 통해 거래금액을 신고토록 하는 것으로 알고 있습니다.
안홍준안홍준위원
전산화가 일정 부분 되고 거기 오차범위 내에 들어가는 신고를 하면 인정해 주면 되는데 굳이 번거롭고 불필요하게 서로 이해관계에 있는 업자, 업종끼리 다툴 필요도 없고 일반 국민들이나 중개업자한테도 불편을 줄 필요가 없지 않습니까?
국가기관에서 현재의 전산화를 좀더 보완해서 오차범위 내에 신고를 하게 한다든지, 안 그러면 오차범위 중간 정도에서 과세를 한다든지 그런 방법도 하나 고려해 볼 필요가 있지 않습니까?
최영진진술인최영진
있습니다. 정부가 예산 투입을 통해 충분히 거기에 대한 체제 방어를 구축한다면 가능하다고 봅니다.
안홍준안홍준위원
다음은 서진형 진술인에게 질의하겠습니다.
부동산 관련 공법․세법을 비롯한 각종 제도 변화가 수시로 있기 때문에 부동산 중개업자에게 연수교육을 실시해야 한다는 점에 저는 동의합니다.
그러나 연수교육을 어떻게 효율적으로 실시할 것이냐 하는 문제는 쉬운 문제가아니라고 보거든요. 물론 교육 불참자에게는 당연히 불이익을 주는 문제까지도 제도적으로 보완이 되어야 되겠지만 효율적으로 교육을 실시하는 데 상당히 어려움이 있을 것으로 생각합니다.
저도 원 직업이 의사인데, 의사들도 1년에 연수교육점수를 15점, 얼마 안에 하게 되어 있지만 그것이 과연 얼마나 효율적으로 새로운 신의학에 도움이 되는 연수교육인지 의문을 가지고 있기 때문에 제가 질의를 하는데요.
어떻게 교육을 하면 효율적으로 소기의 목적을 달성할 수 있다고 봅니까?
서진형진술인서진형
중개업자에 대한 연수교육제도는 사실 예전에 있었습니다. 있다가 이것이 규제개혁 차원에서 법이 개정되어 현재는 임의규정으로 바뀌어서 연수교육을 실시하고 있지 않는데요.
만약 건설교통부에서 이런 연수교육을 실시할 의지가 있어 우리 사업자단체에 연수교육을 위임하게 되면, 연수교육제도가 있을 때 효율적으로 이러한 교육들이 이루어져 왔었습니다.
안홍준안홍준위원
제가 중개업자를 비하하는 것은 아니지만 보다 더 전문직이라 할 수 있는 의사들도 연수교육이 실효를 거두지 못하고 있거든요. 심지어 대리 출석을 하는 사람도 있는데 같은 업자끼리 대리 출석을 일일이 확인해서 한다는 것도 쉽지 않습니다.
그래서 이것이 제도적인 장치가 확실하지 않으면 소기의 목적을 달성하기 어렵다고 보기 때문에 이 문제는 아마 앞으로 전문인들이나 해당 쪽에서라도 고민을 한 번 더 해 주셔야 될 부분이라고 생각됩니다.
서진형진술인서진형
예전에 연수교육을 시행해 왔기 때문에 실효성을 확보할 수 있는 제도적 장치가 충분히 있습니다. 이러한 연수교육제도가 빨리마련되어야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
김한길위원장김한길
예, 안홍준 위원님 수고하셨습니다.
다음은 장경수 위원님 질의하시기 바랍니다.
장경수장경수위원
장경수 위원입니다.
제가 확인 좀 하려고 그러는데 김학환 진술인께서 답변해 주시면 되겠습니다.
만약 중개사에게 경․공매 입찰대리권을 부여한다면 변호사와 법무사는 대리 신청권이 없어집니까?
김학환진술인김학환
그것은 아닙니다, 같이 가지고 있고 오히려 국민이 자기 필요에 따라서 선택할 수 있는 전문가의 범위가 더 넓어지기 때문에 편익을 줄 수 있습니다.
장경수장경수위원
알았습니다.
그리고 아까 류해웅 진술인께서 국가에서 자격증을 주면 자격자를 규제할 수 있다고 그러셨지 않습니까?
중개사에게 통지의무를 부과해서 실거래가격을 확보하겠다고 하는 법안 아닙니까? 실거래가격 파악을 위해 중개사에게만 유독 통지의무를 부과하고, 그렇게 하지 않으면 거기에 대한 벌칙조항을 준 것은 유사한 업무를 한 법무사와 변호사 측면에서 본다면 형평성에도 문제가 있다고 생각하지 않습니까?
류해웅진술인류해웅
저는 형평성을 거기에 견줄 것은 아니라고 봅니다. 만약 법무사나 변호사에게도 그와 같은 것이 있다면 그런 책임과 의무를 가할 수 있다는 것이지요.
장경수장경수위원
검인계약서를 법무사도 쓰고 중개사도 쓰지요?
류해웅진술인류해웅
중개사는 일반적으로 쓰지 않지요.
장경수장경수위원
그러면 만약 법무사가 실거래가격으로 검인계약서를 쓰지 않는 경우는 벌칙조항이 없는데 그것은 어떻게 됩니까?
류해웅진술인류해웅
검인계약서 자체가, 그것을 심사하지 않습니다. 그 가격 자체를 요건만 구비하면……
장경수장경수위원
실무상에서 거래세를 낮추려고 가격을 다운시켜서 쓰는 법무사들이 많은데 거기에 대한 규제도 있어야 되잖아요?
류해웅진술인류해웅
그것은 사법 속에서의 공법 관계를 규율한 것이니까 일반적으로 벌칙을 정할 수는 있는데 지금 거기에 대해 벌칙을 정한 것이 없기 때문에 그런 것이지요.
장경수장경수위원
저는 입법부로서 유사한 업무를 하는 전문자격증의 규제가 있을 때는 특정 업종만 규제해서는 안 된다고 보거든요. 형평성에 맞게 해야 되는데 아까 말씀하실 때 이것은 다 괜찮다고 하셔서 제가 물어본 것입니다.
실거래 자료를 확보하기 위해 공인중개사한테 통지의무를 부과하고 그렇게 하지 않으면 벌칙을 주는 것이 저도 어떻게 보면 행정편의주의적 성격도 있는 것 같아서 권고조항으로 하고요.
국가에서 실거래가격 자료를 확보하기 위해서는 별도의 DB를 구축해서 해야지 국가가 할 일을 중개업자들한테 의무 부과해서 그렇게 하지 않으면 벌칙을 주는 것은 조금 과도한 규제가 아닌가 생각하는데 거기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
류해웅진술인류해웅
예, 저도 여기에서 보면 행정형벌까지 규정하는 것은 과도한 규제라고 보고 질서벌로 정하도록 하자……
장경수장경수위원
권고 조항은 안 됩니까?
류해웅진술인류해웅
권고를 한다는 것은 이 제도 도입의 의미하고는 전혀 매칭이 안 된다고 봅니다. 입법의 효과가 없다는 거예요.
장경수장경수위원
중개사를 85년에 도입한 것이 규제하기 위한 것입니까? 부동산 거래를 전문가들한테 맡기자는 것이지요?
류해웅진술인류해웅
그렇지요.
장경수장경수위원
그런데 그것의 입법 취지하고 안 맞게 돌아가고 있잖아요.
류해웅진술인류해웅
정보를 구축하는 의미에서 중개업자가 협력할 의무를 과하는 것이지요.
장경수장경수위원
협력이 아니지요. 이것은 강행규정으로 아예 처벌 조항을 두는데……
류해웅진술인류해웅
협력 의무를 과하는 것이니까 위반할 때는 질서벌로서 어느 정도 규제를 해야 된다는 것이지요.
장경수장경수위원
그런데 그런 것이 지금 없잖아요. 법무사나 변호사나……
류해웅진술인류해웅
그러니까 제가 아까도 말씀드린 것은 변호사나 법무사에게도 그와 유사한 책임과 의무를 과할 것이 있다면 과태료를 부과하는 질서벌 조항을 넣을 수 있는 것 아니겠느냐 ……
장경수장경수위원
제가 공청회에 참여하여 들어보면서 시각이, 변호사 법무사 중개사 이렇게 각 사마다, 전문가들마다 업무 파트가 있습니다. 그런데 중개사들은 아주 수준이 낮은 것 같은 선입견을 가지고 발표한 것 같아 제가 한번 물어봤습니다.
이상입니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
다음은 주승용 위원님 질의하시기 바랍니다.
주승용주승용위원
주승용 위원입니다.
저는 결론적으로 부동산중개업법 개정에 대해서 찬성하는 위원입니다. 그런데 오늘 듣고 보니까 찬성하신 진술인이나 반대하신 진술인이나 큰 차이는 솔직히 없다고 생각합니다.
지금까지 이중 계약이라든지 허위 계약서를 작성하면서 부동산 거래가 이루어졌고 앞으로 실거래가로 이루어져야 한다는 것은 부동산시장이 나아가야 할 방향이라고 생각합니다. 그래서 이 원칙에는 전부 다 찬성하고 계십니다. 그리고 이것은 도덕성의 문제라고 생각합니다.
김학환 진술인의 부동산중개업법 개정에 관한 의견을 보게 되면 계약내용 통지 의무제도에 대해서 국민 경제에 심각한 악영향을 초래하고 공인중개사 제도가 붕괴되고 탈법을 조장할 가능성이 있다고 말씀하셨는데, 국민 경제에 심각한 악영향이 우려되고 또 붕괴될 우려가 있어서 이중 계약서라든지 허위 계약서를 작성하는 것은 바람직하지 않다고 생각하시지요?
김학환진술인김학환
이중 계약서 작성은 물론 바람직하지 않다고 생각합니다. 그러나 이중 계약서 작성의 원인이 공인중개사에게 있는 것이 아니라는 데 문제가 있는 것입니다.
주승용주승용위원
서진형 진술인이나 김학환 진술인이 이 문제점을 지적하시면서 당사자의 신고 의무를 법제화한다든지, 거래 당사자도 신고 의무를 해야 되고 또 벌칙 규정을 삭제 내지 완화해야 된다든지, 시기를 일정 기간 유예를 해 줬으면 좋겠다는 부분에 대해서는 저도 공감합니다.
그러나 중개사의 처벌 조항을 삭제하는 것은 입법 취지가 유명무실화될 가능성이 상당히 있다고 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
김학환진술인김학환
근본적인 취지가 정부에서는 실거래가에 관한 자료, DB를 이것을 통해서 구축하겠다는 것이었습니다. 그렇다면 공인중개사들에게강제적인 것이 아니라 뭔가 협조를 할 수 있는 측면에서 우선 방향을 잡아 규율이 되어야 할 것이라고 생각이 듭니다.
주승용주승용위원
거래 신고 당사자들의 신고 의무를 규정했는데 신고를 안 하는 경우는 어떻게 됩니까?
김학환진술인김학환
물론 신고 의무를 규정하고 안 하게 되면, 당연히 실효성을 부여하려면 제재 규정이 따라야 될 것입니다.
주승용주승용위원
그분들에게는 제재 규정을 하고……
김학환진술인김학환
그것이 전제가 됨으로써 공인중개사에게도 만약 필요하다면 신고 의무를 부과하면 그때는 실효성을 확보하기 위한 최소한의 차원에서 필요할 수도 있겠습니다.
주승용주승용위원
찬성 진술인이나 반대 진술인이나 경․공매 입찰 신청 대리 업무에 대해서는 다 찬성하시는 것입니까?
김학환진술인김학환
그렇습니다.
주승용주승용위원
반대하시는 분이 아무도 없지요?
아까 변호사협회에서 나오신 분께서 공인중개사법으로 명칭을 변경하는 것에 대해서 반대하시면서 부동산이라는 명칭을 넣어서 해야지, 모든 중개에 대해서 다 적용을 받아서는 안 된다고 말씀하신 것 같은데요.
부동산 외에 중개 대상물 범위가, 예를 들자면 또 다른 것이 있습니까?
(◯성민섭 방청석에서 - 말씀드려도 되겠습니까?)
예.
(◯성민섭 방청석에서 - 제가 기억하기로 현행 부동산중개업법 제3조가 대표적인 것 2개를 규정하고, 아마 제3호 “기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건”이라고 해서 대통령령만 개정하면 그 범위는 얼마든지 확장될 수 있는 구조입니다.)
알고 계신 것 중에서 예를 들자면 이런 것은 중개사가 해서는 안 된다는 중개 대상 범위가 있습니까?
(◯성민섭 방청석에서 - 법률이 허용한 중개업을 할 수 있는 것은 예를 들어 증권회사 같은 경우 유가증권을 중개하게 되어 있지 않습니까? 그런데 예를 들어 채권을 만약 대통령령에 집어넣었다, 또는 기업경영권을 집어넣었다면 그것을 공인중개사에게 맡겨서 되겠습니까? 저는 그것은 아니라고 생각하거든요.)
경․공매 입찰 신청 대리 업무에 대해서는 진술인들이 찬성․반대 중에서 전부 다 허용해 줘야 된다고 했는데요?
(◯성민섭 방청석에서 - 경․공매에 참여하는 일반 국민들의 입장, 돈을 벌겠다고 참여하는 사람들에 대해서는 말씀드리지 않겠습니다. 그런데 일반 국민들이 싼값에 집을 한번 장만해 보겠다고 입찰에 참여했는데 권리분석이 잘못되어 만약 잘못된 가격에 낙찰을 받게 된다면 그 책임은 누가 지겠습니까?)
그것이 걱정이 되어서……
(◯성민섭 방청석에서 - 그렇습니다. 권리분석이라고 하는 것은 기본적으로 대단히 어려운 법률 사무입니다. 그리고 아까 가치평가를 말씀하셨는데 가치분석에 관해서는 자료가 많이 나와 있습니다. 웬만한 자료는 다 있고요.
그다음에 전국 경․공매의 평균 낙찰률, 부동산 지목별, 아파트면 아파트 평균 낙찰률이 다 나와 있고 지금 권리분석이 그렇게 어려운 것이 아닙니다. 인터넷 시대이기 때문에 웬만한 부동산 가격은 인터넷 조회로 전부 가능합니다.)
공인중개사가 하든 법무사가 하든 변호사가 하든 국민들에게 선택권을 주는 것이 바람직하지 않을까요?
(◯성민섭 방청석에서 - 바람직하지 않다고 생각합니다. 왜냐하면……)
김한길위원장김한길
이제 그만하시지요.
(◯성민섭 방청석에서 - 국민들을 어떤 법률 위험에 빠지게 하느냐의 문제거든요.)
위원장이 그만하라고 그러면 대개 그만하는 것입니다.
주승용 위원님, 시간 너무 많이 지났어요.
주승용주승용위원
죄송합니다.
김한길위원장김한길
수고하셨고요.
다음은 김병호 위원님 질의하시기 바랍니다.
김병호김병호위원
김학환 진술인에게 묻겠습니다.
계약내용 통지 의무와 제재 규정을 유독 공인중개사에게만 두는 것은 형평에 반한다는 주장이지요?
김학환진술인김학환
예.
김병호김병호위원
그러면 거래 당사자하고 중개사와 같이 하면 괜찮다는 것입니까?
김학환진술인김학환
원칙적으로는 세금을 내야 되는 거래 당사자가 계약내용을 신고할 의무를 갖는 것이 당연한 것입니다. 그리고 공인중개사는 계약을 중개하고 체결시키는 사람으로서 그 거래 당사자가 신고할 의무를 대행해 줄 것을 요청하면 단지 신고를 대행해 준다든지 이런 역할을 하면 되는……
김병호김병호위원
부연설명을 하지 마시고, 그러면 거래 당사자만 해라, 우리는 뒤에 협조만 해 준다 이렇게 되어야 된다는 것입니까?
김학환진술인김학환
그것이 원칙적으로는 맞습니다.
김병호김병호위원
그러면 변호사, 법무사, 거래 당사자, 공인중개사…… 다른 법무사나 변호사들도 다 신고를 하게 된다면 공인중개사도 어쩔 수 없이 받아들이겠다는 입장도 있습니까?
김학환진술인김학환
형평상 그렇게 된다면 그렇게 되어야 된다고 봅니다.
김병호김병호위원
그다음에 성민섭 기획이사님, 아까 다른 진술인이 “2003년 법무사법 개정 당시 국회 법사위에서 부동산 관련 전문자격사인 공인중개사에게도 경․공매의 권리분석 및 알선, 입찰 대리가 허용될 수 있다는 전제로 법무사법개정안을 통과시킨 바 있으나 부동산중개업법 제9차 개정안의 법제처 심의 과정에서 경․공매의 매수 신청 또는 입찰 신청의 대리를 누락시킴으로써 사실상 경․공매 업무 수행을 불가능하게 하였습니다” 이런 진술이 있었습니다. 이 부분에 대해서 아는 바 있습니까?
(◯성민섭 방청석에서 - 저는 그 경과는 알지 못합니다.)
전혀 모릅니까?
(◯성민섭 방청석에서 - 그렇습니다.)
이상입니다.
김한길위원장김한길
수고하셨습니다.
더 이상 질의하실 위원님 안 계십니까?
(｢없습니다｣ 하는 위원 있음)
시간 관계 때문에 답변 중에 미처 할 말을 다 못 했다 하는 부분이 진술인 가운데 있으실 수 있다고 생각합니다.
2분씩 시간을 더 드리겠습니다. 꼭 하고 싶은 대답이었는데 못 했다 하는 부분에 대해서, 이번에는 순서를 거꾸로 해서 류 선생님부터 먼저 하실까요? 2분씩 답변 중에 미진했던 부분이 있으면 시간을 드리겠습니다.
류해웅진술인류해웅
답변 중에 미진했던 것보다는 제가 가지고 있는 생각을 마지막으로 정리하겠습니다.
여러 가지 부동산중개업법개정안 가운데에서 오늘 가장 이슈가 되는 부분이 역시 계약내용 통지 의무제도화인 것 같습니다. 우리가 제도화를 해야 할 필요성은 바야흐로 시대적으로 여러 상황에 비추어 온 것 같습니다. 보다 더 발전적인 대안 입법이 있다면 그것으로 가겠는데 현재까지 봐서는 정부안에서 제안한 입법 방향이 가장 바람직하다고 저 나름으로는 판단이 됩니다.
그래서 계약내용 통지 의무가 비록 완화되어 조금 다른 방법으로 입법이 되더라도 우리가 논의하는 과정에서 다시 한번 다듬어지겠습니다마는 아무튼 이러한 제도가 부동산 정책의 기반이 되어야 된다는 것을 저는 오늘 이 자리를 빌어서 꼭 말씀을 드리고 싶습니다.
위원님들께서는 제가 말씀드리는 취지를 이해해 주시고 앞으로 정책에서 이러한 것이 기틀을 이루는 제도를 구축해 주시기를 좀 부탁드리겠습니다.
감사합니다.
서진형진술인서진형
전국부동산중개업협회 서진형 박사입니다.
실거래가 통지 제도에서 실거래가를 확보하는방안에 대해서는, 사실 실거래가 제도를 구축한다는 총론에 대해서는 반대할 사람이 없습니다. 거래 당사자인 매도자나 매수자에게 신고 의무를 부과함으로 인해서 결국 다운 계약서나 이중 계약서를 작성하게 되는 이점이 누구에게 있느냐 하면 거래 당사자에게 있습니다.
그러한 당사자에게 의무를 부과함으로 인해서 이 제도의 실효성을 거둘 수 있지 않을까 이렇게 보기 때문에 부동산등기특별조치법이라든지 제도 개선을 통해서 당연히 거래 당사자에게 신고 의무를 부과하는 제도적 보완이 이루어져야 된다고 보고요.
경․공매 입찰 대리 허용 업무는 사실 시장 가격 분석 전문가인 부동산중개업자에게 허용함으로 인해서 일반 국민들이 질 좋은 경․공매 서비스를 받을 수가 있습니다.
그래서 다른 전문자격사에게도 이러한 업무를허용함으로 인해서 서비스의 질을 좀더 높여야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
이상입니다.
김한길위원장김한길
고맙습니다.
최영진진술인최영진
다들 말씀을 드렸기 때문에 특별하게 말씀드릴 것은 없지만 어느 법이든 하나의 법이 만들어지기까지는 각기 이해관계에 얽힌 업역들이 있는 것 같습니다. 자기한테 불리한 쪽으로 돌아갈 사안이 있으면 반대할 것이고 유리할 것 같으면 찬성하는 것으로 알고 있습니다.
부동산중개업법개정안도 좀 넓게 보면 우리 국민들이 좀더 편이하게 거래를 할 수 있고, 또 국가 경제 발전에 도움이 될 수 있는 안들이 정착될 수 있도록 업역 따지지 말고 협조가 되어서 좋은 법안이 만들어졌으면 좋겠습니다.
김학환진술인김학환
우선 부동산중개업법 개정과 관련해서 변호사협회에서 주장하는 내용을 저는 도저히 납득할 수가 없고 이해할 수 없습니다.
우선 명칭이 공인중개사법으로 바뀐다고 해서 중개 대상물의 범위가 무한정으로 된다는 것은 도저히 납득할 수 없고, 지금 시행령에서 정하고 있는 중개 대상물의 범위는 기껏해야 임목, 공장재단, 광업재단뿐입니다.
그다음에 법무사법을 개정할 때 공인중개사에게도 입찰 신청 대리 업무를 허용하는 것을 적극적으로 검토하겠다는 수정의견으로 통과됐습니다. 법무사법 개정을 할 때도 공청회가 있었는데 제가 진술인으로 참석했었습니다.
그다음에 권리분석에 대해서 변호사만이 마치 권리분석에 관한 전문가라고 주장하고 있는데 부동산중개업법에 의하면 중개 대상물에 관한 권리분석 업무를 공인중개사의 가장 중요한 기본적 업무로 규정하고 있습니다.
그리고 입찰 신청 대리라고 하는 것은 단지 입찰장에서 입찰서에 금액 기재해서 당사자가 바빠서 못 오기 때문에 가격을 결정에서 투함하거나 이것입니다. 현재 민사집행법에서는 기간입찰제를 도입하고 있어서 별 의미도 없습니다. 말도 안 되는 주장입니다.
그다음에 에스크로(escrow) 업무에 대해서 에스크로 업무는 계약 이행 과정에서 아까 같이 해제나 이런 문제가 생기기 때문에 거래 대금이 안전하게 지켜질 수 있도록 하기 위해서 공인중개사의 명의로 신용 있는 금융기관에 예치하는 것입니다.
오히려 그런 문제가 생기는 것을 보완하기 위한 제도이고 거래를 성사시키는 공인중개사가 필연적으로 수행해야 될 업무가 되는 것이고, 이것이 바로 고객들에게 원스톱 서비스를 제공해 줄 수 있는 기초가 되는 것입니다.
그런 관점에서 본다면 변호사협회에서 부동산중개업법 개정과 관련해서 주장하는 내용은 상당히 논리적으로 보더라도 문제가 있다고 생각합니다.
김한길위원장김한길
고맙습니다.
김정호 교수님.
김정호진술인김정호
고맙습니다.
저는 세 가지만 다시 한번 강조드리겠습니다.
우선 여러분들이 이 제도는 DB 구축이 목적이라고 하셨는데 저는 그렇게 보지 않고요. 부동산 시장을 정상화하는 하나의 기반을 구축하는 것이라고 재강조드리고 싶습니다.
그리고 부수적으로 DB 구축이라든가 투기 억제 효과라든가 조세 형평성의 효과를 가져온다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
두 번째는 지금 우리나라 국민 경제에 피해가 온다고 말씀하셨는데 저는 거기에 대해서 전혀 찬성하지 않고요. 오히려 집값, 땅값이 오르면 국민 경제에 엄청난 피해를 줍니다.
사실 여러분들이 잘 아시지만 우리나라 제조업이 경쟁력을 상당히 잃은 이유 중의 하나가 기술개발 이전에 땅값 상승이 아니었나 그렇게 봅니다. 그래서 어디까지나 우리가 앞으로 투기를 억제해야 되고 그러기 위해서는 이와 같은 장치가 반드시 이번 차제에 마련되어야 된다고 생각합니다.
제가 1983년부터 투기 억제에 대한 연구를 했습니다. 83년부터 이 얘기가 있었습니다마는 지금 20년이 훨씬 지났습니다. 이제는 우리가 반드시 이 법안을 통과시켜서 더 이상 투기로 인해부동산 값이 오르는 현상은 방지해야 되겠다는 것이 제 개인적인 소견입니다.
고맙습니다.
김한길위원장김한길
고맙습니다.
변호사협회에서 오신 분이……
(◯성민섭 방청석에서 - 한 말씀 드려도 되겠습니까?)
그래요. 2분 내로 하십시오.
(◯성민섭 방청석에서 - 현행 부동산중개업법도 저희가 볼 때는 많은 문제가 있다고 생각합니다. 부동산 권리분석 부분이 현행 부동산중개업법의 중요한 공인중개사의 업무 영역이다, 그렇기 때문에 문제가 없다고는 생각하지 않습니다.
결국은 국민들의 사회적 안전을 책임지는 법률 사무를 어디까지 공인중개사에게 허용할 것인가 하는 문제인데요. 문제는 우리 판례가 현행 부동산중개업법 규정에도 불구하고 부동산중개업법에서 얘기하는 그 행위는 사실행위에 한한다고 명백하게 선언하고 있습니다.
다시 말하면 규정상 고도의 법률 사무 취급 권한을 공인중개사에게 부여하는 것이 마땅하느냐 하는 부분은 정책 판단의 문제라고 생각합니다.그래서 이 부분은 국민들의 이익을 보호하는 차원에서 근본적인 검토가 있어야 한다고 생각합니다.
그리고 제가 공인중개사법으로 명칭 변경하는 것을 반대한 적이 없습니다. 다만 부동산공인중개사라는 것을 명시하자는 의견을 드렸습니다.
그리고 지금 현행법에 문제가 있다고 말씀드린 적 없습니다. 이런 식이라면 앞으로 계속 범위를 넓혀갈 수 있는 문제점이 있다는 그 지적을 했을 뿐입니다.
근본적으로 부동산 중개업자가 취급하는 중개 대상물의 범위는 대통령령에 위임할 것이 아니라 법문에 규정해야 된다고 생각합니다.
그리고 에스크로 제도에 대해서 말씀드리겠습니다.
에스크로 제도의 취지를 모르는 것이 아닙니다. 그러나 법적으로 계약 해제 의사 표시가 있다고 해서 해제된 것이 아니거든요. 계약 해제가 법적으로 효력이 있느냐 없느냐의 판단이 대단히 어려운 문제라는 말씀을 드리는 것입니다. 그렇기 때문에 법률사무를 공인중개사에 맡길 것인가는 생각해 봐야 되고요.
더군다나 예치 장소를 공신력 있는 금융기관에 한정하는 것이 아니라 부동산중개업협회가 운영하는 공제사업자에게도 예치할 수 있도록 규정을 두고 있는데 이것은 문제라고 생각합니다. 세계 어느 법제에도 공인중개사에게, 부동산 거래 에이전트에게 법률사무 취급 권한을 부여하고 있는 법제는 없습니다.
이상입니다.)
고맙습니다.
수고들 하셨습니다.
오늘 논의하는 과정에서 법무사에 관한 이야기가 많이 나오는데 법무사협회에서 잠깐이라도 말할 기회를 달라고 요청해 오고 있습니다.
위원장의 판단으로는 법무사협회에서 나오신 분에게 한 5분 정도 시간을 주어도 좋을 것 같다는 생각인데 이견 없으시면 발언 기회를 드리도록 하겠습니다.
이견 없지요?
(｢없습니다｣ 하는 위원 있음)
법무사협회 박경호 회장님 5분 이내에서 발언해 주시기 바랍니다.
(◯박경호 방청석에서 - 기회를 허락해 주신 위원장님과 위원님들에게 정말 고맙다는 인사를 드리고 빨리 진행하도록 하겠습니다.
기본적으로 벌을 자진해서 받겠다, 교육을 강력하게 시키겠다 등등을 통해서, 이를 바꾸어 말씀드린다면 자해행위를 해 가면서까지 얻으려고 하는 숨은 이익이 뭐냐 하는 것이 따져져야 될 것으로 저희들은 생각합니다.
경․공매 대리권에 대해서는 변호사협회에서 너무나 잘 말씀해 주셨습니다마는 추가한다면 시가분석이라고 하는 것은 이미 인터넷상에서 물건을 사려고 하는 사람들이 경매를 받아 가지고, 땅장사를 하려고 하는 사람이 아닌 이상 그분들을 법으로 보호할 수는 없습니다. 전부 시세를 잘 알아보고 있습니다. 다 알고 있습니다.
법원의 경매 목록에는 모든 것이 다 나열되어 있습니다. 이것은 흥정이 개입할 여지가 없습니다. 대법원 판례가 선언하고 있습니다. 흥정으로이루어지는 것이 아니고 강제 매각의 절차입니다. 중개사가 시세를 얼마 하겠다고 한다고 해서 낮추어지는 것이 아닙니다. 그래서 중개가 개입할 여지가 없는 것입니다.
시가분석은 중요하지 않습니다. 권리분석입니다. 만약 1억짜리의 부동산을 1000만 원에 경락받았다 하더라도 그 물건이 부담하고 있는 타의 권리가 9500만 원 있다면 500만 원 손해본 것이 되지요.
중개사들이 자꾸만 자기네 영역으로 끌어넣겠다고 하는 것은 사실행위인 흥정에 국한된 원 부동산중개업법의 근본 취지를 벗어나서 어떻게 하면 법률행위 쪽으로 옮아가겠느냐 하는 이 노력이 바로 오늘 토론되고 있는 것으로 저는 들었습니다.
경․공매 대상 부동산에 대해서 중개사에게 법정에서 매수신청대리권을 주는 것은 영미법, 대륙법, 회교법 어디에서도 그 근거를 찾아볼 수가 없습니다. 그리고 중개사들이 개입해야지만 결과적으로 시가표준에 실거래가를 노출시킬 수 있다는 것은, 실거래가의 노출을 누가 반대하겠습니까마는 그런 방법이 아니어야 합니다. 당사자의 이해관계에 맡겨져야 합니다.
1억을 주고 산 사람이 5000만 원에 샀다고 등기를 하게 되면 나중에 그 5000만 원 부분은 자기가 매도할 때 자기의 부담으로 하는, 이해당사자의 이해관계에 맡겨질 때 완전하게 해결될 수 있는 것입니다. 여러 가지 절차가 필요 없습니다. 정부가 많은 돈을 들여 가지고 무슨 시스템을 할 필요가 없다고 생각합니다.
현재 부동산등기특별조치법이 정하고 있는 시․군․구청장의 검인은 도장 인(印) 자 검인입니다. 이것을 인정 인(認) 자 검인제도로 가는 것도 바람직하다고 생각합니다. 모든 물건의 권리변동을 계약서가, 등기신청 대리인이 그 진정을 확인함으로써 그때부터 사법상 효력을 인정하는 제도를 연구해 볼 필요가 있다고 저희들은 생각하고 있습니다.
마지막으로 말씀올리고 싶은 것은, 세계에서 유래 없는 입법을 하려고 하는 제안을 해 놓고 있는 단체가 바로 중개업자 단체입니다.
위원님들께서 잘 아시다시피 회교권은 종교재판을 취지로 하고 있고 영미법, 대륙법에서 이런 취지가 어디 있습니까? 중개사라고 하는 것은 사실행위에 국한하는 것입니다. 법률행위로 넘어갈 때는 국민들이 법률전문가의 조력을 받을 수 있게 입법되어야 한다고 생각합니다.
시간이 너무 길어지면 꾸중 들을까 싶어서 이 정도로 마치고 위원장님의 허락을 받고 서면으로 상세하게 제출하도록 하겠습니다.
감사합니다.)
예, 서면으로 의견을 주시면 좋겠습니다.
고맙습니다.
더 이상 질의하실 위원님이 안 계시기 때문에 질의․답변 순서는 이상으로 마감하도록 하겠습니다.
오늘 공청회를 통해서 모두 일곱 분으로부터 폭넓고 깊이 있는 의견을 들었습니다.
어느 분이 말씀하셨듯이 이것은 건교위원회 위원님들의 정책적 판단의 문제라고 생각합니다. 오늘 특별히 변호사협회와 법무사협회의 의견까지 경청했습니다.
이 법안이 건교위에서 어떻게 결론이 나든 법사위로 넘어갈 것이고 법사위 차원에서 변호사협회나 법무사협회의 의견을 경청할 것이라고 생각하기 때문에 이미 건교위원들도 두 협회로부터 의견을 들었다 하는 것이 상당히 중요한 부분이라고 위원장으로서 생각을 합니다.
오늘 제기된 의견들은 앞으로 우리 위원회가 이 법안을 심사하는 데 있어서 많은 참고가 될 것으로 생각합니다.
위원 여러분 그리고 진술인 여러분께서 오랜 시간 진지하게 공청회에 임해 주신 데 대해서 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 또한 배석한 관계 기관 직원들과 방청석에서 자리를 함께 하시고 깊은 관심을 보여 주신 여러분께도 감사를 표합니다.
이상으로 부동산중개업법 개정에 관한 공청회를 모두 마치겠습니다.
회의를 끝내면서 여러 위원님들께 한 가지 양해 말씀 드리겠습니다.
오늘 간사 및 소위원장을 개선함에 따라 필요한 일부 소위원들의 조정에 관해서는 위원장이 간사 위원과 협의해서 정할 수 있도록 위임해 주시기 바랍니다.
오늘 의사일정을 모두 마쳤으므로 이만 산회코자 합니다.
다음 회의 일정은 추후에 통지해 드리겠습니다.
산회를 선포합니다.

(18시53분 산회)


 

議案回附

(이호웅 의원 대표발의)

․류근찬․정성호․엄호성․오시덕․김교흥․안병엽․박홍수․신기남․이해봉․박순자․문학진․신중식․박재완․오제세․김원웅․황우여 의원 발의)

표발의)

김부겸․김영주․김영춘․김원웅․김종률․김태홍․김형주․노현송․박명광․백원우․복기왕․서갑원․선병렬․심재덕․안민석․엄호성․황우여․염동연․오영식․유시민․윤호중․이광철․이상민․이시종․이윤성․이철우․이화영․임종석․장경수․장복심․장향숙․정두언․정봉주․정청래․최재성․한병도 의원 발의)

(허태열 의원 대표발의)

․김기현․김문수․박종근․이경재․박창달․김성조․김재경․정갑윤․임인배․김형오․김광원․김무성․윤원호․김병호․김정부․이방호․이규택․김재원․오제세․이근식․강길부․박승환․안택수․이인기․안병엽․김양수․이재창․안경률․문학진․주성영․김학송․한선교․허 천․김동철․김태환 의원 발의)

표발의)

․김동철․김기석․장복심․김우남․김맹곤․염동연․김효석․최인기․배일도․최철국․신중식 의원 발의)

이상 4건 12월30일 회부됨

(김태환 의원 대표발의)

(2004년12월29일 김태환․이인기․유정복․김재원․신국환․안병엽․임인배․박순자․이혜훈․박혁규․김병호․권영세․이철우․오시덕․엄호성․이시종․박성범․김맹곤․최인기․황우여․안택수․김학송․안홍준․이윤성․정갑윤․허천 의원 발의)

1월3일 회부됨

(주승용 의원 대표발의)

(1월14일 주승용․안택수․김성곤․장경수․이윤성․김기석․이낙연․조경태․이호웅․장복심․김맹곤․김우남․김효석․박상돈 의원 발의)

(권영세 의원 대표발의)

(1월14일 권영세․엄호성․유승민․박세환․정병국․이인기․이혜훈․오제세․김애실․이상득․장복심 의원 발의)

이상 2건 1월15일 회부됨

請願回附

서울디지털산업2단지의국가산업단지해제를위한청원

(2004년12월21일 서울 금천구 시흥2동 벽산아파트 512동 902호 한인수 외 5만 9440인으로부터 이목희 의원 외 1인의 소개로 제출)

12월23일 회부됨

주택재건축사업의임대주택공급의무제도입법철회에관한청원

(1월3일 서울 은평구 역촌동 71-11 신주빌딩 401호 양삼석으로부터 이재오 의원의 소개로 제출)

1월6일 회부됨

판교개발지역주민보상대책에관한청원

(1월26일 경기도 성남시 분당구 판교동 342-10번지 김맹균 외 1019인으로부터 이낙연 의원 외 5인의 소개로 제출)

경부고속철도건설관련피해토지매입에관한청원

(1월27일 경북 영천시 대창면 신광1리 1002번지 박종근으로부터 이덕모 의원의 소개로 제출)

이상 2건 1월28일 회부됨

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